親から相続した建物が実は未登記だった…そんなケースは意外と多くあります。未登記建物を相続すると、売却や住宅ローンの利用に支障が出るなど、さまざまなデメリットが生じます。また、2024年4月からは相続登記の義務化もスタートし、未登記建物の相続手続きはますます重要になっています。
この記事では、未登記建物の相続における手続きの流れ、注意点、費用、そして未登記建物を放置した場合のリスクについて詳しく解説します。相続した未登記建物にどう対応すれば良いのかわからない方は、ぜひ参考にしてください。
1. 未登記建物とは？なぜ発生するのか
1-1. 未登記建物の定義
未登記建物とは、法務局の不動産登記簿に建物の物理的な情報（所在地、構造、床面積など）が登録されていない建物のことを指します。登記簿には「表題部」と「権利部」がありますが、未登記建物は表題部の登記が済んでいない状態です。
1-2. 未登記建物が発生する原因
未登記建物が発生する主な原因は次のとおりです。
- 住宅ローンを利用しない建築・購入: 住宅ローンを利用する場合、金融機関が担保として建物を登記しますが、自己資金で建築・購入した場合は登記を忘れがちです。
- 建て替え時の登記忘れ: 古い建物を解体し、新しい建物を建てた際に、新しい建物の登記を忘れてしまうケースがあります。
- 登記手続きの煩雑さ: 登記手続きには専門的な知識が必要で、書類の準備も複雑なため、敬遠して放置してしまうことがあります。
1-3. 未登記建物の確認方法
固定資産税の納税通知書に記載されている「家屋番号」が空欄、もしくは「未登記」と記載されている場合は、未登記建物の可能性が高いです。確実な確認方法は、法務局で登記事項証明書を取得することです。未登記建物の場合、証明書は発行されません。
2. 未登記建物を相続した場合の手続き
2-1. 遺産分割協議
相続人が複数いる場合は、誰が未登記建物を相続するかを遺産分割協議で決定します。合意内容を遺産分割協議書にまとめ、相続人全員の署名と実印を押印します。未登記建物の場合、登記簿謄本がないため、遺産分割協議書には未登記である旨と、固定資産評価証明書の内容を記載します。
2-2. 表題登記の申請
未登記建物には登記簿が存在しないため、まず表題登記を行い、新しい登記簿を作成します。表題登記では、建物の所在地、構造、床面積などの物理的な情報を登記簿に記録します。この手続きは専門的な知識が必要なため、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。
2-2-1. 表題登記に必要な書類
- 登記申請書
- 建物図面、各階平面図
- 建築確認済証、検査済証
- 工事完了引渡証明書
- 固定資産評価証明書
- 相続関係を証明する書類（戸籍謄本、住民票など）
2-3. 所有権保存登記の申請
表題登記が完了したら、次に所有権保存登記を申請します。所有権保存登記は、建物の所有権を法務局に登録する手続きです。この手続きも、専門知識が必要となるため、司法書士に依頼するのが一般的です。
2-3-1. 所有権保存登記に必要な書類
- 登記申請書
- 住民票
- 遺産分割協議書（相続人が複数いる場合）
3. 未登記建物を相続した場合の費用
3-1. 表題登記の費用
- 土地家屋調査士への報酬：約8万円～12万円 (建物の規模や形状によって変動します)
- 登録免許税：不要
3-2. 所有権保存登記の費用
- 登録免許税：固定資産税評価額 × 0.4%
- 司法書士への報酬：約2万円～3万円
4. 未登記建物を放置するリスク
4-1. 売却・担保設定が困難
未登記建物を売却したり、担保に設定したりすることは非常に困難です。所有権が明確でないため、買い手や金融機関が取引に消極的になるからです。
4-2. 住宅ローンが利用できない
未登記建物は担保として認められないため、住宅ローンを利用することができません。
4-3. 固定資産税の軽減措置を受けられない
未登記建物の場合、住宅用地の特例などの固定資産税の軽減措置が適用されない可能性があります。
4-4. 相続手続きが複雑になる
未登記建物を放置すると、相続人が増えるたびに相続手続きが複雑になり、時間と費用がかかります。
4-5. 過料の対象となる可能性
未登記状態を放置すると、不動産登記法違反として10万円以下の過料が科される可能性があります。また、2024年4月からは相続登記も義務化されるため、未登記建物を相続した場合、3年以内に相続登記を行わないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。
5. 未登記建物の相続に関する注意点
5-1. 専門家への相談
未登記建物の相続手続きは複雑で専門的な知識が必要となるため、土地家屋調査士や司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。
5-2. 早期対応の重要性
未登記建物を相続した場合は、できるだけ早く手続きを進めることが重要です。放置すればするほど、手続きが複雑になり、費用もかさむ可能性があります。
6. まとめ：未登記建物の相続は適切な対応を
未登記建物の相続は、放置すると様々なリスクを伴います。この記事で解説した手続きと注意点、費用を理解し、専門家のサポートを受けながら、適切な対応を行いましょう。スムーズな相続手続きのためにも、早期の対応が重要です。
