住宅ローンの審査には多くの審査項目がありますが、その中のひとつが勤続年数です。
返済能力を見る際に、ある程度の勤続年数が無いと不利に判断されるのは理解できますが、具体的に何年以上の勤続が必要なのでしょうか。
今回は、勤続年数が短いと住宅ローンを組みにくい理由や、勤続年数が原因で審査に落ちた際の対処法についてお話します。
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1. 勤続年数が短いと住宅ローンを組みにくい理由
勤続年数が短いと住宅ローンを組みにくいと言われており、勤続年数3年が必要との声をよく聞きます。
一方、終身雇用は一般的でなくなり、転職が当たり前となった現在でも勤続年数を問われるのは少し困ります。
ここでは、住宅ローンの審査に勤続年数が影響する理由を考えてみましょう。
1-1. 収入の安定性が低い
勤続年数が短い場合、収入が安定していないとみなされます。
すなわち、転職を繰り返していつまで経っても収入が安定しないのでは？と判断されてしまうのです。
ですから、転職が当たり前な時代となっても、住宅ローン審査では不利と判断されてしまいます。
1-2. 収入のアップが見込めない
日本では、転職をして会社を変えても収入がアップするかどうかは分かりません。若いうちならともかく、ある程度の年齢になると収入が下がる恐れさえあります。
勤続年数が短く、転職が多いと収入が上がっていかないのではないか？と思われてしまうのです。
2. 勤続年数や勤務先はどのように評価されるか
勤続年数が短いことは住宅ローンを借りるには不利に働くことは分かりました。では、勤務先や勤続年数はどのように評価されるのでしょうか。
調べてみると、やはり公務員や大企業に勤務している方は有利となり、独立したての個人事業主には不利に働いてしまうようです。
2-1. 公務員や大企業は有利
よく「公務員は安泰」、「大企業は安定」といった話を聞きます。
人手不足などの理由で噂と実情は異なることもありますが、住宅ローンの審査では依然として有利です。
これらの勤務先はその安定性も抜群で、こうした職場で働く方は勤続年数も長い傾向にあります。名前を聞いたことのある会社は有利になる、というのは住宅ローンの審査では真理です。
2-2. 独立は不利に
逆に不利に働くのはどんな職業でしょうか。
それは独立して個人で事業をしている、個人事業主です。その中でも独立したての方は特に不利な傾向にあります。
その理由は、やはり収入が不安定になるためです。
金融機関というのは、不安定を最も嫌います。そのため、サラリーマンのうちに住宅ローンを借り、その後しばらくしてから独立する方もいらっしゃるくらいです。
3. 勤続年数が短くても住宅ローンを借りる方法
繰り返しですが、勤続年数が短いと住宅ローン審査では不利になってしまいます。
では、勤続年数が短いと住宅ローンは借りられないのでしょうか。
いえ、決してそのようなことはありません。
住宅ローンを借りるためにいくつかの方法があるのです。
ここではその方法の一部をご紹介します。これらを実践し、住宅ローン審査で有利に動けるようにしましょう。
3-1. フラット35を利用する
フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が共同で運営する住宅ローンです。フラット35は民間金融機関と異なり、年収の制限が無く、勤続年数も重要視されていないのです。
そのため、自営業や転職後間もない方でも借りられる可能性が高まります。
※ フラット35については、「フラット35とは？中古マンションでも使える便利な住宅ローンを解説」も併せてご覧ください。
3-2. 追加の担保、保証人をつける
購入する物件以外に追加の担保を提供する、あるいは保証人をつける方法もあります。
金融機関が最も恐れる貸し倒れの危険が下がるため、勤続年数が短い方でも借りられる可能性が高まります。
3-3. ペアローン・リレーローンを検討する
