中古マンションの耐震について、簡単に分かりやすく説明します！

近年では、日本各地で地震が発生していることもあり、これから中古マンションの購入を検討される方の中には「耐震」を気にしている方も多いのではないでしょうか。

この記事では、耐震性能についてその概要から新旧耐震基準の違い、さらには地震対策の家を建てる際に用いられる耐震・免震・制震の違いについても解説します。ぜひ中古マンション購入の参考にしてみてください。

1. 耐震性能とは？

耐震性能とは、建物の強度を表す指標です。具体的には、地震が発生した際に建物がどれくらいのエネルギーを吸収できるのかを表します。
詳しくは後述しますが、この耐震性能は1〜3の等級によって示されます。

耐震等級3が最も高いレベルですが、耐震等級1でも大地震でも倒壊しないレベルですから、決して地震に弱いというわけではありません。

2. 建築基準法大改正によって生まれた「新耐震基準」

耐震は、建築基準法によって一定のレベルの地震に耐えられるものでなければいけない、と定められています。この一定のレベルの地震に耐えられるかどうかの基準を耐震基準と言います。

耐震基準は1923年の関東大震災の翌年に初めて施行され、その後大きな地震が起こると新しい基準に改正されました。現在の耐震基準は1978年の宮城県沖地震を受けて1981年に建築基準法が大改正されたことで生まれたものです。

一般的に現在の耐震基準を「新耐震基準」以前の耐震基準を「旧耐震基準」と呼びます。

2-1. 新旧耐震基準の違い

新耐震基準と旧耐震基準は、耐震基準となる震度の大きさに大きな違いがあります。

新耐震基準は、震度6強や7の大きな地震が発生しても、建物の倒壊を免れられるレベルと規定されていますが、旧耐震基準は震度5程度の地震を基準としたものでした。

実際に新耐震基準と旧耐震基準の違いが現れたのが、1995年の阪神・淡路大震災の時です。国土交通省によると、この地震で旧耐震基準の建物は、60%以上が大破・中破・小破していますが、新耐震基準の建物は、大破・中破・小破を合わせても30％以下となっているそうです。

また、新耐震基準と旧耐震基準では、税制の取り扱いも異なります。新耐震基準の建物の場合、一定の条件を満たすことで、住宅ローン減税や登録免許税などが控除対象となります。

一方で旧耐震基準の建物の場合、そのままの状態では控除を受けることはできません。控除を受ける場合、耐震診断を実施し、一定基準を満たす必要があります。基準を満たしていなければ、耐震補強を実施した上で「耐震基準適合証明書」を取得する必要があります。ただし、耐震補強工事はコストが高いため、旧耐震基準のままとなっている建物も珍しくありません。

3. 似ている？耐震、免震、制震の違い

マンションや住宅などの建物を建てる際には、様々な地震対策が施されます。主な地震対策には以下の3つの工法があります。

• 耐震
• 免震
• 制震

いずれも地震による振動を防ぐ工法であることには変わりありませんが、その防ぎ方に違いがあります。それぞれの概要についてチェックしていきましょう。

3-1. 耐震

耐震とは、その名の通り地震に耐える工法です。具体的には、壁の中に筋交いと呼ばれる部材を入れるなどして強度を高め、建物自体を頑丈に作ります。建物自体を強くすることで地震に耐えると考えてください。
後述する別の工法のように特別な装置などは使用しません。耐震は現在多くの住宅や建物などで取り入れられている工法の1つです。

耐震は、地震対策の中でもメジャーな工法であり、コストも他の工法に比べると安い点がメリットとして挙げられます。また、台風などで強風が吹いた時でも揺れを感じることはほとんどなく、地下室の設置も可能です。

ただし、耐震は地震の揺れ自体は伝わる作りになっているため、建物の上の方に行けば行くほど揺れが激しくなります。中古マンションを購入する場合、その点は覚えておいてください。

3-2. 免震

免震は、建物を地面から離すことで、地震による揺れを建物に伝えないようにする工法です。具体的には、建物と地面の間に免震装置を設置することで、建物に揺れを伝えにくくしています。

揺れを伝えないことで建物の倒壊を防げるのは耐震工法と同じですが、免震の場合、建物内部の被害も防げる点が特徴です。
耐震の場合、建物自体は揺れるため、室内の本棚が倒れたり、食器が割れたりする可能性はゼロではありません。一方で、免震の場合は揺れ自体が伝わりにくいことから、家具や家電が倒れる可能性が低くなります。

ただし、免震装置を設置する都合上、隣の建物との間に一定の空き地を用意する必要があります。また、免震工法では地下室を作ることはできません。そして定期的なメンテナンスも必要で、コストも高めです。

3-3. 制震

制震は、地震の揺れ自体を抑える工法です。内壁と外壁の間に錘やダンパーといった揺れを吸収する制震部材を建物に組み込むことで、建物に揺れが伝わらないようになっています。
揺れを吸収するというと、最先端の工法のように思えるかもしれません。しかし、揺れを吸収する作り自体は古くから採用されており、有名な五重塔も同じような構造となっています。

制震は高層ビルなど上に行けば行くほど揺れが激しくなる建物に有効な技術です。また、揺れを吸収するため、室内の被害も小さくできるでしょう。コストはちょうど耐震と免震の間くらいです。
ただし、制震装置を設置するために一定のスペースが必要になるため、狭い土地での利用には向いていません。

4. 中古マンション選びに役立つ「等級」

先ほども触れていますが、中古マンションを選ぶ際の参考になるものに「等級」があります。等級は2000年の建築基準法改正によって誕生した制度であり、建物の性能を同じ基準で評価・表示しているのが特徴です。等級を見れば一目でどのレベルにあるのかが分かるため、不動産に詳しくない方でも住宅の性能を大まかに把握できます。

この等級の1つに耐震等級があります。耐震等級は地震が発生した際の建物の強度を表す指標です。指標は1〜3の数値で表され、3が最も高い（地震に強い）ということになります。耐震等級1〜3の概要をまとめると以下のようになります。

上記の表を見ても分かるように、耐震等級1だからといって地震に弱いわけではありません。ちなみに、等級が上がるほど柱や梁などが太くなるため、窓が小さくなるなど制約が発生しやすくなるほか、建築費も高くなるため注意してください。

5. まとめ

今回は、耐震の概要から新旧の耐震基準、耐震、免震、制震の違いなどについて解説しました。
中古マンションの購入を検討されている方は、これらの情報をチェックしておくことをおすすめします。