「子供が成長して手狭になった」「より利便性の高いエリアに移りたい」など、ライフスタイルの変化で住み替えを検討する際、最大の懸念材料となるのが「現在の住宅ローン」です。
「ローンが残っている状態で売却できるのか？」「新しいローンと二重払いにならないか？」といった不安を持つ方は少なくありません。
結論から言えば、住宅ローンが残っていても住み替えは可能です。しかし、現在のローン残高と家の売却価格のバランス（残債状況）によって、取るべき戦略や難易度は大きく変わります。ここを見誤ると、資金計画が破綻するリスクさえあります。
この記事では、プロのマーケティングコンサルタントの視点から、住宅ローン返済中の住み替えにおける必須知識、オーバーローン時の対策、そして税金の落とし穴までを分かりやすく解説します。
1. 住宅ローンが残っていても住み替えは可能？
まず、住み替えにおける大原則と、ご自身の状況を把握するための基準について解説します。
1-1. 売却の大原則「抵当権の抹消」
住宅ローンを組む際、金融機関は物件に「抵当権（借金のカタ）」を設定しています。 原則として、家を引き渡す日までに住宅ローンを全額返済し、抵当権を抹消しなければ売却はできません。「ローンはそのまま残して、自分だけ引っ越す」ことは、金融機関との契約上認められないのです。
つまり、住み替えの第一歩は「今の家を売ったお金（＋手持ち資金）で、今のローンを完済できるか」を確認することから始まります。
1-2. 運命を分ける「アンダーローン」と「オーバーローン」
住み替えの難易度は、以下のどちらの状況にあるかで決まります。
- アンダーローン（売却価格 ＞ ローン残債） 家がローン残高より高く売れる状態です。 例：残債2,000万円 ＜ 売却3,000万円 この場合、売却益でローンを完済でき、残った資金（諸経費を除く）を新居の頭金に回せます。住み替えは非常にスムーズに進みます。
- オーバーローン（売却価格 ＜ ローン残債） 家を売ってもローンが残ってしまう状態です。 例：残債3,000万円 ＞ 売却2,000万円 売却代金を全額返済に充てても借金が残ります。この「不足分」をどう工面するかが、住み替え成功のカギとなります。
2. 完済できない「オーバーローン」時の3つの対処法
アンダーローンであれば問題ありませんが、オーバーローンの場合は対策が必要です。主な解決策は以下の3つです。
2-1. 自己資金で差額を埋める
最も確実な方法は、不足分を預貯金などの自己資金（現金）で充当することです。 例えば1,000万円足りない場合、現金で1,000万円支払えば抵当権を抹消できます。しかし、新居の購入費用や引越し代も必要な時期に多額の現金を出すのは、多くの方にとってハードルが高いでしょう。
2-2. 住み替えローン（買い替えローン）を活用する
自己資金が足りない場合の強力な選択肢が「住み替えローン」です。 これは、「売却しても残ってしまう旧居のローン」を「新居の購入資金」に上乗せして借りられるローン商品です。
- メリット： 自己資金が不足していても、現在のローンを完済しつつ新居を購入できます。ローンが一本化されるため、二重払いの心配もありません。
- デメリット： 物件価値以上の金額を借りるため、審査は非常に厳しくなります。また、金利が一般的な住宅ローンより高めに設定される傾向があります。
- 注意点： 「旧居の売却」と「新居の購入」の決済を同日に行う必要があります。売買のタイミング調整が難しいため、経験豊富な不動産会社のサポートが不可欠です。
2-3. 任意売却（※緊急時のみ）
すでに返済が滞っているなど経済的に切迫している場合は、金融機関の合意を得てローンが残ったまま売却する「任意売却」という手段もあります。ただし、これは信用情報に傷がつき（いわゆるブラックリスト）、次のローンを組むことが極めて困難になるため、通常の住み替え手段としては推奨できません。
3. 失敗しない手順：「売り先行」か「買い先行」か
資金計画と並んで重要なのが、売買の「順序」です。「売り先行」と「買い先行」の2パターンがあります。
