マンションを売却することになったら、どのように進めたらよいかわからないという方がほとんどでしょう。
マンションの売却には、大きな流れを把握することと事前の準備が非常に重要です。マンションを所有しているが今は売却を検討していないという方も、今後必要になったときに慌てないように確認しておきましょう。
今回は、マンション売却の全体像から売却の流れを詳しく解説していきます。
1. マンション売却の大まかな流れ
まず、マンション売却の全体像を把握しておきましょう。大まかな流れは以下の通りです。
- 売却の事前準備
- 物件の査定依頼
- 不動産会社の選定、媒介契約締結
- 販売活動
- 申込～売買契約
- 物件引渡し
- 確定申告
売却までの期間としては、3か月～半年程度となりますが、事前準備の状況や価格設定等によっても異なります。スムーズに売却ができるようにしっかりと各ステップでのポイントを押さえておきましょう。
2. 売却の事前準備～書類の準備、相場、諸費用を知る
まず、売却をするための事前準備を行います。売却をスムーズに進めるために非常に重要な段階になるため詳しく見ていきましょう。
2-1. 必要書類の準備
売却に必要となる主な書類は、下記のとおりです。
- 権利証（もしくは登記識別情報）
- 間取り図がわかるもの
- 固定資産税評価証明書（もしくは固定資産税納税通知書）
- マンションの管理規約
- 購入時の売買契約書
※ 参考記事: 「登記識別情報とは？登記済権利証との違いや取り扱いの注意点」
手元にあるかを早めに確認して、必要なものは取り寄せるなど準備しておきましょう。
2-2. 周辺相場を知る
物件の査定を依頼する前に、自分で周辺相場を把握しておきましょう。不動産会社によっても査定価格は異なるため、相場を知っておくことは重要です。
確認方法は色々ありますが、最も簡単なのは不動産会社の販売サイトで確認する方法です。立地や物件条件が似ているものを検索して価格を調べてみましょう。
また、販売価格ではなく実際に成約した価格を調べることができるのが、「レインズマーケットインフォメーション」です。国土交通大臣指定のサイトで、過去の成約価格を知ることができるためおすすめです。
参考: http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do
2-3. 諸費用を確認
売却の際に必要となる諸費用についても事前に確認しておきましょう。
- 仲介手数料･･不動産会社に支払う成功報酬。上限金額は、「売買価格×3％＋6万円＋消費税」になります。
- 印紙代・・売買契約書に契約金額に該当する税額の印紙を貼付します。
- 登記費用・・住宅ローンの抵当権抹消の登記費用を売主が負担します。
- 譲渡所得税・・マンションを売却した金額から、物件取得費用や諸費用等を差し引きして利益が出た場合は、その金額に対して譲渡所得が課税されます。
その他には、リフォーム、クリーニング費用、引越し費用、不用品処分費用などが必要になります。
販売金額を想定する上でも、どのくらいの諸費用が掛かるかあらかじめ押さえておくことは非常に重要です。
3. 物件の査定依頼
事前準備ができたら、不動産会社に物件の査定を依頼します。
まず、マンション売却の一括査定サイトで依頼をするのが一般的です。比較検討するために最低でも3社以上には依頼するのが良いでしょう。査定の方法には「机上査定」と「訪問査定」がありますが、より正確な査定を行うには訪問査定がおすすめです。
査定金額に加え、売却実績や安心して任せることのできる担当者かどうかを見極めて選定することも不動産売却をスムーズに進めるため非常に重要なポイントです。
4. 不動産会社の選定、媒介契約の締結
不動産会社を選定したら、媒介契約を結びます。媒介契約には、不動産会社の義務や売主の制限の内容によって3つの種類があります。
- 専属専任媒介契約
- 専属専任媒介契約とは、一社のみに売却を依頼する契約で、他社への同時依頼に加えて自分で買主を探すことも禁止されているものです。契約した不動産会社は、5営業日以内に不動産流通情報システム「レインズ」への登録をすること、そして1週間に1回以上売主への業務報告を行うことが義務付けられています。
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約と同様に、一社のみに売却を依頼する契約になりますが、売主が自ら買主を探すことは禁止されていないのが専任媒介契約になります。また、「レインズ」への登録は7営業日以内、売主への業務報告も2週間に1回以上が義務付けられています。
- 一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社に売却依頼ができ、売主自身で買主を探すこともできるものです。また、「レインズ」への登録と業務報告も不動産会社の任意となります。
ご自身の希望や状況によって媒介契約を選びましょう。
5. 販売活動、内覧等対応
媒介契約を締結したら、いよいよ販売が開始されます。売り出し価格は売主が決めることができますが、あまりに相場とかけ離れた価格にならないよう不動産会社と相談の上で慎重に決めましょう。
チラシやインターネットへの掲載のための物件撮影も行われます。写真は販売に影響が大きいため、見栄えを考えて確認しながら進めましょう。
また、内覧希望があった場合の対応も重要です。部屋の清掃等の準備が必要になります。特に水回りは重要になるため重点的に行いましょう。
6. 申込～売買契約
購入希望者から不動産会社を経由して購入申込書が提出されます。
購入希望価格等の希望条件を踏まえ、価格や契約日、引渡し日等の交渉を行っていきます。基本的に売主と買主は直接やりとりを行わず、不動産仲介会社を経由して行われますので心配する必要はないでしょう。
正式に買主が決まったら売買契約を締結します。契約当日は売主、買主と不動産仲介会社が揃って行われ、重要事項説明書の読み合わせ、契約書への署名・捺印、買主より手付金を受領し、売買契約は完了になります。
7. 物件引き渡し
最後が売買残金の受領と物件の引き渡しです。
物件の引き渡しは約1ヶ月後に設定されることが一般的です。引渡し日には、売主、買主、不動産会社、司法書士、金融機関担当者が集まって代金の決済と鍵の引渡しが行われます。
物件の住宅ローンが残っている際は、決済と同時に住宅ローンの一括返済を行います。そして、登記変更手続き、諸費用の支払い、鍵や物件資料とともにマンションの引渡しは完了になります。
8. 確定申告を行う
売却に係る諸費用について前述したように、売却によって利益がでた場合は譲渡所得税が掛かるため、確定申告を行う必要があります。
また、損失が出た場合は翌年に損失を繰り越せる特例が利用できる場合がありますが、確定申告を行った場合のみ適用されるため、いずれにしても確定申告が必要になるため忘れずに行いましょう。
9. まとめ
今回は、マンション売却の流れを詳しく解説してきました。売却の流れで最も重要なのは全体像の把握と事前準備になります。スムーズに売却を行うために、ぜひこの記事をお役立てください。
