マンションを維持管理し、資産価値を守るために最も重要なのが管理体制です。マンション購入の際に管理体制・管理状況を確認すべきことは、購入を検討されているのであれば皆さんご存じですよね？
今回はマンション管理について、より理解するために知っておきたい基礎知識として、管理会社の役割や業務内容等について詳しくご説明していきます。
1. マンション管理会社の役割は？
管理会社がどんな役割を担っているのか、具体的な業務内容等について詳しく見ていきましょう。
1-1. マンションの管理組合について
まず、マンション管理会社について詳しく見ていく前に、管理組合について理解しておく必要があります。
マンションのお部屋（専有部分）の所有者である「区分所有者」全員で構成される団体が「管理組合」です。管理組合は区分所有法に基づき、マンション建物、共用部の設備や施設、敷地全体を維持管理することを目的として組織されるものです。したがって、皆さんもマンション購入をしたら自動的に管理組合の構成員になります。
そして、管理組合の構成員の中から選出された代表者で組織されるのが理事会です。理事会のメンバーは、定期的に理事会を開催し、マンション内の管理状況やトラブルについて情報共有や検討を行い、組合員の中心となって管理業務を推進していくことになります。
※ 参考記事: 「マンションの理事会とは？管理組合との関係や役割・業務について」
1-2. マンション管理における管理会社の役割
「管理組合」と「管理会社」の役割の違いが分かりづらいという方もいらっしゃると思います。大前提として、マンション管理の主体は「管理組合」ということをまず理解しておきましょう。管理組合の仕事である管理業務の全部もしくは一部を「管理会社」に業務委託し、管理会社は業務を代行するというのがそれぞれの役割であり、関係性になります。
マンション管理業務は、共用部分の清掃や設備のメンテナンスだけではありません。その他に建物の維持管理のために定期的に行う修繕計画を立て、実際に実行していく必要があります。その他、管理費や修繕積立金の管理・運用等の会計業務、マンション内のトラブル対応など、ボリュームが多いうえに、内容も多岐にわたり専門知識も必要になります。そのため、マンション管理業務を専門に扱う管理会社に業務を委託するというのが、一般的なマンションの管理体制です。
2. マンション管理会社の具体的な業務内容
では次に、マンション管理会社が行う具体的な管理業務について詳しく見ていましょう。
2-1. 事務管理業務
区分所有者から毎月集める管理費や修繕積立金等の収納、滞納者の確認や催促、各種経費の支払い、収支の月次報告、年間の予算案・決算案の作成、修繕計画の立案や実施のための調整、管理組合の総会運営のサポートといった、マンション管理を行う上でなくてはならない基本業務が事務管理業務です。
2-2. 管理員業務
管理会社と雇用契約等を結んだ管理員が、住人や来客の受付や建物や建物の管理・点検、外注作業やゴミ収集の立ち合い、管理組合への報告業務などを行います。
管理員の勤務体制はマンションによって異なりますが、管理員住み込みの「常駐」、決められた曜日・時間に通勤して管理を行う「日勤」、一名の管理員が複数のマンションを担当し、清掃やゴミ出しなどを行う「巡回」といった種類があります。
2-3. 清掃業務
エントランスや共用部廊下の清掃、ゴミ回収などの日常清掃と、床や窓ガラス、タイルなどの定期清掃があります。日常清掃は管理員が行い、定期的な清掃は外部の専門業者に委託するなど、業務を行う担当は、作業内容やマンションの管理体制・規模によっても異なります。
2-4. 建物・設備管理業務
建物外観、電気設備、防災設備、エレベーターや機械式駐車場等のマンションの建物と設備のメンテナンス・点検を行います。なお、エレベーターや防災設備点検は、法律で定期的な点検が義務付けられており、専門業者に委託し有資格者による点検を実施します。
3. マンション管理会社の業務委託方式の違い
ここまでマンション管理会社の役割や業務内容について見てきましたが、マンション管理会社に委託する場合も、どこまでの業務を管理会社に委託するかで管理方式が二種類に分かれます。管理業務全般を管理会社に委託するものは「全部委託」、一部業務を委託する場合は「一部委託」となります。
全部委託の場合のメリットは、管理会社が管理業務のほとんどを対応することになるため、管理組合の負担が減り、プロによる安定したサービスが受けられるということ。デメリットとしては、管理業務を管理会社に任せっきりになってしまい、組合の管理意識が低下してしまうことや管理委託費用が高くなってしまうということが挙げられます。
一部委託は、管理業務の中の清掃や設備点検といった業務を管理組合が直接外部に委託するという方式です。直接外部業者へ交渉や発注をするため、管理組合の作業の手間は増えますが、コストが抑えられることがメリットになります。
ちなみに、マンション管理会社に管理業務を委託せず、管理組合のみで管理を行うものは「自主管理」と呼ばれます。
マンションの管理方式は、マンション管理体制に係る非常に重要な情報です。販売図面にも必ず掲載されている情報になるため、事前に必ず確認しておきましょう。
4. マンション管理状況、確認ポイント
では、具体的にマンション管理状況を見極めるうえで、チェックしておきたいポイントを見ていきましょう。
まず、最も重要なのが現地で実際に管理されている状況を目で見て確認することです。建物の外観や共用部の清掃状況、植栽の手入れや、ごみ置き場や集合ポストなどの使用状況を見るだけでも、マンションがどのように管理されているのかがわかります。
管理組合の運営状況を確認するため、過去の総会の議案書・議事録、財務諸表、長期修繕計画、修繕履歴などの資料を取り寄せて確認することをおすすめします。マンションの管理組合で何が話し合われているか、問題となることはあるかということも総会の内容を確認すれば把握ができます。仲介会社の担当に依頼すれば取り寄せてもらえるため、必ず確認しましょう。
そして、マンションの維持管理に必要なお金の状況を確認するのも重要です。管理費と修繕積立金に滞納はないか、きちんと計画通りに積み立てられているか確認しましょう。また、修繕積立金は高すぎても安すぎてもよくありません。
金額が安いのはうれしいですが、設定が低すぎて、将来的必要な修繕資金が不足するということになると、一時金の徴収や大幅増額ということにもなりかねません。マンション管理に関する国のガイドラインの水準と比べてどうか確認するのもおすすめです。個人で判断するのは難しいため、不動産のプロである仲介会社に確認してみるのもよいでしょう。
※ 参考記事: 「中古マンション購入時のポイント！修繕積立金の概要を押さえておこう」
参考: 国土交通省 マンションの修繕積立金に関するガイドライン
5. まとめ
今回は、マンション管理会社について詳しくみてきました。管理会社の役割や業務内容、そしてマンション管理において非常に重要な存在であることがお分かりいただけたと思います。
この記事を参考に、マンション購入前にはきちんと管理状況を確認して、理想の住まい選びにお役立てください。
※ 併せて「意外な落とし穴！中古マンション購入時は管理状況をチェックしよう」もご覧ください。
