売主・代理・媒介とは?取引態様による仲介手数料の違いについて解説

不動産知識

不動産情報を目にした際、物件概要欄に「取引態様」という表記をご覧になったことがあるのではないでしょうか。あまり気に留めていない方も多いと思いますが、この「取引態様」は、不動産取引における法規制や契約手続き、仲介手数料の有無にも関わる非常に重要な事項です。
この記事では、不動産売買の基本的な知識として知っておくべき、「売主」「代理」「媒介」の3種類の取引態様と、種類によって異なる内容について詳しく解説していきます。

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1. 取引態様とは

まず「取引態様」とは何かというと、不動産会社などの宅地建物取引業者が、土地や建物などの不動産取引を行う際の関わり方・立場を示すものです。

「取引態様」には、売主である不動産会社が直接取引を行う「売主」、売主から依頼を受けた不動産会社が取引を行う「代理」、不動産仲介会社が売主と買主の間に立って取引の仲介を行う「媒介(仲介)」の3種類があります。不動産会社がどのような立場で取引に関わるかによって、宅建業法上の規制や仲介手数料の有無などが異なります。したがって「取引態様」は消費者がトラブルなく安全に取引を行うためにとても重要な情報なのです。

そのため、不動産会社が不動産広告や取引の依頼を受ける際には、必ず「取引態様」の明示を行うことが宅建業法で定められています。不動産チラシやインターネットなどの広告の物件概要には必ず記載があるため、しっかりと確認することが重要です。

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2. 取引態様の3つの種類

では、それぞれの取引態様について詳しく見ていきましょう。

2-1. 売主

取引態様の「売主」は、不動産会社が所有する物件を、自らが売主として直接取引することを言います。
実際のケースで言うと、新築マンションや新築戸建て、リノベーション済みマンションなどの事業を行う不動産会社が「売主」の取引態様を取る場合が多いです。

「売主」の取引態様のメリットとしては、やはり仲介手数料が掛からないことが挙げられます。不動産会社が直接取引を行うため、そもそも仲介手数料が必要ありません。不動産取引の仲介手数料は、宅地建物取引業法によって「物件価格×3%+6万 ※」と上限が定められています。例えば2,500万円の物件を購入した場合の仲介手数料は約81万円。この金額が浮くとしたら、引っ越し費用や新居のインテリア購入などに充てられますね。

デメリットとしては、「売主」の取引態様の物件を探すことが難しいということが挙げられます。物件情報の数も限定的になるため、不動産ポータルサイトを探しても中々物件が見つからないというのが現状です。

※ 400万円を超える不動産取引額の場合

2-2. 代理

「代理」の取引態様は、売主から代理権を与えられた不動産会社が、売主に代わって販売から契約までの業務行うというものです。
特に、新築マンションの販売では、売主の関連会社が広告から販売・契約までの一連の業務を代理として行うというケースが多く見られます。代理権を持つ不動産会社との間で結んだ契約は、法的にも売主との契約を行ったことと同等に扱われるため、買主側からすれば、「売主」の取引態様の場合と形式は変わりません。

「代理」の取引態様の場合も、一般的に仲介手数料は掛かりません。
売主と、業務を委託された不動産会社との間で手数料が発生しますが、買主は、あくまでも売主の代理である不動産会社と取引することになるため、仲介会社への報酬である仲介手数料は発生しないということになります。ただ、取引内容によっては手数料が発生することもあるため、念のため事前に確認すると安心です。

2-3. 媒介(仲介)

取引態様として、最も多いのがこの「媒介」です。売主と買主の間に立って、不動産仲介会社が取引に関わる業務を行うことを言います。一般的には「仲介」と呼ばれることのほうが多く、どちらも同じ意味で使われます。

不動産取引には専門的な知識が必要となるため、個人の売主と買主が売買をする際には、プロである不動産仲介会社を介して物件の売買がされることが一般的です。
また、不動産仲介会社はより多くの物件の売買を行うため、費用を掛けて広く物件広告を掲載します。そのため、不動産ポータルサイトなどで最も頻繁に目にするのが、この「媒介」の取引態様ということです。

仲介手数料については、契約から引き渡しまでの一連の業務を不動産仲介会社がサポートしてくれることになるため、その報酬として発生します。

ちなみに媒介は内容によって、さらに3つの種類に分かれます。こちらは不動産の売却を仲介会社に依頼する際の媒介契約の種類になりますが、基本的な不動産知識として、それぞれ簡単にご紹介しておきます。

専属専任媒介契約

専属専任媒介とは、不動産会社一社のみに「専属」で売却を依頼するという契約です。他の不動案会社に同時に依頼することや、自分で買い手を探してくることも禁止されています。
また、依頼された不動産会社には、5営業日以内に「レインズ ※」と呼ばれる不動産流通情報システムへの登録と、1週間に1回以上の業務報告が義務づけられています。

専任媒介契約

専任媒介契約は、専属専任媒介と同じく不動産会社一社のみに依頼する契約になるのですが、自分で買い手を探すことは禁止されていません。したがって、購入したい方を自分が探した場合は、直接契約ができるというものです。
「レインズ※」の物件登録は7営業日以内、業務報告は2週間に1回以上の業務報告が義務づけられています。

一般媒介契約

一般媒介契約は、不動産会社を1社に絞る必要はなく、複数の会社に同時に依頼が可能です。もちろん自ら購入者を探すことも可能です。一方で、専属専任・専任と異なり、業務報告やレインズ※への登録は任意になります。

このように、媒介契約は、不動産会社に対する義務や売主への制限のレベルにより分かれており、お客様のニーズにあわせて契約の種類が分かれています。いずれの契約にしても、信頼できる不動産会社の見極めが重要ですね。

※ レインズとは、国土交通大臣から指定を受けた、不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムのことを言います。レインズに物件情報を集約し一元化することで、多くの不動産会社に効率よく情報が共有され、売買がスムーズに行われることにつながります。ただし、レインズは不動産会社のみが閲覧できるもので、一般の方は見ることができません。不動産会社各社がレインズを閲覧し、買主への紹介や各社のホームページやポータルサイトに掲載するという流れになります。

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3. お得に物件を購入できる物件探しのコツとは

これまで3つの取引態様をご紹介してきましたが、仲介手数料が掛からないという意味で言えば、やはり「売主」と「代理」の取引態様の物件が気になりますよね。でも、どのように探したら良いか分からないという方も多いと思います。

そこでおすすめしたいのが、「売主」(代理含む)の物件情報のみをまとめた不動産サイトを利用することです。その中でも、人気の高いリノベーション済みマンションを中心とした売主物件を取り扱う「FLIE(フリエ)」は、国内最大級規模掲載数がある不動産直販サイトです。

充実した物件情報に加え、見学予約や問い合わせなど売主とのコンタクトもスムーズにできます。
また、フリエでは専門スタッフが購入までのサポートを行う「FLIEエージェント」というサービスを提供しています。直接取引をしてみたいけど、本当に自分にできるか不安といったお客様のために、不動産知識豊富なスタッフが購入までをサポートするというもの。購入を希望する物件について、第三者的なアドバイスが欲しいという方にも、ぜひ利用していただきたいサービスです。

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4. まとめ

売主・代理・媒介、それぞれの取引態様について解説してきました。不動産取引に関わる重要な事項であるため、十分に内容を理解していただき、実際に不動産売買を行う際に、ぜひお役立てください。

多部 フク

音楽と散歩と餃子をこよなく愛する、駆け出しのWebライター。
旺盛な好奇心と食欲を活かし、皆さんに役立つ情報をお届けできるよう、日々精進しています。

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