家賃収入があると確定申告は必要?確定申告の基準を徹底解説!

不動産投資
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転勤でマイホームを賃貸に出した、または不動産投資を始めたなどの理由で、家賃収入を得られるようになることがあります。
家賃収入が入ってもローンと相殺であったり、収入増加としては微々たる額であったりしても、それは新たに得ることになった収入です。そのため、家賃収入がある場合は確定申告をしなければなりません。

家賃収入にはどんな種類があるのか、そして家賃収入にどんな税金が掛かるのか、また家賃収入の確定申告について詳しく解説します。

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1. 家賃収入には二つの種類がある

家賃収入は不動産の貸付による所得で、不動産所得と呼ばれます。

不動産所得は、その不動産貸付が事業として行われているかどうかによって所得金額の計算上で取り扱いが違ってくることがあります。家賃収入はどのように分けられるのか、よくあるパターンに沿って解説していきます。

1-1. マイホームを賃貸に出した場合

一般的に不動産収入として取り扱われるのは、以下の内容の収入です。

  • 家賃収入
  • 駐車場家賃収入
  • 名義書換え料、権利金、更新料の名目で受け取るもの
  • 頭金、礼金
  • 敷金、保証金のうちで返還しないもの

転勤などを理由としてマイホームを賃貸に出している場合、一般的にはそれが事業であるとは判断されません。

1-2. 事業として不動産投資をする場合

不動産投資のためにマンションの一室を購入している、という場合を考えます。法律上では、不動産の貸付が事業として扱われるかどうかの基準は「社会通念上、事業と称するに至る規模で行われているかどうか」によって実質的に判断されます。

この基準に沿って考えれば、不動産投資を行うことで利益を得る事業として判断される可能性が高いでしょう。

ちなみに、建物の貸付については「貸間、アパート等については貸与できる部屋がおおむね10部屋以上であること」「独立家屋の貸付の場合、おおむね5棟以上であること」のどちらかを満たした場合、原則として事業として扱われている、と判断されます。

1-3. 事業としてアパート経営を行う場合

アパート経営を行う場合も、不動産投資と同じで事業として判断される可能性が高いでしょう。貸与できる部屋の数を考えても、事業として取り扱われることがほとんどであると考えられます。

不動産所得が事業として行われていると判断されると、所得金額の計算が事業でないものと比べて変わってきます。

例えば賃貸用不動産の取り壊しなどによる資産損失については、全額を必要経費として算入できます。また家賃などの回収不能による貸倒損失は、回収不能となった年分の必要経費に参入できます。

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2. 家賃収入に掛かる税金とは

家賃収入は、不動産所得に分類されます。所得ですから、当然さまざまな税金がかかります。ここでは、家賃収入にはどんな税金が掛かるのか、税金はどのように決まるのかを解説していきます。

2-1. 所得税

家賃収入は不動産所得ですから、所得税がかかります。とはいえ、家賃収入すべてを計算元として税金が掛かるわけではありません。「所得」は「収入から必要経費を差し引いたもの」です。

不動産所得においては、主に以下のようなものが必要経費として認められます。

  • 固定資産税、都市計画税、不動産を取得したときの印紙税、登録免許税、不動産取得税
  • 損害保険料
  • 減価償却費
  • 修繕費
  • 管理会社への管理委託料

不動産から得られた総収入から、これらの金額を引いたものが課税所得です。課税所得に所得税率を乗じて、所得税額が決定します。

2-2. 住民税

住民税とは都道府県民税と市町村税を合わせたもので、こちらも課税所得から計算します。所得税との大きな違いは、課税される年度です。所得税は1年間の所得に対してその年に課税されますが、住民税は前の年の1月1日から12月31日までの所得に対して、その翌年度に課税されます。

所得税・住民税に共通することですが、不動産所得だけに課税されるわけではありません。給与所得など、他の所得と合算した上で税額が決定します。

2-3. 個人事業税

個人事業税は地方税の一種で、個人事業主が納める税金です。

給与以外の収入が20万円以上あるサラリーマンや、サラリーマンではなくても所得が38万円以上の場合は確定申告が必要です。確定申告を都道府県税事務所が確認した時、個人事業を行っていると判断されれば個人事業税の通知書が届きます。

