家賃収入にはどんな税金がかかるの?確定申告の方法まで解説!

不動産投資
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不動産投資に興味があっても、「税金で結局赤字になるんじゃないか」「確定申告がうまくできなくて税務署から怒られるんじゃないか」と不安になって踏み出せない方もいらっしゃるかもしれません。

そこで今回は、「家賃収入にかかる税金」と「確定申告の方法」について解説します。
不動産を経営する自分の姿がよりリアルに想像できますよ!

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1. 家賃収入にはどんな税金がかかるの?

まずは家賃収入と税金にまつわる用語、不動産に課税される税金について確認していきましょう。

1-1. 不動産「所得」に課税される

実は不動産「収入」と不動産「所得」は違うものです。そして課税されるのは不動産「所得」の方になります。

この不動産所得ですが、以下のような式で表すことができます。

不動産所得=不動産収入-必要経費

不動産収入は不動産から丸々入ってきたお金を指し、不動産所得は不動産収入から不動産経営に必要な諸経費を差し引いたものを指します。

1-2. 不動産収入と必要経費ってどんなものが当てはまるの?

不動産収入と必要経費という言葉が出てきました。それぞれ具体的にどんなものが当てはまるのでしょうか。

1-2-1. 不動産収入とは

不動産収入には以下のようなものが含まれます。

  • 家賃
  • 駐車場代
  • 管理費
  • 共益費
  • 礼金
  • 更新料
  • 自動販売機の設置による収入
  • 敷金・保証金

敷金・保証金は本来返還すため不動産収入には入りませんが、返還しないことが確定したらその日に収入に計上しなくてはなりません。

1-2-2. 必要経費とは

必要経費には以下のようなものが含まれます。

  • 管理会社に支払う管理委託費用
  • 修繕費
  • 借入金の金利
  • 減価償却費
  • 広告費
  • 不動産取得税
  • 固定資産税
  • 損害保険料
  • 仲介手数料

ローンの元金は経費にはなりませんが、金利は経費になります。細かい部分ですが押さえておきましょう。

1-3. 課税される税金にはどんなものがあるの?

不動産所得には「所得税」と「住民税」がかかります。
所得税は国に収める税金です。
住民税は住んでいる地域に収める税金で、「市町村民税」と「道府県民税」に分かれています。

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2. 家賃収入にかかる税金ってどれくらいなの?

不動産所得には所得税と住民税が課されることを学びました。それぞれいくら程度かかるのでしょうか。

2-1. 所得税

所得税は累進課税といって、所得が多ければ多いほど課される金額も高くなっていきます。
また、給与所得もある場合は、不動産所得に給与所得を加えたもので所得税を計算します。

不動産所得と給与所得を合算した後は、各種の控除を差し引きます。例えば以下のような控除があります。

  • 給与所得控除
  • 配偶者控除
  • 扶養控除
  • 医療費控除
  • 生命保険料控除
  • 地震保険料控除
  • 介護医療保険料控除
  • 個人年金保険料控除

これらの控除を差し引いたものが課税対象です。課税対象となる金額が分かれば、国税庁のホームーページにある「所得税の速算表」で計算できます。

課税される所得金額税率控除額
1,000円から1,949,000円まで5%0円
1,950,000円から3,229,000円まで10%97,500円
3,300,000円から6,949,000円まで20%427,500円
6,950,000円から8,999,000円まで23%636,000円
9,000,000円から17,999,999円まで33%1,536,000円
18,000,000円から39,999,000円まで40%2,796,000円
40,000,000円以上45%4,796,000円

この表を使ってどのように計算するかというと、課税される所得金額が仮に5,500,000円だったとしましょう。

すると、税率は20%で控除額が427,000円なので、
5,500,000円×0.2-427,000円=1,100,000円-427,000円=673,000円

つまり、673,000円の所得税を納める必要があります。

2-2. 住民税

住民税は基本的に所得金額に一律で10%かかる(道府県民税4%、市町村民税6%)ので、
所得税の時と同様に5,500,000万円が所得の合計金額だとすると、

5,500,000円×0.1=550,000円

つまり、550,000円の住民税を納める必要があります。

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3. 家賃収入の確定申告ってどうすればいいの?

