中古マンション購入時に掛かる諸経費とは？内訳を詳しく解説！

中古マンションの購入の際に気になるのが仲介手数料などの諸経費です。
初めての購入だと、どのくらい掛かるのか想像がつかないと思いますが、購入価格に加えて諸経費を含めた金額を計算しないといけません。

諸経費と一口に言っても、購入時、引渡し時、入居後と様々な支払いが生じます。
通常は、契約前に不動産会社がきちんと諸経費について説明してくれますが、あらかじめどのくらいの費用が必要かは知っておいて損はありません。

今回は、中古マンションの購入時にどういった諸経費が必要になるのかについてお話します。

1. 中古マンションの購入時の諸経費は総額いくらくらい掛かる？

中古マンションを購入する際に諸経費はどのくらい必要なのでしょうか。
ある程度概算でも理解しておけば、資金計画を立てやすいので物件の購入がしやすくなるでしょう。

一般的に、中古マンションを購入する際に必要な諸経費は、5〜8%程度と言われています。
特に、融資を利用したり価格が安いほど登記費用などが割高になるため、諸経費は高めになる傾向にあります。

中古マンションの場合、購入後にリフォームをするケースも多いと思いますが、リフォームをする場合は、リフォーム費用まで含めて資金計画を立てる必要があります。

最近では、諸経費やリフォーム費用までローンが組めるオーバーローンもありますから、現金をなるべく使いたくないという方はご利用を検討してみるのも良いでしょう。

※ オーバーローンについては、「オーバーローンとは？概要から利用する際の注意点まで詳しく解説！」で詳しく解説しています。

2. 諸経費の内訳をチェック

中古マンションを購入する際の諸経費にどういったものがあるかをチェックしていきます。
それぞれの諸経費の内訳は次の通りです。

2-1. 購入時に掛かる諸経費

購入時に必要な経費は次の3つです。

1. 手付金
   売買契約するにあたり手付金を支払います。
   一般的には売買代金の5%〜10%程度です。
   手付金は、売買契約を結んだ際に相手方の債務不履行の有無に関わらず解除を認める目的で支払われる金銭で、一般的には解約手付として契約書に記載されます。一定期間を定めて、その期間内であれば手付金を放棄して契約を解除できます。手付金は、本来は購入代金に含まれませんが、一般的には、契約時に「手付金は、残代金支払時に売買代金の一部に充当する」などと定めて売買代金の一部に充当されます。
   
2. 印紙税
   売買契約書に貼る収入印紙代は、国に納める印紙税です。課税業者から購入する場合は消費税を上乗せする前の金額が対象ですからご注意ください。
   
3. 仲介手数料
   中古マンションの場合は、不動産会社の仲介が必要なため、不動産会社に仲介手数料を支払います。仲介手数料は、物件価格400万以上の場合は、物件価格の3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税です。。これはあくまで上限ですから、不動産会社によっては割引してくれるケースもあります。仲介手数料の支払いについては、不動産会社によって違いがあり、契約時半金、決済時半金や契約時一括、決済時一括といったパターンがあります。
   

2-2. 引渡し時に掛かる諸経費

引渡し時に掛かる諸経費は次の通りです。

1. 購入金額の残代金
   現金で購入する場合は、残代金は諸経費として扱います。
   購入金額から手付金を引いた残代金を支払います。
   
2. 住宅ローン関連の費用
   ※ 詳しくは、「住宅ローンで掛かる手数料とは？融資手数料型や保証料型も解説」をご覧ください。
   • 金銭消費貸借に伴う印紙代
   • 融資手数料又はローン保証料
   • 事務手数料
   • 火災保険料
   • 適合証明書（フラット35利用時や旧耐震物件の場合）
   • 頭金
     など
     
3. 管理費・修繕積立金の清算金
   マンションの場合は管理組合に毎月支払う管理費・修繕積立金があり、引渡し時に日割り計算で清算します。
   
4. 固定資産税・都市計画税の清算金
   毎年1月1日の所有者にその年の固定資産税・都市計画税が請求されるため、1月1日から引渡し日前日までを売主、それ以降12月31日分を買主が日割りで支払います。（関西は4月1日を起算日とするケースが多いです）
   
5. 登記費用
   所有権の移転登記、ローンを利用する場合は抵当権設定登記を申請し、登記免許税を支払います。司法書士を利用する際には、司法書士への報酬も必要です。
   
