住宅ローンの返済が難しくなった場合、債務者には任意売却やリースバックなどの選択肢があります。任意売却は債権者の同意を得て自主的に不動産を売却する方法で、競売よりも柔軟な対応が可能です。一方、リースバックは自宅を売却した後も賃貸借契約を結んで住み続ける仕組みです。任意売却とリースバックは、状況に応じて併用されることもありますが、それぞれの特徴や違いを理解しておくことが重要です。
本記事では、任意売却とリースバックの仕組みや違いを詳しく解説します。また、任意売却後にリースバックを利用するメリット・デメリットや、併用に適したケースについても見ていきます。
1. 任意売却の仕組みとメリット・デメリット
1-1. 任意売却とはどのような制度なのか
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった債務者が、債権者（金融機関）の同意を得た上で、自らの意思で不動産を売却し、その売却代金を債務の返済に充てる方法です。任意売却は債務者の申し出によって行われ、売却価格や売却のタイミング、引渡し日などを債務者の意向で決められるのが特徴です。
ただし、任意売却を実行するには、以下の条件を満たす必要があります。
- 債権者の同意が得られること
- 売却価格が債権者の求める金額以上であること
- 債務者が任意売却の手続きを進められること
これらの条件が揃わない場合、任意売却の実現は難しくなります。
1-2. 任意売却のメリット
任意売却には、以下のようなメリットがあります。
- 競売に比べて高値で売却できる可能性が高い
- 売却のタイミングや引渡し日を債務者の意向で調整できる
- 競売よりも債務者の意向が反映されやすい
- 競売ほど周囲に知られずに売却を進められる
任意売却は、債務者にとって競売よりも有利な条件で不動産を売却できる可能性が高いと言えます。
1-3. 任意売却のデメリット
一方で、任意売却にはデメリットもあります。
- 債権者の同意が得られないと売却できない
- 売却価格が残債務を下回る場合、不足分の返済が必要になる
- 任意売却後もブラックリストに載ってしまう
任意売却では、債権者の同意が得られなければ売却自体が成立しません。また、売却価格が残債務を下回る場合、債務者は不足分を別途返済しなければなりません。さらに、任意売却を行った債務者は、信用情報機関のブラックリストに登録されてしまうため、一定期間は新たなローンやクレジットカードの利用が制限されます。
参考: 任意売却ができないケースとは？競売・自己破産を避ける方法も解説
2. リースバックの仕組みとメリット・デメリット
2-1. リースバックとはどのような仕組みなのか
リースバックとは、自宅を売却した後も、売却先（リースバック会社など）と賃貸借契約を結んで住み続ける仕組みです。リースバックを利用すると、自宅を手放さずに売却益を得ることができ、引越しの必要もないため、生活環境を維持できるというメリットがあります。
リースバックの一般的な流れは以下の通りです。
- リースバック会社に自宅を売却する（通常は相場の7～9割程度の価格）
- リースバック会社と賃貸借契約を結ぶ
- 自宅に住み続けながら、リースバック会社に家賃を支払う
- 契約期間終了後、自宅を買い戻すか、賃貸借契約を継続するか選択する
リースバックは、一時的な資金調達の手段として利用されることが多いですが、将来的に自宅を買い戻すことも可能です。
2-2. リースバックのメリット
リースバックには、以下のようなメリットがあります。
- 自宅を手放さずに住み続けられる
- 売却益を得ることができる
- 引越しの必要がなく、生活環境が変わらない
- 将来的に自宅を買い戻せる可能性がある
リースバックを利用すれば、自宅を売却しながらも、住み慣れた環境で生活を続けられます。また、売却益を他の用途に充てることができるため、資金繰りの改善にもつながります。
2-3. リースバックのデメリット
リースバックにはデメリットもあります。
- 相場より安い価格で売却することが多い
- 家賃の支払いが新たな負担になる
- 自宅を買い戻す場合、売却価格より高くなることが多い
- リースバック会社の審査に通らないと利用できない
