中古マンションの購入は人生の中でも一大イベントですね。
高い買い物ですから、いつ購入すればお得に買えるのかは最も気になるポイントではないでしょうか。
一般的に、引っ越しシーズンである1月〜3月は繁忙期と呼ばれ、中古マンションの売買が非常に多い時期です。この期間は、物件が多い反面、売れる可能性が高いため売主側の価格設定も強気なことが多い傾向にあります。
今回は、中古マンションを買うタイミングはいつが良いのかについて詳しくお話します。
1. 中古マンションの売却価格はどうやって決まるのか
中古マンションの購入のタイミングを計る上で、中古マンションの価格がどうやって決まるかを知っておくことは非常に大事です。
物件の評価額は、「取引事例比較法」、「原価法」、「収益還元法」を用いて決定しますが、今回は最もオーソドックスな「取引事例比較法」をご紹介します。
1-1. 売却価格は過去事例を参考に決める
中古マンションの価格を決める上で、最もオーソドックスな方法が「取引事例比較法」です。
不動産会社に査定を依頼した際、基本的にはこの方法で調査を進めます。
売却の場合、あまり古い事例は役に立ちませんから、現在〜1年程度の取引を参考にします。
同じマンションの事例があれば良いのですが、無い場合は、築年数、階数、広さ、間取り、ベランダの向き、駅からの距離などの条件の近いものを参考に検討します。
その結果、この価格なら売れるだろうという価格を提示するわけです。
不動産会社によって多少価格の差はありますが、マンションの場合は売買事例も多いため大きな差が出ることはほとんどありません。
最近では、簡単に相場価格を出すポータルサイトなどもありますから、ある程度の金額はすぐに分かります。
売主は、過去事例に基づいた価格やポータルサイトを参考にしながら売却価格を決定していきます。
1-2. 物件探しはタイミングが重要
このような形で中古マンションの価格が決まっていきますが、ポータルサイトを見ていると、稀に相場より安い物件が掲載されているケースもあります。
売却価格が安い場合、心理的瑕疵物件などの訳あり物件もありますが、次の引越しが決まっていてすぐに売却したいというケースもあります。
お買い得物件にはすぐ反応できるよう、ポータルサイトをこまめにチェックしておきましょう。
2. 3月に中古マンションを購入するのは損なのか
2-1. 1〜3月は中古マンションが最も売れる時期
不動産業界では、1～3月を繁忙期と呼び、中古マンションが最も売れる時期です。
日本の場合は、4月から新学期や新卒の入社、転勤による移動などが始まるため、この時期に中古マンションのニーズは高まります。
買いたい人が多いということは、需要と供給のバランスから考えると当然価格は高くなる傾向になるはずです。
しかし、この時期を逃せば1年中売れない可能性がありますから、極端に価格が高くなるケースはほとんどありません。
2-2. 狙った物件は動向をチェック
人気物件の場合は、競合が激しいため高い価格で出しても売れます。
その一方、駅からの距離や築年数が古い、階層が低いなど少しマイナス要素のある物件は、2月くらいから大きく価格を下げるケースもあります。
狙っている物件があれば、細かく動向を見ておきましょう。
タイミングよく交渉すれば中古マンションを安く購入できるかもしれません。
ただし、他の方も同じように狙っているため、狙い過ぎると他に購入されてしまいます。気になる物件はこまめにチェックしておき、タイミングを逃さないようにしましょう。
3. 4月以降に中古マンションの価格は下がるのか
転勤の場合だと、先にご主人だけ単身赴任をするため、4月以降に物件を探すことが可能だというケースもあると思います。
売買が落ち着いてくる4月以降なら交渉もしやすいのではないかと思うかもしれません。
賃貸物件の場合は、探しているエリアで3月末に空く物件を待ったり、4月以降に空いている物件を交渉して家賃を下げるということは比較的容易です。
しかし、中古マンション購入を考えている場合、探しているエリアで同じ価格帯、広さの物件というのはそれほど多くはありません。
確かに、4月以降であれば価格交渉はしやすく、安く購入できる可能性は高いですが、良い物件が3月を越えて残っている可能性が低いこともまた事実です。
もし購入したい物件があるならば、その時こそが購入のタイミングです。
4. オリンピック前よりもオリンピック後に買う方が良いのか
中古マンションを購入するタイミングとして、もうひとつ気になるのが東京オリンピックです。オリンピック後は価格が下がると言われていますが、実際のところはどうなのでしょうか。
4-1. オリンピック後は物件価格が下がる？
新型コロナウイルスの影響もあり、開催が延期となった東京オリンピックですが、期間終了後に不動産相場は下がると言われています。
ただ、首都圏の場合は、東京オリンピックやその後を見据えた大規模開発やインフラ整備が進められているため、極端な価格の下落はないと考えられています。
大阪市や名古屋市など、大都市の中心部も駅から近い人気物件も同様です。
ここで重要なのは、オリンピック後の価格変動ではなく、購入したいエリアが将来的に成長が発展できるエリアであるかを考えることです。
価格の下落を期待するよりも、今のうちから将来を見据えた物件探しを始めておきましょう。
4-2. FLIE（フリエ）なら中古マンションが安く買える
FLIE（フリエ）は、売主と買主が直接取引できるプラットホームです。フリエにはたくさんの物件が掲載されていますが、その物件は全て売主が直接販売している物件です。
フリエを利用すれば売主と直接やり取りできるため、仲介手数料を支払う必要はありません。そのため、物件によっては100万円以上の費用が浮きます。
浮いたお金を予算に回せば予算アップできますし、手持ち資金として残しておくこともできます。
5. まとめ
物件によって一概に言えませんが、1〜3月の繁忙期は価格が高いと言われています。
人気物件であれば当然強気の価格設定が見込まれますが、3月までに売る必要がある物件だと、2月くらいから一気に価格がダウンすることもあります。
4月以降の値下がりを期待するのもありですが、賃貸物件と違って流通量が少ないため、いつの間にか売り切れてしまうかもしれません。
そのため、気に入った物件があればその時がまさに購入のタイミングと言えます。
フリエには物件が多数掲載されているため、一度チェックしてみてはいかがでしょうか。その上で、自分が欲しいと思う物件があれば問い合わせて見ると良いでしょう。
