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マンションの共有名義を解説!購入資金が足りないときの選択肢に

中古マンション
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中古マンションの購入を検討しているものの、資金面で難航している方は多いのではないでしょうか。そのようなときに活用できる方法の1つに共有名義で登記する、と言うものがあります。

この記事では、マンションの共有名義の概要からメリットとデメリットなどを解説します。ぜひ、参考にしてみてください。

1. 不動産の登記には2種類ある

マンションなどの不動産を購入した場合、名義を登記します。登記とは、不動産の権利関係などの公示を目的として登記簿に記載することです。この登記には「単独名義」と「共有名義」の2種類があります。ここでは、それぞれの概要を解説します。

1-1. 単独名義

単独名義とは、購入した不動産を1人の名義で登記することです。例えば、夫婦で夫がマンションを購入した場合、登記は夫名義とされます。

1-2. 共有名義

共有名義は、複数人で共同出資して不動産を購入し、出資の割合に応じた所有持分で登記することです。
中古マンションを購入する場合、中古とはいっても多額の資金が必要になります。そのため、マンションの購入を希望しているものの、資金面で購入できない方もいらっしゃるでしょう。そういったときに利用できるのが共有名義です。

例えば、3,000万円の中古マンションを夫婦で1,500万円ずつお金出して購入した場合、共有名義となり、夫と妻それぞれの名義で登記されます。

2. 共有名義を利用するメリット

ここでは、共有名義を利用すると、どのようなメリットが得られるのか解説します。

2-1. 住宅ローン控除を出資者それぞれが受けられる

共有名義を利用すると、マンションなどの不動産の購入に出資した方それぞれが住宅ローン控除を受けられます。住宅ローン控除とは、住宅ローンの借入金のうち残高の1%(上限は40万円まで)相当の金額が所得税、もしくは住民税から10年間減税される制度のことです。

例えば、夫婦で共有名義にしてマンションを購入した場合、夫と妻がそれぞれ住宅ローン控除を受けられることになります。単独名義で購入する場合は、住宅ローン控除は1人分しか適用されないため、共有名義にすることで控除額を増やせます。

ただし、共有名義を利用して住宅ローン控除を受ける場合は、それぞれが別々に住宅ローンを組むか、もしくは一方が連帯債務者になって住宅ローンを組まなければいけません。例えば、妻が夫の連帯保証人になり住宅ローンを組んだ場合は、住宅ローン控除は夫にしか適用されないため、注意してください。

※ 住宅ローン控除については、「住宅ローン控除の条件とは?気を付けるべきポイントを教えます!」で詳しく解説しています。

2-2. 売却の際の控除が二重になる

不動産を売却する際には、譲渡所得から最高で3,000万円までの控除が受けられます。共有名義にしておくと、この控除をそれぞれが受けとれます。例えば、夫婦で共有名義にしていらっしゃるのであれば、夫と妻それぞれが最高3,000万円の控除が受けられます。

2-3. 相続税の節税にもなる

夫が単独名義でマンションを購入しており、夫が死亡して妻に相続される場合、マンション全体の評価額が相続税の対象です。一方で、夫婦の共有名義で購入していて、夫が死亡した場合、夫の持分のみが相続税の対象です。そのため、単独名義で購入する場合よりも、相続税を抑えられます。

3. 共有名義のデメリット

共有名義にはデメリットも存在します。ここでは、どういったデメリットがあるのか解説します。メリット・デメリットの双方をふまえて共有名義にするのかどうか検討してみてください。

3-1. 売却が難しくなる恐れがある

共有名義の場合、不動産を売却するには、共有者全員が売却に承諾しなければいけません。そのため、例えば夫はマンションの売却を希望していても、妻が反対すれば売却はできません。これは、出資額の割合が夫9割、妻1割だったとしても同じです。

3-2. 共有者が増えるケースもある

夫婦の共有名義でマンションを購入している場合、夫が亡くなったら夫の持分は相続の対象です。もし、夫の相続人が複数人いるのであれば、その方たちが全員共有名義人になります。先述の通り、共有名義の場合不動産の売却には共有者全員の承諾が必要であるため、共有者が増えると売却がさらに難しくなる恐れがあるでしょう。

3-3. 贈与税が発生するケースもある

不動産を購入した当初は、夫婦が共働きしていたものの、妻が仕事を辞めて収入がなくなってしまった場合は、夫が妻の住宅ローンを支払うことになると考えられます。この場合、不動産を妻から夫に贈与したとみなされ、贈与税が発生する場合があります。

4. 共有名義を変更する方法

共有名義で不動産を購入したものの、離婚や共有者の死亡により共有名義を変更するケースもあるかと思います。ここでは、共有名義の変更方法を解説します。

4-1. 離婚に伴う共有名義の変更

夫婦の共有名義で不動産を購入したものの、離婚することになった場合、夫婦間で合意できていれば名義の変更が行えます。変更は、書類への署名押印を行い、法務局へ申請すれば完了です。

一方で、夫婦間での合意が得られていない中での名義変更は、裁判で解決することになるため注意してください。

4-2. 共有者の死亡に伴う共有名義の変更

先述の通り、夫婦の共有名義で購入し、一方の共有者が死亡した場合は、死亡した方に相続人がいれば、相続人が次の共有者になります。一方で、相続人がいない場合は共有の状態が解除となり、単独名義で不動産を所有します。また、相続人がいるものの、共有関係を解消したい場合は、単独所有に変更することも可能です。

5. まとめ

今回は、マンションの共有名義の概要からメリット・デメリットなどを解説しました。共有名義はマンションの購入資金が足りない場合などに有効な選択肢になるでしょう。一方で、売却時には共有者全員の承諾が必要であったり、相続により共有者が増える可能性があったりとデメリットも少なくありません。

これからマンションを購入しようとしている方は、今回紹介した内容を踏まえて共有名義にするのかどうか検討してみてください。