3-1. 堅実な「売り先行」
今の家を売却し、ローンを完済してから新居を探す方法です。
- メリット： 売却金額が確定するため、「いくら使えるか」が明確になり資金計画が狂いません。
- デメリット： 家が売れてから新居が見つかるまでの間、仮住まい（賃貸など）が必要になる場合があり、引越しが2回発生します。
3-2. スピーディーな「買い先行」
先に新居を購入して引っ越し、空き家にしてから旧居を売る方法です。
- メリット： 仮住まいが不要で引越しは1回で済みます。空室の方が生活感がなく、内覧での印象が良い場合があります。
- デメリット： 旧居が売れるまで「旧ローン」と「新ローン」の二重払い（ダブルローン）が発生します。また、想定より安くしか売れなかった場合、後から資金不足に陥るリスクがあります。
3-3. プロが推奨する選び方
マーケティングコンサルタントとしての推奨基準は以下の通りです。
- 資金に余裕がない・オーバーローンの可能性がある方 迷わず「売り先行」を選んでください。仮住まいの手間はかかりますが、資金ショート等の最悪の事態を回避できます。
- 資金潤沢・人気エリアの物件をお持ちの方 「買い先行」も検討可能です。ただし、新居の契約には「買い替え特約（停止条件付）」を付けることを強くお勧めします。「期限内に旧居が売れなければ新居の購入を白紙撤回できる」特約で、リスクヘッジが可能です。
4. 知らないと損する税金と控除のルール
住み替えのお金の計算では、税制優遇の活用が手取り額を大きく左右します。特に以下の2点は必ず押さえておきましょう。
4-1. 「3000万円特別控除」と「住宅ローン控除」は併用不可
家を売って利益が出た場合、「3,000万円特別控除」を使えば税金を大幅に減らせます。一方で、新居購入時には「住宅ローン控除」を使いたいところです。 しかし原則として、この2つの制度は併用できません。
- 売却益が大きいなら「3,000万円控除」を優先。
- 売却益が少額なら、新居での「住宅ローン控除」を優先（10〜13年間の減税効果を取る）。
どちらが得になるか、事前のシミュレーションが必須です。
4-2. 売却損が出たら「損益通算」で税金を取り戻す
オーバーローンなどで売却損（譲渡損失）が出た場合、「損益通算」という特例が使えます。 これは、不動産売却の赤字を給与所得などの黒字と相殺し、払いすぎた所得税・住民税を取り戻せる制度です。さらに赤字は最長3年間繰り越せます。 この特例は新居の住宅ローン控除とも併用可能ですので、損失が出た場合でも確定申告を忘れないようにしましょう。
5. 住み替え成功のための具体的アクション
最後に、成功率を高めるための具体的な行動指針を提示します。
5-1. 査定は必ず「訪問査定」で複数社比較する
ネットの「机上査定」だけでは不十分です。必ず担当者に家を見てもらう「訪問査定」を受けましょう。 また、1社だけで判断せず、最低3社には依頼してください。査定額には数百万円の差が出ることがあります。ただし「一番高い査定額」に飛びつかず、根拠が明確な信頼できるパートナーを選ぶことが重要です。
5-2. 審査対策として他の借入を整理する
特に住み替えローンを利用する場合、審査は厳格です。 車のローン、カードのリボ払い、スマホの分割払いなど、住宅ローン以外の借入がある場合は、可能な限り完済しておきましょう。返済比率（年収に対する返済額の割合）を下げることが、審査通過への近道です。
6. まとめ
住み替えは、住宅ローンが残っていても可能です。しかし、成功のためには「現在の残債状況」を正しく把握し、適切な手順を踏むことが不可欠です。
- 残債確認： アンダーローンかオーバーローンかを把握する。
- 戦略選択： リスクを抑えるなら「売り先行」が鉄則。
- 資金計画： 住み替えローンの利用可否や、税制優遇の選択を検討する。
まずは不動産会社に査定を依頼し、「今の家がいくらで売れるのか」という現実的な数字を知ることから始めましょう。現状を正確に把握することが、理想の住み替えを実現する第一歩となります。