リースバックでは、相場より1～3割程度安い価格で自宅を売却するケースが多くなっています。また、売却後は家賃の支払いが発生するため、新たな負担が生じます。自宅を買い戻す場合も、売却価格より高くなることが一般的です。さらに、リースバック会社の審査が厳しく、希望通りに利用できない可能性もあります。
3. 任意売却とリースバックの違い
3-1. 目的や背景の違い
任意売却は、住宅ローンの返済が困難になった債務者が、債務を減らすために不動産を売却する方法です。一方、リースバックは、資金調達と自宅での居住継続を主な目的とした売却方法です。リースバックを利用する背景には、必ずしも返済困難という事情があるわけではありません。
3-2. 債権者の同意の有無
任意売却を行うには、債権者の同意が必要不可欠です。債権者が任意売却に同意しなければ、売却自体が成立しません。一方、リースバックは、債権者の同意なしで行うことができます。ただし、住宅ローンが残っている場合は、リースバックの利用が制限される可能性があります。
3-3. 売却価格の違い
任意売却では、通常の不動産売却と同様に、市場価格に近い金額で売却できる可能性が高くなります。一方、リースバックでは、相場より1～3割程度安い価格で売却するケースが多いです。これは、リースバック会社が売却後の賃貸借契約を前提に価格を設定しているためです。
3-4. 売却後の居住の可否
リースバックは、売却後も自宅に住み続けられる仕組みです。売却先との賃貸借契約を結ぶことで、引き続き自宅に居住できます。一方、任意売却では、基本的に売却後は自宅を明け渡す必要があります。ただし、任意売却後にリースバックを利用すれば、自宅に住み続けることも可能です。
4. 任意売却でリースバックを利用するメリット・デメリット
4-1. メリット
任意売却後にリースバックを利用するメリットは以下の通りです。
- 任意売却後も自宅に住み続けられる
- 引越し費用や新居探しの手間が省ける
- 任意売却だけよりも債務の圧縮ができる
- 売却益によって資金繰りが改善される
任意売却とリースバックを併用することで、自宅を手放さずに債務を減らすことができます。また、引越しの必要がないため、環境の変化による負担を避けられます。
4-2. デメリット
任意売却とリースバックの併用には、以下のようなデメリットがあります。
- 任意売却によるブラックリスト登録は避けられない
- リースバック後の家賃支払いが新たな負担になる
- 債権者の同意が得られるか不透明
- リースバック会社の審査もクリアする必要がある
任意売却を行った場合、信用情報へのマイナスの影響は避けられません。また、リースバック後は家賃の支払いが発生するため、新たな出費が必要になります。加えて、任意売却とリースバックの併用には、債権者の同意とリースバック会社の審査という2つのハードルがあります。
5. 任意売却とリースバックの併用がおすすめなケース
以下のようなケースでは、任意売却とリースバックの併用を検討する価値があります。
- 任意売却後も自宅に住み続けたい場合
- 任意売却だけでは債務の圧縮が不十分な場合
- 引越しによる環境の変化を避けたい場合
- リースバック後の家賃支払いが可能な場合
ただし、リースバックの審査は厳しく、必ず利用できるわけではありません。また、債権者の同意を得るためには、債権者が満足する売却価格を提示する必要があります。
任意売却とリースバックの併用は、メリットとデメリットを十分に理解した上で、慎重に検討することが大切です。金融機関やリースバック会社に相談し、専門家のアドバイスを参考にしながら、自身の状況に合った方法を選択していきましょう。
まとめ
任意売却とリースバックは、住宅ローンの返済が難しくなった場合の選択肢として注目される売却方法です。両者には、目的や背景、売却価格、売却後の居住の可否など、いくつかの違いがあります。
任意売却後にリースバックを利用すれば、自宅に住み続けながら債務を減らすことができますが、デメリットもあることを理解しておく必要があります。
任意売却とリースバックの併用は、状況に応じて有効な選択肢となり得ますが、メリットとデメリットを十分に検討し、専門家のアドバイスを参考にしながら、慎重に判断することが重要です。
債務の返済に悩んでいる方は、まずは金融機関やリースバック会社、弁護士などの専門家に相談し、適切な解決策を探ってみましょう。
