ご両親や配偶者などが亡くなり、マンションを相続することになった際に相続税がいくらかかるのか気になる方は多いと思います。いざ、相続するとなった時に困らないよう、あらかじめ算出方法や節税方法が分かっていると安心です。
この記事では、マンションの相続税を算出する方法や節税対策等について詳しく解説していきます。
1. 相続税とは
相続税とは、亡くなった方から財産を相続した際に、受け取った財産に対して掛かる税金で、財産が一定の基準を超える際に相続税が掛かります。
相続税を算出する際には、相続した財産に対する金銭的価値の評価を把握する必要があります。それを「相続税評価額」と言います。評価方法は、現金や土地、家屋、有価証券といった財産の種類ごとにそれぞれ定められています。
2. 基礎控除額以下であれば、相続税は掛からない
相続税はすべての相続においてかかるわけではありません。相続した財産の評価額が「基礎控除額」を超えた場合にのみ相続税の支払い必要となり、以下の場合は0円となります。
基礎控除額は、「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で算出できます。
例えば、法定相続人が2人だった場合は、「3,000万円＋600万円×2＝4,200万円」となるため、財産の評価額が4,200万円以下の場合は相続税を支払う必要がないということになります。
ただし、財産とは、不動産だけではなく、現金や株式、生命保険等も含めた総額となる点は注意しましょう。
2-1. マンションの相続税評価額、計算方法
先述したように、相続税評価額は財産の種類によって異なる評価方法に従って算出されます。
基本的に、不動産の場合は「建物部分」と「土地部分」は別々に評価して合算し相続税評価額を算出しますが、マンションには住民の住戸である「専有部分」と、住民全体の財産である建物や設備等含む「共用部分」があるため、それらを考慮した算出方法になる点は注意が必要です。
それぞれの住民が専有部分に加えて共用部の一部を所有していることになるため、共用部分も含めた相続税評価額の計算することになります。では、詳しく見ていきましょう。
2-2. マンション建物部分の相続税評価額とは
マンション建物部分の相続税評価額は、固定資産税評価額とイコールになります。
固定資産税評価額は購入価格の約7割が目安ですが、正確な価格は「固定資産税の課税明細書」に記載されている金額を確認しましょう。「家屋の固定資産税評価額」が共用部分も含めたマンション建物部分の課税評価額になります。
2-3. マンション土地部分の相続税評価額とは
マンション土地部分の相続税評価額は、マンションの敷地全体の評価額を持ち分割合で按分して算出します。持ち分割とは、マンション全体面積において自分が所有する面積を指し、登記事項証明書や売買契約書で確認ができます。
まず、マンション全体の土地部分の相続税評価額を算出するには、基本的に「路線価方式」を使用します。
「路線価」とは、主要な道路に面した標準的な宅地1㎡あたりの価格のこと。国税庁が毎年7～8月にその年の1月1日事前の価格を公表し、国税庁のホームページで確認することが可能です。
路線価がわかったら、「路線価/㎡×マンション敷地面積（㎡）×持ち分割合」で算出します。
マンションではあまりないケースですが、稀に郊外などで路線価がない地域もあります。その場合は、「評価倍率表」を用いて土地の相続税評価額を算出します。
計算式は、「固定資産税評価額×評価倍率×持ち分割合」になります。
参考: https://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」
3. マンションの相続で使用できる控除や特例
マンションの相続の際には、条件によって受けられる控除や特例があります。適用されれば相続税がかからない場合もあるため、必ず事前に確認しておきましょう。
3-1. 配偶者控除
配偶者が相続する場合、基礎控除の他に配偶者控除による軽減が受けられます。配偶者控除は、「1億6,000万円」もしくは「配偶者の法定相続分」のいずれか大きいほうの金額までは相続税が掛からないという制度です。
つまり、総額が1億6,000万円以内の遺産を配偶者が相続した場合、相続税は0円ということです。
なお、配偶者控除の適用要件は以下の通りです。
- 戸籍上の配偶者であること
- 相続財産を隠していないこと
- 相続税の申告をすること
利用の際の注意点としては、配偶者控除は一次相続のみになるため次の相続も踏まえて利用を検討する必要がある点、そして遺産相続確定していなければ受けることができないという点があります。
3-2. 小規模宅地等の特例
相続人が被相続人と同居していた場合、要件を満たせば「小規模宅地等の特例」が受けられます。
この特例では、最大80％の宅地の評価減となるため、マンション土地部分の相続税評価額の減額につながる非常にメリットの大きいものです。宅地の場合330㎡まで適用されるので、マンションの場合はほとんど減額の対象となるでしょう。
また、こちらの特例は自宅だけでなく、条件を満たせば所有する賃貸マンションや店舗経営などで使用していた事業用土地も対象となります。
なお、小規模宅地等の特定には様々な適用要件があるため、利用を検討する際には見落とさないよう注意が必要です。
参考: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm
4. 相続したマンションの活用方法
マンションを相続したけど持ち家もあるし住むことができないといった場合、有効に活用する方法も確認しておく必要があります。詳しくは専門家に早めに相談することをおすすめしますが、まずはどんな方法があるか知っておきましょう。
4-1. マンションを売却する
マンションを所有するには維持費が必要です。負担になる場合は売却することも検討しましょう。
マンション売却価格が評価額となるため、相続税評価額を下回ると課税対象が縮小され相続税が安くなります。ただし、高値で売れた場合は余計に相続税がかかってしまうこともあるため注意しましょう。また売却に伴う費用の準備も必要になります。
4-2. マンションを賃貸に出す
住む予定がなければ賃貸に出すことも検討できます。賃貸収入が入るため維持費コストの負担も減らすことができます。今すぐには住まないが、所有しておけば将来的に自分が住むことや売却することも可能です。
ただし、空室リスクや修繕費等の費用についてもあらかじめ検討した上で判断する必要があるため、必ず専門家に事前に相談することが重要です。
5. まとめ
今回は、マンションの相続税について相続税評価額の算出方法から、相続税の控除、その他活用方法について詳しく見てきました。相続することになってから困らないように、事前に知識を身に着けておくことが重要です。
