借地権は避けたほうが良いってホント?定期借地権のメリット・デメリットを徹底解説

不動産知識

家を建てるなど、土地が必要で購入を検討していらっしゃる方は多いのではないでしょうか。一方で、土地を購入するだけの資金的な余裕がない、という方もいらっしゃるでしょう。そういったときの選択肢となるのが借地権を利用することです。

この記事では、借地権の概要から旧法と現在の法律の違い、さらには借地権のメリット・デメリットを解説しています。ぜひ、参考にしてみてください。

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1. 借地権とは

借地権とは、土地代を払って他人から土地を借りる権利のことです。借りた土地には建物を建てられますが、その場合、土地は地主の所有物で建物は自分の所有物として扱われます。

借地権はあくまでも建物を所有することを目的としているものであるため、建物が存在しない駐車場や資材置き場などは含まれません。

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2. 借地権の種類

借地権には、以下の通り2種類が存在しています。

  • 旧法による借地権
  • 1992年8月に施行された借地借家法による借地権

旧法においては、土地を借りる借地人の権利が強い傾向にあり、地主側は土地を返還してもらうのが難しいなど不利な側面があったのが特徴です。そのような背景もあり、借地人と地主側との間でトラブルも少なくありませんでした。それによって、借地人、地主双方に対して便宜を図るために新法である借地借家法が施行されました。

ただし、現在も旧借地法による借地契約が少なくありません。これは、旧法のもとで取り交わされた契約は、新法に自動的に切り替わらないためです。新法による契約を結ぶためには、新しい契約を取り交わす必要があります。そのため、現在は旧法と新法による契約が混在している状況です。

なお、新法である「借地借家法」は、「普通借地権」と「定期借地権」の2つに区別されます。そのため、現在では、旧借地権での契約、普通借地権での契約、定期借地権での契約の3つが存在しています。

それぞれの概要を引き続き解説します。

2-1. 旧借地権

旧借地権においては、契約期限が定められていますが、更新が可能なため、半永久的に土地を借り続けられます。なお、あらかじめ存続期間を定めなかった場合、契約更新までの期間は建物によって以下のように異なります。

  • 木造などの場合:存続期間が30年で更新後は20年
  • 鉄骨造・鉄筋コンクリートの場合:存続期間が60年で更新後30年

2-2. 普通借地権

普通借地権においても、契約期間が定められていますが、更新によって半永久的に土地を借りられます。ただし、旧借地権とは違って、建物の構造に関係なく、その存続期間は30年と決められています。また、その後の更新は、1回目が20年、以降は10年となっています。

2-3. 定期借地権

定期借地権の場合、存続期間が50年以上で、更新などは特にありません。更新こそありませんが、一度の契約で50年以上の契約を結ぶため、長期間借りられます。ただし、契約終了時には借りた土地を更地にして返還しなければいけません。

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3.借地権のメリット・デメリット

ここでは、借地権を利用するメリットとデメリットを解説します。

3-1. メリット

メリットとしては、以下のような点が挙げられます。

  • 固定資産税、都市計画税は不要
  • 土地を購入するよりも割安
  • 期限の延長ができる

それぞれ解説します。

3-1-1. 固定資産税、都市計画税は不要

借地権を利用して土地を活用する場合、土地はあくまでも地主の所有物となるため、固定資産税や都市計画税といった土地に掛かる税金の支払いは不要です。これらの税金は全て地主が支払います。ただし、税金が不要になるのは土地に対してのみです。建物に対する固定資産税や不動産取得税などは発生するため、注意してください。

※ 中古マンションに掛かる税金については、「知っておこう税金の知識!中古マンションに掛かる税金と優遇税制」で詳しく解説しています。

3-1-2. 土地を購入するよりも割安

借地権であれば、土地を購入して所有するよりも、割安になるケースが少なくありません。地域の相場による違いもありますが、借地権を利用すれば、土地を購入する際の6〜8割ほどの価格で利用できるとされています。

3-1-3. 期限の延長ができる

借地権には契約の期限がついていますが、地主との合意があれば、定期借地権以外は契約期限の延長が可能です。そのため、その土地に永久的に住み続けることもできます

3-2. デメリット

一方のデメリットとしては、以下のような点が挙げられます。

  • 毎月の地代が掛かる
  • 建て替えなどを行う際には地主の許可が必要
  • 住宅ローンの利用が難しい

それぞれ解説します。

3-2-1. 毎月の地代が掛かる

借地権を利用する場合、毎月の地代を地主に支払わなければいけません。建物のローンを支払っていらっしゃる場合は、ローンに加えて地代も発生するため、負担が大きくなってしまいます。資金計画を事前にしっかりと立てておく必要があるでしょう。

3-2-2. 建て替えなどを行う際には地主の許可が必要

建物の老朽化などによって建て替えやリフォームを行う場合、地主の許可が必要になるケースもあります。工事内容によっては許可を取る必要が無いケースもありますが、事前に確認しておく必要があるでしょう。また、期間更新や名義変更の際にも届け出や費用が発生します。頻度こそ多くはありませんが、その都度手間になるのはデメリットだと言えるでしょう。

3-2-3. 住宅ローンの利用が難しい

借地権の場合、住宅ローンの利用が難しくなる恐れがあります。借地権はあくまでも土地を借りているだけであり、所有権はありません。そのため、担保としての価値が落ちてしまうため、金融機関の審査が厳しくなります。

参考記事: 住宅ローン審査が通らない場合の対処法、こんな時はどうするべき?

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4. まとめ

今回は、借地権の概要から旧法と新法の違い、さらには利用するメリットとデメリットなどを解説しました。土地の購入が資金的に厳しい場合は、借地権の利用が1つの選択肢になるはずです。毎月の地代こそ発生しますが、土地を購入する場合よりも費用負担を抑えられます。さらに契約更新ができれば半永久的に土地を利用することも可能です。