昨今、不動産投資が大変話題となっており、一昔前に比べればインターネットの記事やYouTubeなどの動画サービスで、たくさんの不動産投資の情報を得ることができるようになりました。
そのため不動産投資へのハードルが低くなり、チャレンジしやすくなっていることから、参入する方が増えておられるのでしょう。
しかし、不動産投資にはリスクが付き物であることを決して忘れてはいけません。
不動産投資は一般的に「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われていますが、これは基本的なリテラシーを持っていることが前提の話です。
当然ながら、勢いや直感で始めることではありませんし、自身で学ぶ努力を怠ると、悪質な不動産業者に騙されてしまうことにもなりかねません。
ここでは、不動産投資を始める上での基本的な方法や、避けるべきリスク、メリットなどについてご紹介しております。
ぜひ最後までご覧いただき、不動産投資の第一歩となれば幸いです。
1. 不動産投資で代表的なものは？
1-1. 戸建投資
戸建住宅を購入し、賃貸して家賃収入を得る方法です。
最近では地方などの比較的土地単価が安いエリアで、築古の戸建住宅を購入し、リフォームをして貸し出す方が増えてきておられます。
その理由は、他の不動産投資に比べて銀行融資などを利用せずに、比較的少ない自己資金で始めることもできることから、初心者でも始めやすい投資であることと、高い利回りを期待できることが理由です。
1-2. 区分マンション投資
戸建住宅よりも駅近で、割と立地の良い場所を手軽な価格で購入しやすいことが特徴です。その場合はワンルーム投資が主流となりますが、築年数が経過しているマンションであればファミリータイプの部屋も視野に入ります。
銀行融資などを利用して新築や築浅マンションを購入する方や、逆に中古マンションを安価で購入して利回りを重視する人もいらっしゃいます。
1-3. 一棟投資
いわゆるキャッシュフロー投資といわれる投資法は、この一棟投資が主流となります。一棟投資とは、マンションやテナントなどが複数部屋入っている建物を一棟まるごと所有して貸し出すことです。
購入価格がほかの主な投資法と比較して高額になるため、銀行融資などを受けて購入することが多くなりますが、その場合でもキャッシュフロー(融資の返済額、その他諸経費の合計よりも、家賃などによる現金の収入が上回ること)を確保しやすいことが、この投資法の特徴です。
※ 参考記事: 「不動産投資ローンと担保とは？銀行の担保評価について銀行員が徹底解説！」
2. 不動産投資に潜むリスクとその対策法は？
2-1. 空室・滞納リスク
家賃収入を得ようと不動産を購入しても、当然ながら空室では収入はありません。
また、入居が決まっても賃借人が賃料を払ってくれなければ、同じく収入はありません。
不動産投資の代表的なリスクとも言えるのが、この空室・滞納リスクです。
対策としては、賃貸の募集にあたり、そのエリアに特化した集客力のある管理会社を選ぶことです。
賃借人の退去から新しい入居までの期間をいかに短くするかがポイントとなるため、管理会社選びは非常に重要です。
また、家賃の滞納対策として、入居時に賃借人に家賃保証会社との契約をしてもらうことで、ある程度そのリスクを回避できます。
2-2. 修繕リスク
中古不動産を購入した直後に修繕工事が必要となり、想定外の費用がかかってしまうことがあります。
軽微な修繕であればまだ良いのですが、これが建物の深刻な欠陥などによるものであった場合、以降の不動産経営を継続することが難しくなることもあるため注意が必要です。
対策としては、購入予定の不動産についての過去の修繕履歴を取り寄せることです。
修繕履歴がない、またはその取り寄せが何かの理由によりできない場合は、その不動産の購入は見送られた方が良いのかもしれません。
2-3. 天災・火災・事故リスク
地震、落雷、水害などいった天災地変や、過失または故意による火災によって、所有の不動産に大きな損害が及ぶリスクがあります。この場合のリスク対策は、「火災保険」に加入することです。
これにより、上記の火災を始め落雷や水害、台風などで建物損害が及んでも、保険で賄うことが可能となります。
また、地震保険についても火災保険と同時契約であれば付帯できます。
事故リスクについてですが、所有物件内での自殺や事件なども含まれます。これは非常に厄介な問題で、有効な解決策はありません。
