「権利書」と「登記識別情報」は何が違う？家の売却に必要な手続きを解説

「家の売却が決まったのに、権利書が見当たらない！」「亡くなった親の不動産を相続したいが、書類の場所が分からない」

家や土地の所有者を証明する「権利書」。いざ必要になった時に紛失していることに気づき、青ざめる方は少なくありません。

結論から申し上げますと、家の権利書は原則として再発行ができません。

しかし、安心してください。権利書を紛失しても、不動産の所有権を失うわけではありませんし、手続きを踏めば売却も可能です。

1. 家の権利書とは？実は2種類ある

一般的に「権利書」と呼ばれていますが、作成された時期によって形式が異なります。まずは手元の書類（あるいは探している書類）がどちらか確認しましょう。

登記済権利証（旧来のタイプ）
- 2005年（平成17年）以前に発行。
- 厚紙の冊子で「登記済」の朱印が押されています。
登記識別情報（現在のタイプ）
- 2005年（平成17年）以降に順次移行。
- A4サイズの用紙で、目隠しシールの下に12桁の英数字（パスワード）が記載されています。現在は「物理的な紙」そのものより、この「パスワード」を知っていることが本人確認の鍵となります。

2005年から2008年にかけて順次切り替わったため、取得時期によってどちらを持っているかが異なります。なお、古い権利証も名義が変わらない限り有効です。

よくある勘違いが「登記簿があるから大丈夫」というものです。

手続きにおいて両者は全く別の役割を持ちます。「登記簿が取れる＝権利書は不要」とはなりませんのでご注意ください。

普段の生活で使うことはありませんが、以下の「権利が動く時」に必ず必要になります。

これらは所有者にとって資産を失ったりリスクを負ったりする行為であるため、「間違いなく本人の意思である」と証明するために権利書（パスワード）を提供します。

親が亡くなった際の「相続登記」では、基本的に亡くなった方の権利書は不要です。戸籍謄本などで相続関係を証明できれば手続き可能です（※遺言の内容など例外を除く）。

家の中をどれだけ探しても見つからない場合、どうすべきでしょうか。

理由を問わず、権利書の再発行は法的に認められていません。 これは「なりすまし」による不正取引を防ぐためです。簡単に再発行できれば、他人が勝手に家を売却してしまうリスクが高まるからです。

もし盗難の可能性があるなら、直ちに以下の措置を取ってください。

これを提出すると、3ヶ月以内にその不動産に登記申請があった場合、法務局から通知が届きます。勝手な名義変更を未然に防ぐことができます。ただし、不動産売買には「実印」と「印鑑証明書」も必要なため、権利書単体で直ちに悪用されるリスクは限定的です。過度なパニックは禁物です。

ここが最も重要です。権利書がない場合、法律で定められた「本人確認の代替手段」を利用して手続きを進めます。

法務局から売主へ「本人限定受取郵便」を送り、実印を押して返送することで本人確認とする方法です。

メリット： 費用がほぼかからない。
デメリット： 郵便の往復で時間がかかる（2週間程度）。
注意点： 買主側からすると「代金を払ったのに返送されなかったら登記できない」というリスクがあるため、通常の不動産売買（他人との取引）ではほとんど使われません。親族間売買などで利用されます。