ただし、個人事業税はある特定の業種で、ある一定以上の年間売上がある場合にのみかかります。不動産貸付業は、個人事業税の対象となる業種に入ります。あとは金額面ですが、事業主控除が290万円あります。そのため、年間売上が290万円以下であれば、個人事業税はゼロです。

参考: 国税局ホームページ 所得税・住民税の総合課税制度について

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3. 家賃収入は確定申告が必要

すでに説明した通り、サラリーマンの場合は給与以外の所得が20万円以上、サラリーマン以外で所得が38万円以上となる場合は確定申告が必要です。家賃収入も、年間で上記金額以上になるのであれば、確定申告が必要です。

確定申告は、正しい収入、正しい税額を決めるのに必要な手続きです。ここでは、確定申告をしなかった場合にどうなるのか、また確定申告した場合のメリットを解説します。

※ 確定申告の方法については、「家賃収入にはどんな税金がかかるの?確定申告の方法まで解説!」で詳しく解説しています。

3-1. 確定申告しないとどうなるか

サラリーマンで給与以外の不動産所得を含めた所得が20万円未満、またはサラリーマン以外で所得が38万円未満の場合は確定申告の必要はありません。しかし、確定申告が必要なのにしなかった場合は、脱税していると判断されます。

本来支払うべき税額に対して、過少申告税や無申告加算税、重加算税、延滞税が加算されます。そもそも確定申告をしなければいけない方が期限内に申告をしていないこと、それ自体が刑事事件に発展することもあります。

確定申告が必要なのかどうか、所得金額をよく確認してみてください。

3-2. 確定申告した場合のメリット

確定申告が必要ない方でも、確定申告をした方が良い場合があります。

それは、家賃収入から必要経費を差し引いた不動産所得が赤字であった場合です。このようなときは、確定申告をすることで給与所得と損益通算でき、本業の所得額を減らせます。

多少面倒であっても、所得が減るのは節税につながります。赤字の場合はぜひ確定申告をしましょう。

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4. FLIE(フリエ)なら投資用物件の仲介手数料が不要

不動産投資のパフォーマンスを高めるには、諸費用をいかに抑えるかが重要です。その中でも大きな割合を占めるのが仲介手数料ですが、売主と直接取引できるフリエを利用することで仲介手数料不要での物件購入が可能です。

  • 売主と直接やり取りできる
  • 交渉や手続きに関しては全面バックアップ

上記について詳しく解説します。

4-1. 売主と直接やり取りできる

そもそもフリエとは、売主と買主が直接取引できるプラットホームです。フリエにはたくさんの物件が掲載されていますが、その物件は全て売主が直接販売している物件です。

つまり、フリエを利用すれば売主と直接やり取りできるため、仲介手数料を支払わなくて良いということです。仲介手数料を支払わなくて良いということは、物件によっては100万円以上の費用が浮きます。

4-2. 交渉や手続きに関しては全面サポート

売主と直接やり取りするということは、間に仲介会社が入らないということです。そのため、交渉や手続きに関して不安を感じる方もいらっしゃるでしょう。しかし、フリエを利用すれば担当エージェントが以下のようなサポートをしてくれます。

  • 売主との交渉や手続きのサポート
  • ローンについての相談

上記のサポートがあるため、売主と直接やり取りするとしても安心できます。このように、フリエは売主と直接やり取りするので仲介手数料が掛からない上に、担当エージェントのサポートも受けられるのです。

5. まとめ

家賃収入は、ローンと相殺していたり、ほとんど利益が出ていなかったりした場合でも収入とみなされ、所得として税金の計算が必要です。サラリーマンであれば20万円、サラリーマン以外でも38万円以上の不動産所得があれば、確定申告をする義務があります。

手間はかかりますが、場合によっては損益通算で本業の節税につながることもあります。自分の不動産所得がいくらなのか計算してみて、結果次第では確定申告をしっかりするようにしてください。