対策としては、入居前に賃借人へのリサーチを入念に行い、場合によっては入居をお断りすることも視野に入れる必要があります。
2-4. デフレリスク
デフレとは、「物」の価値が下がることを指します。
つまり不動産もこれに該当し、デフレによって不動産価格の下落が起こると、所有している不動産の資産価値の下落が起こります。
資金調達のため不動産の売却が必要になったタイミングと重なれば、予定通りに資金の確保が出来なくなるリスクがあります。
対策としては、デフレによる価格下落による影響を受けにくい都心部に不動産を購入することです。
都心であるほど、その取得価格も高くなりますが、価値の高さからデフレの影響を受けにくいため、有効な対策と言えます。
3. 不動産投資をするメリット
3-1. 副業としても始められる
不動産投資は、一度その仕組みを作ってしまえば、ずっと管理運営に時間を割く必要はなく、副業にも適しております。
不動産管理会社をうまく利用することで、自身の時間を有効に使うことが出来ることから、最近では会社勤めをしながら不動産投資を行う投資家も増えてきておられます。
3-2. インフレ対策
インフレ時には「物」の価値は上がり、貨幣の価値が下がります。
現金のみを所有していれば、その影響をもろに受けることになりますが、不動産を所有していることによって、逆にインフレの恩恵を受けられます。
また、紙幣の価値が下がることで家賃相場の値上がりが起こるため、不動産投資の観点でいえば相対的に利回りが上昇します。
3-3. 私的年金の形成
先行き不透明な景気に加え、年金問題などの不安が多い日本において、不動産投資による家賃収入は非常に手堅く所得を確保できます。まさにそれは私的年金と言えます。
また、給与や年金などとは別の収入があるという、精神的安定にも繋がります。
3-4. 節税効果
不動産投資における節税効果として代表的なのは、「減価償却費」です。
不動産の取得費を一年ではなく数年に分けて計上できる制度ですが、全てのケース当てはまる節税ではなく、不動産投資を専業としている人はその恩恵を受けにくい場合があります。
ここでいう節税は、キャッシュフローの出ない不動産を購入してしまった方に対する節税とは意味合いが違いますので、混同しないようにしましょう。
そもそも、キャッシュフローの出ない不動産投資は行うべきではありませんから、購入前のシミュレーションは慎重に行いましょう。
4. FLIE（フリエ）なら投資用物件の仲介手数料が最大無料
不動産投資のパフォーマンスを高めるには、諸費用をいかに抑えるかが重要です。その中でも大きな割合を占めるのが仲介手数料ですが、売主と直接取引できるフリエを利用することで仲介手数料最大無料での物件購入が可能です。
- 売主と直接やり取りできる
- 交渉や手続きに関しては全面バックアップ
上記について詳しく解説します。
4-1. 売主と直接やり取りできる
そもそもフリエとは、売主と買主が直接取引できるプラットホームです。フリエにはたくさんの物件が掲載されていますが、その物件は全て売主が直接販売している物件です。
つまり、フリエを利用すれば売主と直接やり取りできるため、仲介手数料が最大無料になります。仲介手数料を支払わなくて良いということは、物件によっては100万円以上の費用が浮きます。
4-2. 交渉や手続きに関しては全面サポート
売主と直接やり取りするということは、間に仲介会社が入らないということです。そのため、交渉や手続きに関して不安を感じる方もいらっしゃるでしょう。しかし、フリエを利用すれば担当エージェントが以下のようなサポートをしてくれます。
- 売主との交渉や手続きのサポート
- ローンについての相談
上記のサポートがあるため、売主と直接やり取りするとしても安心できます。このように、フリエは売主と直接やり取りするので仲介手数料が最大無料となる上に、担当エージェントのサポートも受けられるのです。
5. まとめ
ここまで不動産投資の基本的な方法と、対策すべきリスク、不動産投資を行うことのメリットについてお伝えしました。
最後に本記事のまとめです。
- 不動産投資には様々や種類があり、目標・予算・資金調達額など、自身に合う手法を見つけることから始まります。
- 不動産には様々なリスクが付きまといますから、予測して対策をしておくことが必要です。
- 不動産投資は素晴らしい事ですが、自身でしっかりと学び、知識を身に付けておかないと、逆に損害を被る可能性があります。
- 節税対策として、キャッシュフローの出ない不動産の購入を勧める業者もありますから、十分に注意しましょう。