3-1. 確定申告とは

確定申告とは、1月1日から12月31日に発生した収入を税務署に届け出ることです。
翌年の2月16日から3月15日の間に終わらせる必要があります。
期限内に申告をしないと追徴課税のペナルティがあるので、忘れないようにしましょう。

また確定申告の時期は、税務署が非常に混雑し、そもそも平日しか開いていないことも多いので余裕を持って行動することも必要です。
場合によってはインターネットから申告することも考えたほうが良いでしょう。

3-2. 不動産投資で確定申告をするべきケース

不動産投資で確定申告の義務が生じるのは、不動産所得が20万円を超える場合です。
しかし、20万円を超えるにしろ超えないにしろ、不動産投資をするのなら確定申告は必須と考えたほうが良いでしょう。

仮に不動産所得が赤字であれば、給与所得と合算することで課税所得を少なくすることもできます。
節税の第一歩というわけですね。

※ 確定申告の基準については、「家賃収入があると確定申告は必要?確定申告の基準を徹底解説!」で詳しく解説しています。

3-3. 確定申告には2種類ある

確定申告には「白色申告」と「青色申告」があります。

白色申告は簡易的な帳簿付けで申告可能ですが、青色申告は複式簿記による帳簿付けが必要になります。しかし、その分最大65万円の控除があるなど、お得な面があります。

3-4. 確定申告の方法

3-4-1. 必要書類

WEB上からいつでも入手できるものだと

  • 確定申告書B
  • 青色申告決算書

不動産業者から入手するものだと

  • 売買契約書(売買契約時に入手するのでなくさないよう保管してください)
  • 賃貸借契約書(入居時入手)
  • 送金明細(毎月送られてきます)
  • 売渡清算書(売買契約後入手)

金融機関から入手するものは

  • 借入返済表

勤務先からは

  • 源泉徴収票(紛失した場合は、経理担当に問い合わせれば再発行が可能です)

行政からは

  • 固定資産税通知書(4月~6月ごろに届きます)

その他としては

  • 損害保険証券(保険契約成立後1~2週間で届きます)
  • 管理費・修繕積立金等の領収書

これらを用意しましょう。中には一度しか入手できないものもあります。紛失しないように注意してください。

3-4-2. 確定申告の作成方法と提出方法

書類の作成方法は

  • 国税庁のサイトにある確定申告書作成コーナーで作成
  • 税務署で作成
  • 会計ソフトを利用して作成

3つがあります。

提出方法にも

  • 税務署で申告する方法
  • インターネットで申告する方法
  • 印刷して郵送する方法

3つがあります。

インターネットで申告すると青色申告特別控除が最大65万円になりお得です。

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4. FLIE(フリエ)なら投資用物件の仲介手数料が不要

不動産投資のパフォーマンスを高めるには、諸費用をいかに抑えるかが重要です。その中でも大きな割合を占めるのが仲介手数料ですが、売主と直接取引できるフリエを利用することで仲介手数料不要での物件購入が可能です。

  • 売主と直接やり取りできる
  • 交渉や手続きに関しては全面バックアップ

上記について詳しく解説します。

4-1. 売主と直接やり取りできる

そもそもフリエとは、売主と買主が直接取引できるプラットホームです。フリエにはたくさんの物件が掲載されていますが、その物件は全て売主が直接販売している物件です。

つまり、フリエを利用すれば売主と直接やり取りできるため、仲介手数料を支払わなくて良いということです。仲介手数料を支払わなくて良いということは、物件によっては100万円以上の費用が浮きます。

4-2. 交渉や手続きに関しては全面サポート

売主と直接やり取りするということは、間に仲介会社が入らないということです。そのため、交渉や手続きに関して不安を感じる方もいらっしゃるでしょう。しかし、フリエを利用すれば担当エージェントが以下のようなサポートをしてくれます。

  • 売主との交渉や手続きのサポート
  • ローンについての相談

上記のサポートがあるため、売主と直接やり取りするとしても安心できます。このように、フリエは売主と直接やり取りするので仲介手数料が掛からない上に、担当エージェントのサポートも受けられるのです。

5. まとめ

以上、不動産・家賃収入に関わる税金と確定申告について見てきました。
困った時は迷わず不動産会社や税理士を頼って問題ありません。
特に確定申告は所得が増えるほど手続きが煩雑になってきます。管理しきれないと思ったら税理士に相談しましょう。
節税方法についてもアドバイスをもらえますよ。

それでは、あなたの不動産投資が成功することを祈っています。