クーリングオフとは、一般消費者が商品購入やサービスの契約申込みや契約締結をした際、一定の期間であれば無条件で申込の撤回や契約解除ができるという制度。
契約を締結すると購入者にも債務履行の義務が発生するため、原則として特別な理由がない限りは契約を解除できませんが、冷静な判断ができないままに契約を結んでしまった場合、一定要件のもと一方的に契約解除できるという仕組みがクーリングオフです。
マンション購入においても、クーリングオフの制度が適用される場合があります。
不動産は人生の中で最も大きな買い物。万が一何かあった時のため、契約前にきちんと知っておく必要があります。
この記事では、不動産購入時のクーリングオフのポイントについて詳しく解説します。
1. 不動産売買のクーリングオフ制度について
不動産購入は一般的な商品の買い物とは異なり、高額且つ、専門的な知識が必要となるもの。購入者の知識や経験の無さに付け込んだトラブルは少なくありません。
そのため、不動産取引におけるクーリングオフについては、宅地建物取引業法上（宅建業法37条の２）でも定められています。 では、具体的な適用条件について見ていきましょう。
2. クーリングオフが適用される場合の条件
不動産取引においてクーリングオフが適用される条件は下記になります。
2-1. 宅地建物取引業者から購入した場合
クーリングオフ制度は消費者保護の仕組みであるため、不動産の売主が宅地建物取引業者、そして買主が一般消費者の場合に適用されます。
したがって、宅地建物取引業者間、個人間（非宅地建物取引業者）の取引では適用されません。
2-2. 宅地建物取引業者の事務所等以外の場所で契約を行った場合
契約をどこで行ったかによっても適用の有無が異なります。
そもそもクーリングオフは、消費者が冷静に判断できない状況で契約を結んだ場合に消費者を保護する措置であるため、宅地建物取引業者の事務所やモデルルームといった「専任宅地建物取引士の設置義務のある場所」で契約を結んだ場合は、適用外となります。
それ以外にも、買主側から申し出て、自宅や勤務先で契約を結んだ場合も適用外となるため注意が必要です。
宅建業者事務所等以外の、レストランや喫茶店といった冷静に判断が難しいとされる場所で契約を行った場合や、買主からの申し出ではなく、業者からの要望で買主の自宅や勤務先で契約をした場合はクーリングオフが適用となります。
2-3. 行使期間は告知から8日内
適用条件には期間の定めもあります。
クーリングオフによる契約解除の行使期間は8日間とされています。
これは、売買契約日から起算するのではなく、売主である宅地建物取引事業者からクーリングオフによる契約解除についての告知がされた日から8日間となります。
したがって、仮に契約時にクーリングオフの告知がなかった場合は行使期間に制限はなく、いつでもクーリングオフできることになります。
なお、クーリングオフによる書面の通知は8日以内に発信すればよく、8日以内に到着する必要はありません。
ただし、物件の引き渡しを受けた、代金を全額支払ったなど、契約の履行の着手に当たる行動をとった場合にはクーリングオフによる契約解除はできないため注意しましょう。
2-4. 必ず書面で行うこと
そして、クーリングオフで契約解除を行うには、口頭ではなく必ず書面で行わなければなりません。
ハガキ、FAX、封書等、書面であれば手段に決まりはありませんが、先述したように行使する期間に決まりがあるため、書面を提出した日付を証明できる「配達証明付内容証明郵便」を利用するのが最も確実な方法です。
3. クーリングオフが適用されたら
クーリングオフは、一定要件を満たし、且つ一定期間に限って買主が無条件に契約解除ができる制度であるため、売主の宅建業者に不利なものであっても買主に対して損害賠償や違約金の請求はできません。
また、クーリングオフの書面を発した段階で効果が生じ契約が無効となるため、売主は受け取った申込金や手付金を速やかに返還することになります。
4. クーリングオフに適用しないが契約を取り消したい場合は？
クーリングオフには適用しないが契約を解除したいという場合には、手付金の放棄による契約解除、もしくは消費者契約法上の取り消しを検討することになります。
手付金放棄による解除とは、買主側から契約解除をする場合は手付金を全額放棄、逆に宅建事業者である売主側から解除する場合は、受け取った手付金額の倍額を支払うことで契約解除ができるというもの。
これは、それぞれの一方的な意思の解除が認められることを意味します。
ただし、手付金放棄による解除は、契約の履行に着手した時点からできなくなることも覚えておきましょう。
※ 参考記事: 「中古マンションを購入する際の手付金とは？役割や相場について解説」
また、もう一つの方法として、不当な勧誘による契約の取り消しと不当な契約条項の無効等を規定した、消費者契約法による契約の取り消しがあります。
不確実な事項について確実であると告げられた、もしくは不利益となることを伏せられていたといったような不当な勧誘により契約を締結させられた場合、契約を取り消すことができる可能性があります。
もしこちらに該当した場合は、契約は消滅し手付金も返還されます。
消費者契約法上の取り消す権利は、誤認をしていたことに気づいたときから1年、または契約締結から5年経過した場合には時効となるため注意しましょう。
5. まとめ
今回は、不動産取引におけるクーリングオフ制度について解説してきました。
万が一契約を取り消したいという場合に備えて、契約前には必ず確認しておきたい内容です。
クーリングオフは、一定要件を満たせば無条件で契約が解除できる仕組みではありますが、原則として適正に結ばれた契約は守る義務があります。また、不動産は高額になるため、もしクーリングオフが適用された場合でもトラブルになる可能性もあります。
不動産を契約する際は、安易に購入を決めるのではなく、物件情報を見極め、疑問点や不明な点は必ず担当者に確認するなど、きちんと検討をした上で冷静に判断することが重要です。
