マンションや戸建てなどの不動産を購入して所有者になった際には、その不動産の名義を自分の名前に変更する必要があります。購入の他にも、親からの相続や贈与といった場面など、不動産を所有することになった際には名義変更が必要になります。
この記事では、不動産の名義変更がどんな場面で必要になるのか、掛かる費用や期間、その他注意点について、詳しくご説明していきます。
1. 名義変更とは？
不動産登記簿の所有者変更（所有権移転登記）のことを指します。
法務局では、不動産取引が安全に行われるよう、不動産（土地及び建物）の所在地や面積の他、誰が所有者しているのかといった権利状況を帳簿（登記簿）に記録し、誰もが見ることができるように一般公開しています。
そのため、不動産の所有者が変わった際には、登記簿上の名義を変更するために法務局で所有権移転登記の申請が行う必要があります。元の所有者から登記上の不動産名義を変更すること、これが一般的に言う名義変更です。
不動産の権利を第三者に主張するためには、登記が必要になります。名義変更を行わず、登記がされていなければ、たとえ実際の所有者であっても不動産の権利を主張することはできません。
例えば、不動産を購入した後、名義変更をせずにそのまま放置していた場合、元の所有者が別の人物に不動産を譲渡したとしても、登記上の名義は元の所有者のままですから、自身の所有権を主張することができないということです。
名義変更には義務もなく期間も定められてはいませんが、このようなトラブルに合わないためにも、所有権の移転があった際には速やかに手続きを行いましょう。
2. 名義変更はどんな時に必要？
先述したように、名義変更は不動産の所有者が変更になるタイミングで行う必要があります。具体的にどんな名義変更のケースがあるか、詳しく見ていきましょう。
2-1. 不動産の売買
最もイメージしやすいのが不動産売買の際の名義変更ではないでしょうか。新築の購入時も、中古の購入時もどちらも名義変更が必要です。また、名義変更は売主と買主が共同で行うことになります。
通常、不動産売買の際には不動産仲介会社が間に入るため、司法書士への手続き依頼等の段取りが自動的にされるのが一般的です。そして、不動産の引渡しと同時に名義変更が行われるという流れになります。
2-2. 相続
不動産を遺産相続で取得した場合は、故人から相続人に名義変更手続きを行います。
この手続きを相続登記といい、相続人が単独で行うことになります。
遺産相続分割協議書や戸籍謄本など提出に必要となる書類も多く、手続きも複雑になることから、相続登記は司法書士に依頼して進めることが一般的です。
相続の場合、名義変更せずにそのまま放置されるケースも少なくありません。実際、相続が繰り返されて所有者がわからなくなっている土地が増加してことが問題になっています。こうした状況に加え、今後高齢化が進み状況が悪化することを懸念し、相続登記が義務化されることが決定しました。令和6年4月1日から施行されます。
いずれにしても遺産相続があった際には、速やかに名義変更の手続きすることが重要です。
2-3. 生前贈与
親から子へ生前に財産を贈与する、生前贈与の場合も対象となります。生前贈与は主に相続税対策として行われることが多いです。所有者が生前で行う手続きになることや、身内での贈与になるため名義変更を忘れがちですが、忘れずに名義変更を行いましょう。
2-4. 財産分与
離婚によって夫婦間で財産を分けるケースです。不動産の財産分与で名義変更が必要となるのは、二人の名義で住まいを購入した場合と、夫から妻、妻から夫へ名義変更をするという場合。名義変更は簡単ですが、ローンの残債がある場合は借り換え等、住宅ローンに関する手続きが発生するため注意が必要です。また、財産分与の請求権は離婚から2年と期限が決まっていることも注意しましょう。
※ 参考記事: 「住宅ローンの名義変更はできる？返済中に変更したい場合の方法や注意点」
3. 名義変更の手続きに必要な費用
まず、手続き必要な書類を取得するための費用が掛かります。ケースによって必要となる書類は異なりますが、住民票や登記簿謄本、固定資産税評価証明書、印鑑証明書、戸籍謄本等が主な必要書類です。それぞれ数百円程度の費用にはなりますが、押さえておきましょう。
そして、名義変更の際は税金の支払いが必要になります。主なものが登録免許税で、名義変更が必要となるすべての申請時に掛かります。また、不動産の購入、贈与によって不動産を取得する場合は不動産取得税、不動産売買や財産分与で譲渡所得が生じた場合は、不動産譲渡所得税が掛かります。その他、贈与税や相続税などの税金が掛かる場合があることも覚えておきましょう。
一般的に、登記に関する手続きは司法書士に依頼することが多いため、司法書士に支払う手数料が掛かることも押さえておきましょう。依頼する司法書士やケースによっても異なりますが、数万円から数十万円程度を目安としておきましょう。
ちなみに、手続きに掛かる期間は申請から1～2週間程度。書類の準備もあわせると1ヶ月程度掛かります。
4. 司法書士に依頼せず、自分で手続きできる？
できるだけ費用を抑えて名義変更をしたいという方もいらっしゃると思います。時間と労力を掛ければ個人でも手続きをすることは可能です。しかし、不動産が複数あり、権利関係が複雑、相続人が多くて書類の収集が難しいなど、中々一般の方が行うには大変な手続きや作業が多いのが実情です。費用は掛かってしまいますが、専門知識の豊富な司法書士に依頼し、確実に手続きを行うのがおすすめです。
また、先述したように司法書士の報酬は自由化されているため、依頼先によって費用は異なります。依頼する内容を含めて、まずは相談してみましょう。
5. まとめ
今回は、マンションの名義変更について詳しくご説明してきました。ケースによっても必要な書類や掛かる費用、税金等も異なるため注意しましょう。
名義変更の手続きは、人生の中でも何度もあることではありませんが、この記事を参考に概要を把握し、いざと言う時のために知識として持っておくと良いでしょう。そして、名義変更が必要となる機会が訪れた際は、大事な財産をきちんと守るためにも、必ず確実に行いましょう。
