「マンションを買いたいけれど、築年数が経つとどれくらい値下がりするのだろう？」
「今住んでいるマンション、築20年を超えたら売りにくくなるのでは？」
マンションの購入や売却を検討する際、最も気になるのが「築年数による価格推移」です。不動産は「新築時が最も高く、古くなるほど安くなる」のが定説ですが、近年の不動産バブルやリノベーション需要の拡大により、その常識は変わりつつあります。
実は、マンション価格は単純に右肩下がりで落ち続けるわけではありません。「底値」になるタイミングや、逆に価値が見直される「ヴィンテージ化」のフェーズが存在します。
1. マンションの築年数と価格推移のメカニズム
マンションの価格は、建物の「経年劣化」と市場の「需給バランス」という2つの大きな要素で決まります。まずは、標準的な価格下落のパターンを理解しましょう。
1-1. 「新築プレミアム」の消失と初期の下落
新築マンションを購入して鍵を受け取った瞬間、その物件は「中古」となり、価格は一般的に10%〜20%下落します。これは、販売経費や広告費、分譲会社の利益が含まれた「新築プレミアム」が剥落するためです。
東京都区部のデータでは、新築から築10年程度までは、毎年平均して約2.4%ずつ価値が減少していく傾向にあります。この時期はまだ設備が新しく、最新の耐震基準や省エネ性能を備えているため、需要は非常に高い状態が続きます。
1-2. 築20年が「底値」と言われる理由
多くの市場データにおいて、マンション価格の下落カーブが緩やかになるのが「築20年前後」です。
- 建物価値の償却: 木造一戸建てに比べれば緩やかですが、RC（鉄筋コンクリート）造の建物価値も20年を過ぎると評価額が安定してきます。
- 実需の集中: 「新築は手が出ないが、古すぎると不安」という層が最も注目するのが築20年前後の物件です。
- 下げ止まり: 2011年の東京カンテイの調査や近年の成約事例を見ても、築20年を境に価格推移はなだらかになり、それ以降は「土地代＋アルファ」の価値で推移するようになります。
1-3. 2025年現在の特殊な市場環境
本来、築年数が経てば価格は下がるはずですが、直近10年（2013年〜2023年）は異常事態が続いています。
新築マンションの供給不足と価格高騰により、需要が中古市場へ流出。その結果、「築5年の物件が新築時より高く売れる」「築20年なのに価格が下がらない」という逆転現象が都心部を中心に発生しています。しかし、金利上昇の足音が聞こえる今、今後は「経年による下落」が顕在化する時代に戻ると予測されます。
2. マンションの資産価値を決定づける6つの要素
築年数が同じでも、10年後に「高く売れるマンション」と「二束三文になるマンション」には明確な差が出ます。
2-1. 立地条件（最大の決定要因）
不動産格言に「不動産は立地が9割」とある通り、立地は変えられない最大の資産価値です。
- 駅から徒歩10分圏内か
- 再開発の予定があるエリアか
- 災害リスク（ハザードマップ）が低いかこれらの条件が良い物件は、建物が古くなっても「土地の価値」として価格が維持されます。
2-2. 管理状態と修繕積立金
「マンションは管理を買え」と言われます。物理的な寿命（100年以上可能）を全うできるかは、適切なメンテナンス次第です。
- 修繕積立金の適正額: 国土交通省のガイドラインでは、㎡あたり月額200円程度が目安です。70㎡の部屋なら月14,000円。これより極端に安い場合は、将来の一時金徴収や修繕不足のリスクがあります。
- 管理組合の活動: 掲示板が古いまま放置されていないか、駐輪場が整理されているかといった「現場」に管理の質が現れます。
2-3. 耐震性能（旧耐震 vs 新耐震）
1981年6月が大きな境界線です。これ以前の「旧耐震基準」の物件は、住宅ローンの審査が厳しくなったり、税制優遇（住宅ローン控除）が受けられなかったりするケースがあり、売却時に不利になります。
2-4. 配管のメンテナンス性
意外と見落とされるのが「見えない部分」です。1970年代の物件などでは、排水管がコンクリートに埋め込まれている（スラブ内配管）ケースがあり、交換が困難な場合があります。二重床・二重天井でメンテナンスがしやすい構造かどうかは、長期的な資産価値に直結します。
2-5. 規模と共用施設
