住宅購入を検討されている方の中には、「新築マンションは高いし、中古マンションは古くて不安」と思っていらっしゃる方が多いのではないでしょうか。そんな方にお勧めなのが、リノベーション済みマンションです。
リノベーション済みマンションは、リノベーションで新築のように綺麗に生まれ変わったマンションを、割安に取得できる住まいの選択肢。ここでは、リノベーション済みマンションのメリットとデメリット、購入の際に注意したいポイントについて解説していきます。
1. リノベーション済みマンションのメリットとは
リノベーション済みマンションとは、中古マンションにあらかじめリノベーションを施した上で販売される物件のこと。内装の綺麗さはもちろんですが、それ以外にもたくさんのメリットがあります。
1-1. 新築のようにきれいな物件を割安で購入できる
やはり、リノベーションによって新築のように生まれ変わった住まいを、割安に購入できることが最大のメリットと言えるでしょう。2019年の首都圏における新築マンションの平均坪単価は309.4万円、中古マンションは185.4万円となっています。
リノベーションが施されているため、同条件の中古マンションと比較すると内装等の付加価値分価格は上がりますが、新築マンションと比較してもリーズナブルです。
1-2. リノベーションで新しく生まれ変わった間取りや設備
中古マンションで気になるのが古い設備や内装ですよね。物件によっては、一度内装全てを取り除き、スケルトン状態にした上でリノベーションを行うため、内装や住宅設備だけではなく、給排水管や電気設備などの目に見えない部分も刷新されます。
また、現代のライフスタイルにあわせた間取りに変更されているため、新築と遜色ない状態のお部屋を購入できる点が魅力です。
1-3. 完成したお部屋が確認できる
通常、新築は完成前に売り出されるため、モデルルームなどを見て購入を決めますが、リノベーションが完成された状態でお部屋が見られるため、生活のイメージもしやすく安心です。また、すぐに入居できるため、急いで引っ越しをしたい方にも向いていると言えます。
1-4. 住宅ローン一本で購入できる
中古マンションを購入してリノベーションする場合、住宅ローンに加えてリフォームローンを組まなければならない場合もありますが、低金利で長期のローンが組める住宅ローンに比べ、リフォームローンは金利も高く、期間も短く設定されます。
リノベーション済みマンションであれば、あらかじめ内装されているマンションを購入することになるため、住宅ローンのみで購入でき、月額支払いの負担も軽減されますね。
1-5. 契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）と独自のアフターサービス保証で、住んでからも安心
購入した住まいに、目に見えない欠陥（瑕疵）があった場合の売主の責任のことを、以前は瑕疵担保責任と呼んでいましたが、令和2年4月の民法改正により「契約不適合責任」となり、よりわかりやすく、買主に有利な内容に変更されました。
リノベーション済みマンションの多くは、宅地建物取引事業者である不動産会社が売主になります。その場合、契約不適合責任を最低2年負うことが法律で定められており、引渡された物件が契約内容に適合していない場合は、買主は責任の追及が可能になります。例えば給排水管や電気設備などに不具合があった際、2年以内であれば売主が修繕対応を行う責任があります。個人間取引の場合は期間が3か月となることが多いため、比較すると、より安心と言えるでしょう。
また、不動産各社が独自のアフターサービス保証をつけている物件も多く、重要なインフラ箇所である給排水管に最長10年の保証や、お部屋内の内装箇所や住宅設備それぞれに保証期間を設けている会社もあります。購入の際は、アフターサービス保証の有無及び内容を確認すると、より安心して購入できますね。
1-6. もちろん中古マンションならではのメリットも
中古マンションのメリットである、立地の良さや物件種類の豊富さ、そして実際にマンションの管理状態が確認できる点もリノベーション済みマンションの魅力です。特に、清掃や修繕状況、修繕積立金の状況など、どんな管理がされているかを確認することは、マンション購入を検討する上でとても重要です。
また、新築が購入後すぐに2～3割値段が下がるのに対し、中古マンションは価格の下落が緩やかなため、資産価値が下がりづらいという点もメリットと言えます。
2. リノベーション済みマンションのデメリットと注意点
ここからは、リノベーション済みマンションのデメリットと購入の際に注意しておきたいポイントをご紹介します。
2-1. 完成しているため、工事内容の確認が難しい
あらかじめリノベーションがされた状態で販売されるため、内装の表面上は確認できますが、適切に工事が行われているかの確認が難しいことがデメリットと言えます。
事業者によっては、工事履歴（工事内容を記載した図面や仕様書等）を開示した上で、アフターサービス保証書と一緒にお渡ししている会社もあります。そうしたサービスがない場合でも、工事内容について物件担当者に確認をすると安心です。
2-2. 全てが自分の思い通りの内装ではない場合も
リノベーション済みマンションは、エリアや価格・立地によって最適な間取りや内装設備と、今のライフスタイルにあったリノベーションが施されているものの、完成した上で販売されているため、各自のカスタマイズの要望までは反映できない点もデメリットと言えます。
しかし最近、工事前の状態で販売を行い、設備や内装・間取りのセレクトやカスタマイズが可能なサービスを行う事業者も出てきました。また、購入後にプチリノベを行う方も増えています。大規模なリノベーションを一から行うのではなく、リノベーションされた物件を購入して自分好みにアレンジするという選択肢も検討してみるのも良いですね。
2-3. 耐震性や共有部の管理状況については十分に確認を
中古マンション購入で不安な点と言えば、やはり耐震性や築年の経過による共用部の劣化ではなないでしょうか。専有部（お部屋内）はリノベーションできても、構造躯体や共有部分に、個人が手を加えることはできません。エントランス、廊下、ごみ置き場の清掃がちゃんと行き届いているか、定期的な大規模修繕計画がきちんと実施されているかの確認は必ず行いましょう。
また、耐震性を考える一つの基準として、新耐震基準（1981年6月1日より施行された、震度6強から7程度の揺れでも倒壊しないような構造基準）の物件かどうかということがありますが、旧耐震基準の物件全てが耐震性に問題があるというわけではなく、耐震診断を行っているか、今後行う予定があるか、また、過去の地震の際に被害がなかったかなど、事前に必ず確認を行いましょう。
3. まとめ
素敵な住まいをお得に手に入れたいという方にはピッタリのリノベーション済みマンション。こちらで紹介したメリット、注意点を参考にしていただき、ご自身にあった住まい選びを実現してください。