夫婦が共同して借りるペアローンや、親子で借りるリレーローンを使えば、返済能力が上がるため、ローンも組みやすく、かつ限度額も上昇します。
いずれか一方の勤続年数が短くても、もう一方の信用情報がよければ希望通りの金額が借りられます。
ただし、いずれか一方が働けなくなる、収入が下がるなどのリスクがあることに注意が必要です。
※ 参考記事: 「共働き夫婦はペアローンを組むべき？！メリット・デメリット、注意点まで」
3-4. 借入金額を抑える
借入金額を少なく抑えれば、借りられる可能性は高まり、月々の返済も楽になるはずです。
その場合、頭金を増やすか、物件を検討しなおすことが求められるため、購入計画を変更することが求められてしまいます。
お金を貸すプロである金融機関が貸せないといったことは重く受け止める必要も。勤続年数以外にも何か問題があるかもしれません。
3-5. 前職の勤続年数の合算を交渉する
これは交渉事になるため、やや裏技的なものです。
前職の勤続年数が長く、転職してすぐの段階で住宅ローン審査を受けた場合は、勤続年数の合算を依頼してみましょう。
メガバンクやネット銀行よりも、地方の信用金庫のほうがこうした融通を利かせてくれることがあります。
3-6. 資格取得は有利に働く
勤続年数が少なくても、資格を取得していれば、有利に働くことがあります。
資格といっても弁護士や税理士といった、その資格だけで独り立ちができるくらいの大型の資格のことです。
こうした資格を持っていると社会的な信用が高まります。そのため、勤続年数が短くてもそれを補うことが可能となるのです。
4. 住宅ローンこんな時はどうする？
住宅ローンを借りる際の家庭環境、経済情勢は人によりまちまちです。
中には倒産した会社から離職したばかりの方もいらっしゃいます。
このようなケースや、そもそもサラリーマンではない自営業の方はどのように住宅ローンを借りたら良いのでしょうか。こんな時はどうする？というテーマでお話を勧めていきます。
4-1. 倒産などの会社都合で離職した場合
勤続年数のカウントで倒産などの会社都合で離職した場合はどのような扱いになるのでしょうか。残念ですが、多くのケースでは会社都合や自己都合の区別は付けてくれません。会社都合の離職だからといって特別な配慮はしてくれないのです。
ただ、中にはこうした事情を考慮してくれる金融機関も少なからずあるため、地道に探してみましょう。
4-2. 自営業の場合
一般に、自営業は住宅ローンではサラリーマンよりも不利と言われています。
金利が高く設定されたり、限度額が少なくされたりと、あまり良いことがありません。
自営業の場合、金融機関独自のローンよりはフラット35のほうが借りやすいと言われています。元々フラット35はその前身も含めて、多くの方に住宅取得を促す目的で創設されました。そのため、自営業であっても借りられる可能性が高まります。
5. FLIE（フリエ）なら勤続1年以上から審査可能な住宅ローンを利用できる
FLIE（フリエ）では、銀行でのローン審査に苦戦した方、ローン審査の条件面に不安を持たれている方などへ対し、幅広い条件で審査が可能な新しい住宅ローン「フリエ提携ローン」をご紹介しております。
以下のようなケースで住宅ローンの審査が通らないという方は、是非お気軽にお問い合わせください。
- 年収が低く断られた
- 欲しい物件が、築年数が古く断られた
- 耐震診断の結果など、物件の事で断られた
- 自己資金がなく諸費用まで借りられなかった
- 独身が理由で断られた
- 希望した融資額が承認されず、悩んでいる
- 勤務先の内容で断られた（規模、従業員数、給与支払方法など）
- 「総合的な判断」という理由で断られた
6. まとめ
住宅ローンの審査は事前審査も本審査も書面審査です。
書類に書かれていることで判断するため、客観的な数字が威力を発揮します。
勤続年数が短くとも、しっかり働いている方は多くいらっしゃいます。
働き方の変化を受け、近年では勤続年数もかつてほど重要ではなくなってきました。
形式的な審査よりも実質的な返済能力を見るように変化しているのです。