戸数が多い大規模マンションは、1戸あたりの管理費・修繕積立金の負担が抑えられるスケールメリットがあります。また、ゲストルームやラウンジなどの充実した共用施設は、中古市場での強力な差別化要因になります。
2-6. 間取りと専有面積
最も需要が安定しているのは「3LDK」です。ファミリー層だけでなく、昨今のリモートワーク需要で「2人暮らし＋仕事部屋」として選ぶ層も増えています。一方で、極端に狭い部屋や使いにくい形の間取りは、築年数が経つほど敬遠されやすくなります。
3. 【築年数別】市場価格相場と売買戦略
3-1. 築15年〜20年：最初の「大規模修繕」が鍵
この時期に売却を考えるなら、1回目の大規模修繕工事が完了した直後がベストです。外観が綺麗になり、修繕履歴がしっかりしていることは、買い手への大きな安心材料になります。
3-2. 築26年〜30年：リノベーションの可能性を売る
この築年数になると、内装は時代遅れになります。売却時は「古さ」を隠すのではなく、「自分好みにリノベーションできる素材としての魅力」をアピールしましょう。リノベーション済みの参考プランを用意するのも有効です。
3-3. 築40年超：ヴィンテージか、買取か
築40年を超えると、一般個人への仲介売却は難易度が上がります。特に旧耐震基準の場合は、不動産会社による「直接買取」を検討したほうが、スムーズに現金化できるケースが多いでしょう。ただし、都心の一等地にある「ヴィンテージマンション」であれば、築年数を超越した高値で取引されることもあります。
4. 中古マンション購入で失敗しないための3つのチェック
安さに惹かれて築古マンションを買う際、必ず確認すべきポイントがあります。
4-1. 住宅ローン控除の適用可否
2022年の税制改正により、中古マンションの住宅ローン控除は「1982年以降に建築された住宅（新耐震基準適合）」であれば受けられるようになりました。それ以前の物件は、耐震基準適合証明書がない限り控除を受けられず、実質的なコストが数百万円変わる可能性があります。
4-2. コンクリートの寿命と建て替えリスク
「鉄筋コンクリートの寿命は117年」という研究データ（国土交通省）もありますが、これはあくまで理論値です。
実際には、マンションの建て替えは住民の8割以上の合意が必要であり、非常にハードルが高いのが現状です。自分が住んでいる間に建て替え話が出た場合、追加で数千万円の負担を求められる可能性があることも覚悟しておかなければなりません。
4-3. 住民の年齢層と空室率
管理組合を運営するのは住民です。高齢化が進みすぎている、あるいは空室や賃貸住戸が多いマンションは、将来的に修繕積立金の合意形成が難しくなる「管理不全」のリスクを孕んでいます。
5. マンションを高く売るための「ホームステージング」
築年数の古さをカバーし、相場より高く売るためのマーケティング手法が「ホームステージング」です。
- 生活感を消す: 不要な家具を処分し、モデルルームのような空間を演出します。
- 水回りのプロ清掃: キッチン、浴室、トイレがピカピカであるだけで、第一印象は劇的に良くなります。
- プロによる写真撮影: Webサイトで選ばれるためには、広角レンズを使用した明るい写真が不可欠です。
ある事例では、40万円をかけてホームステージングを行った結果、当初の査定額より300万円高く売却できたケースもあります。築年数が経っている物件ほど、見た目の演出による差別化が効果を発揮します。
6. まとめ
マンションの価格推移において、「築年数」は抗えない減価要因です。しかし、立地選び、適切な管理状態の確認、そして売却時の戦略的な演出によって、その下落スピードをコントロールし、資産を守ることは十分に可能です。
- 購入検討中の方へ: 割安感を求めるなら、価格が底値に近い「築20年前後」を狙いましょう。ただし、管理費・修繕積立金の滞納がないか、長期修繕計画が機能しているかを必ずプロに確認してください。
- 売却検討中の方へ: 市場価格が上昇している今こそ、築年数による下落が顕在化する前に査定を受けるべきです。特に築10年、築20年といった節目を越える前に行動することが、高値売却の秘訣です。
不動産市場は、金利動向や社会情勢で刻一刻と変化します。まずは現在の自分のマンションが「築年数に対してどれほどの価値を維持できているか」を正しく把握することから始めてみてはいかがでしょうか。