6. 仲介手数料
   契約時半金、決済時支払いの場合は、引渡し時に支払います。

2-3. 入居後に掛かる諸経費

入居後に掛かる費用は次の通りです。
こちらはランニングコストですから、初期費用とは別にご用意いただく費用と考えてください。

1. 不動産取得税
   土地、建物など不動産を購入した際に掛かる税金です。購入後数か月すると通知書が送られてきます。
   
2. 固定資産税・都市計画税
   毎年1月1日のマンション等の所有者に課せられる税金です。購入した翌年からその年の4月以降に通知書が送られてきます。
   
3. 管理費・修繕積立金
   マンションの管理組合に毎月支払う費用で、管理費は毎月の清掃費用等に、修繕積立金は大規模修繕や設備の交換などの際に使われます。
   ※ 参考記事: 中古マンション購入時のポイント！修繕積立金の概要を押さえておこう
   
4. リフォーム費用
   
5. 引越し費用

3. 3000万円の中古マンションを購入した場合の事例

では、3000万円の中古マンションを購入した場合を想定し、引渡しまでにどの程度の諸経費が必要かを計算していきます。

住宅ローンは、頭金300万円を入れて2700万円を借りたとします。銀行へ払う手数料は融資手数料のタイプで試算します。

契約時の諸経費

引渡し時の諸経費

2つの表から分かる通り、引渡しまでに必要な金額は、約6,801,000円です。
手付金は返ってくることを考えると530万、頭金無しのフルローンの場合でも、240万程度掛かります。

中古マンションの購入では、諸経費だけで約8%もの負担が掛かってしまうのです。

4. 仲介手数料は不動産会社によって違うの？

こうしてみると、中古マンションを買うための諸経費の中でも大きな割合を占めるのが仲介手数料です。
通常は、正規手数料の3% ＋ 6万円 ＋ 消費税を不動産会社から請求されます。

この仲介手数料はあくまでも上限ですので割引くことは可能ですが、不動産会社の儲けが減るため割引に応じてもらえないケースが多いのです。

※ 仲介手数料の仕組みについては、「中古マンションの仲介手数料を解説！実は値下げ交渉も可能？」をご覧ください。

5. FLIE（フリエ）なら仲介手数料が不要

仲介手数料を支払わなくて済む方法は、売主と直接取引できるサービスを利用することです。具体的には、以下の特徴があるフリエというサービスを利用すると良いでしょう。

• 売主と直接やり取りできる
• 交渉や手続きに関しては全面バックアップ

上記について詳しく解説します。

5-1. 売主と直接やり取りできる

そもそもフリエとは、売主と買主が直接取引できるプラットホームです。フリエにはたくさんの物件が掲載されていますが、その物件は全て売主が直接販売している物件です。

つまり、フリエを利用すれば売主と直接やり取りできるため、仲介手数料を支払わなくて良いということです。仲介手数料を支払わなくて良いということは、物件によっては100万円以上の費用が浮きます。

そのため、浮いたお金を予算に回せば予算アップできますし、手持ち資金として残しておくこともできます。

参考記事: 不動産は売主から直接取引で購入できる！そのメリットとは？

5-2. 交渉や手続きに関しては全面サポート

売主と直接やり取りするということは、間に仲介会社が入らないということです。そのため、交渉や手続きに関して不安を感じる方もいらっしゃるでしょう。しかし、フリエを利用すれば担当エージェントが以下のようなサポートをしてくれます。

• 売主との交渉や手続きのサポート
• 住宅ローンについての相談
• 内見に立ち会ってプロとしてのアドバイス

上記のサポートがあるため、売主と直接やり取りするとしても安心できます。このように、フリエは売主と直接やり取りするので仲介手数料が掛からない上に、担当エージェントのサポートも受けられるのです。

6. まとめ

このように、諸経費だけで5%〜8%の費用が掛かるため、中古マンションを売買するときの大きな負担になってしまいます。しかし、フリエのサービスを利用すれば仲介手数料は掛かりませんから、お得に中古マンションを購入いただけます。

フリエには物件が多数掲載されているため、一度チェックしてみてはいかがでしょうか。その上で、自分が欲しいと思う物件があれば問い合わせて見ると良いでしょう。