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オーバーローンとは?概要から利用する際の注意点まで詳しく解説!

住宅ローン・税制
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中古マンションを購入する際にローンを組もうとしていらっしゃる方は多いのではないかと思います。その一方で、ローンを組む際にはオーバーローンの存在に注意しなければいけません。

この記事では、オーバーローンの概要、利用時の注意点などについて解説します。これからローンを組もうとしている方はぜひ参考にしてみてください。

1. オーバーローンとは

オーバーローンとは、一般的に銀行からの借入金が預金額を上回ること、つまり貸出超過の状態のことです。これが派生して、物件の価格以上の金額で住宅ローンを組むことがオーバーローンとされています。

不動産購入時のオーバーローンは、不動産自体の購入費用と各種諸費用などに利用するのが一般的です。
諸費用は100万円を超えるケースもあるため、用意が難しい方もいらっしゃいます。そういったときに利用できるのがオーバーローンなのです。

1-1. 諸費用の内訳

マンションを購入する場合、必要となるお金は建物の購入費用だけではありません。諸費用として、以下のようなものが必要です。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 不動産取得税
  • 司法書士に支払う登記手数料
  • 金融機関に支払う融資手数料
  • 火災保険料
  • 仲介手数料
  • 固定資産税等の清算金
    など

マンションのチラシなどで金額を見て、「これなら買えるかも」となる方もいらっしゃるかもしれませんが、実際にはプラスαの費用が発生するため注意してください。また、物件によっては「頭金不要」となっているケースもありますが、このケースでも諸費用は用意する必要があるため注意が必要です。

では、諸費用はどのくらい掛かるものなのでしょうか。一般的には物件購入価格の6〜10%が諸費用になると言われています。これは、4,000万円の物件であれば240万円~400万円を現金で用意する必要があるということです。中古物件は仲介手数料などで諸費用が高くなるため、特に注意してください。
数千万円という購入金額を目にしているため、安く感じてしまうかもしれませんが、サラリーマンが何ヶ月も働いて得るお金であり、決して安くありません。

※ マンション購入時の諸費用については、「中古マンション購入時に掛かる諸経費とは?内訳を詳しく解説!」を併せてご覧ください。

1-2. フルローンとは

オーバーローンに似ている言葉としてフルローンというものがあります。これは、物件の価格と同じ額の融資を受けることです。フルローンを利用する場合、購入時に発生する諸費用は自己資金で用意しなければいけません。

2. オーバーローン利用時の注意点

オーバーローンは、諸費用が用意できない方にとっては非常に便利なものです。一方で利用にあたっては注意点もあります。ここでは、オーバーローンの注意点について解説します。

2-1. 購入直後の売却は注意

マンションを購入したにもかかわらず、何かしらの理由によって手放すことになった場合、オーバーローンを利用している方は、ローン残高以上の金額でマンションを売らなければいけません。
オーバーローンの場合、「マンション代金+諸費用」という形でお金を借りているため、マンション購入時の金額で売却すると、諸費用分のお金が清算できません。そのため、売却後もローンを支払わなければいけないのです。

2-2. 物件購入時の諸費用の借入は金利が高いケースも

物件購入に掛かる諸費用は、金融機関によっては住宅ローンとして融資が可能なケースもありますが、中には別枠での融資となるケースもあります。
住宅ローンは一般的に金利が安く設定されていますが、別枠での融資の場合、金利が高くなるケースもあるため注意が必要です。住宅ローンとは別枠での融資となった場合、当初想定していたものよりも、毎月の支払いが高くなってしまうでしょう。

2-3. ペアローンなどは離婚時にトラブルになることも

ローンの中にはペアローンのように夫婦による共同ローンも存在します。こういった共同ローンでオーバーローンを利用する場合、注意しなければいけないのが離婚です。離婚に伴いマンションを売却したとしてもローンが残る可能性があります。そういったときに返済の負担割合等で揉めるケースも中にはあるため、注意しましょう。

3. オーバーローンのリスク

オーバーローンを利用すること自体は問題ありません。しかし、必要以上の諸費用を偽って申請することは契約違反になります。もし契約違反が金融機関に知られてしまうと、下記のような事態に発展する恐れがあります。

  • 一括返済や訴訟
  • 自己破産

一括返済となると、利用者が自己資金で返済することになるのですが、高額な場合は返済ができないケースも出てくるでしょう。返済できないとなると最悪の場合は自己破産をすることになるかもしれません。もちろんこれは最悪のケースですが、嘘をついてオーバーローンを利用するとこういったリスクを負う可能性があることを覚えておきましょう。

3-1. 怪しい不動産会社には気を付けよう

利用者側が嘘をついてオーバーローンを利用するケースもあれば、ローン申請のサポート業者が違法のオーバーローンを勧めてくることもあります。

具体的には、オーバーローンを住宅以外のものを購入する資金として活用することを謳っているケースが挙げられます。
住宅ローンは他のローンよりも金利が安いため、利用しやすいのが特徴です。しかし、そこに目をつけた業者が多めに住宅ローンを申請するケースがあります。

住宅ローンを住宅購入以外の目的で利用するのは違法なため、そういったことを勧められたときは、利用しないようにしましょう。

4. まとめ

今回は、住宅ローンのオーバーローンに関して、その概要から利用時の注意点やリスクなどを解説しました。オーバーローンは諸費用の用意ができない方にとっては便利なものです。

一方で、不動産の売却が難しくなったり、金利が高くなったりする恐れもあるため、利用にあたっては慎重に検討するようにしましょう。