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中古マンションの仲介手数料を解説!実は値下げ交渉も可能?

中古マンション
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マンションを購入する際には、物件自体の購入代金に加えて不動産会社に対して支払う仲介手数料が発生します。

今回は、仲介手数料がどういったものなのか、どのくらいの金額になるのか、無料になるケース、値引き交渉の可否などについて解説します。中古マンションの購入を検討されている方はぜひ参考にしてみてください。

※ 併せて「中古マンションの仲介手数料とは?支払わなくて良い方法も解説!」もご覧ください。

1. 仲介手数料とは

仲介手数料とは、マンションなどの不動産を購入する際に不動産会社に対して支払うお金のことです。不動産の購入以外にも、賃貸契約を結ぶ際にも支払います。これまでに賃貸アパートやマンションで暮らしたことのある方の中には、仲介手数料を支払った経験のある方も多いはずです。

この仲介手数料は、一般的には契約の締結と建物の引き渡しが完了した場合に支払われ、不動産会社に対する成功報酬のような意味合いを持っています。
なお、仲介手数料は、売主が支払うこともあれば、買主が支払うこともあります。また、両方が支払うケースも珍しくありません。

1-1. 片手取引と両手取引

不動産取引の流れには、2つのパターンがあります。

1つは、売主と買主に別々の不動産会社が付いて、不動産会社間で価格の交渉や契約の手続きなどをするパターンです。この場合は、売主と買主はそれぞれ自分が利用している不動産会社に仲介手数料を支払います。不動産会社は、売主もしくは買主の片方から仲介手数料を徴収することから、この形を「片手取引」と言います。

売主と買主に同じ不動産会社が付いて手続きを進めるパターンもあります。この場合、不動産会社は売主と買主の両方から仲介手数料を徴収することから、この形を「両手取引」と言います。詳しくは後述しますが、両手取引では売主、もしくは買主の仲介手数料を無料に設定するケースもよく見られます。

1-2. 仲介手数料は何に対してのお金なのか?

マンション契約及び建物の引き渡しに伴う成果報酬として支払われる仲介手数料ですが、具体的には、どういった業務に対して支払われているものなのでしょうか。
以下は一例ですが、仲介手数料は以下のような業務に対して支払われています。

  • 物件の査定、調査
  • ローンの斡旋、提案
  • 価格の提案
  • 物件に関する資料の作成
  • 広告の作成
  • 内見の日程調整
  • 現地案内
  • 売却条件の交渉
  • 重要事項説明書、契約書の作成
  • 決済のサポート
  • 引き渡しのサポート

不動産会社は、マンションを売るために多くの労力を掛けていることから、それらに対する対価と考えると、仲介手数料がどういったものか理解しやすいのではないかと思います。

2. 仲介手数料の計算方法

仲介手数料は、「宅地建物取引業法」という法律によって上限額が定められています。
金額は、以下のように物件の購入価格に対して一定の金額で区切り、特定の割合を加算されます。

  • 購入価格〜200万円まで: 価格の5%に消費税を加算
  • 購入価格200万円〜400万円まで: 価格の4%に消費税を加算
  • 購入価格400万円〜: 価格の3%に消費税を加算

2000万円の中古マンションを購入したと想定して、上記の計算を当てはめてみましょう。

2,000万円のうち200万円までに対する手数料: 200万円 × 5% = 10万円
2,000万円のうち200~400万円までの200万円に対する手数料: 200万円 × 4% = 8万円
2,000万円のうち400万円を超える残り1,600万円に対する手数料: 1,600万円 × 3% = 48万円

上記の計算により、2,000万円の中古マンションを購入した場合の仲介手数料は、10万円 + 8万円 + 48万円 = 66万円です。

ちなみに、上記の式以外にも、「(購入価格 ✕ 3% + 6万)+ 消費税」の計算式を使えば、簡単に仲介手数料を算出できます。
なお、これはあくまでも買主が支払う仲介手数料の上限金額です。不動産会社は、これとは別に売主からも仲介手数料を受け取ることも可能です。

2-1. 仲介手数料の値引き交渉は可能

計算式を見て「仲介手数料って意外に高いな」と思った方もいらっしゃるかもしれません。実は、仲介手数料はあくまでも上限が示されているだけで、下限は決められていません。
そのため、交渉次第ですが不動産会社が仲介手数料を値引きする可能性は十分にあると言えるでしょう。

ただし、過度な値引き交渉は不動産会社との関係性を悪化させる恐れがあります。マンションを購入した場合、不動産会社との付き合いは長いものとなるため、無理のない範囲で交渉するようにしましょう。理想的なのは、最初の段階で値引き交渉ができるか確認を取ることです。

3. 仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料の支払いは不動産会社によってタイミングが異なります。例えば、物件を引き渡すタイミングで全額を請求してくる不動産会社もあれば、契約の際に半額、物件引渡しの際に残りの半額を請求する不動産会社もあります。

支払う総額に変わりはありませんが、契約時に半額支払う場合は、そのタイミングで現金を用意しなければいけません。
そのため、急にお金を用意しなければいけない、といった事態を避けるためにも事前に支払いのタイミングは確認しておきましょう。

4. 仲介手数料が無料となるケースも

先ほども触れていますが、両手取引の不動産会社の中には、買主もしくは売主の仲介手数料を無料に設定している場合があります。これは、片方を無料にしても不動産会社は利益が得られることに加え、不動産の売買をより促進するためです。

買主にとっては仲介手数料が安いに越したことはありませんが、安すぎたり無料だったりすると不安に感じる方もいらっしゃるかもしれません。しかし、このような事情が背景にあるため無料や低価格の仲介手数料が実現できているのです。

ただし、中には仲介手数料を無料もしくは安くして他のサービスの料金を高めに設定しているケースも見られます。このような場合は、一見するとお得に見えるかもしれませんが、実際には高額な費用を支払っている可能性もあるため注意が必要です。仲介手数料に関して不明点があれば、必ず不動産会社に確認するようにしましょう。

ちなみに、「FLIE(フリエ)」では全ての掲載物件で仲介手数料が無料になるほか、売主と直接コンタクトが取れますから、見学予約や取引に向けた話し合いもスムーズに進められるでしょう。

5. まとめ

今回は、仲介手数料の概要から具体的な計算方法、交渉の可否などについて解説しました。値引き交渉こそできますが、仲介手数料は決して安い金額ではありません。
そのため、中古マンションを購入しようとされている方は、仲介手数料も含めた予算計画をしっかりと立てるようにしましょう。