不動産情報の土地権利の箇所に、「旧法地上権」「旧法賃借権」などと記載されていることがありますよね。言葉は見たことがあるけど、どんな権利なのかよく理解されていない方が多いのではないでしょうか。
販売されている物件の土地権利の多くは「所有権」ですが、借地権付きの物件は、傾向として相場よりも安い価格で販売されていることが多いため、ご自身の希望やライフプランに合えば、お得に購入することも可能です。
今回は、借地権について基本的な知識となる種類や内容、メリットやデメリットについて詳しくご説明していきます。
1. 借地権の基礎知識
まず、借地権がどのような権利なのか、基本的な内容を確認していきましょう。
1-1. 借地権って？
まず、借地権は何かというと、建物の所有を目的に他人が所有する土地を借りる権利のことを言います。
一般的な不動産の土地権利は、土地と建物の両方を所有し、自由に使用したり貸したり譲渡したりできる権利である「所有権」の物件です。
一方で借りた土地の上に建設された家やマンションも存在します、その場合、建物は購入者の所有物ですが、土地は地主の所有となるため土地権利は「借地権」となります。地主から土地を借りるわけですから、借地人は対価として毎月地代を支払うことになります。
1-2. 「地上権」と「賃借権」の違い
借地権は、「地上権」と「賃借権」の二つに分けられます。どちらも建物の所有を目的に土地を借りることができる権利ですが、大きく違う点があります。それは、権利形態が地上権は「物権」であるのに対し、賃借権は「債権」であるということです。
物権は、すべての人に対してその支配を主張することのできる絶対的な権利であるため、地上権が設定されている土地の場合、地主の許諾がなくても貸すことも売却することも抵当権の設定も可能です。
一方、債権の場合は特定の相手（この場合は地主）に対してのみ主張できる権利であるため、第三者には権利を主張できません。そのため、土地の売却や建替えをする際には地主の許諾を得ずに勝手に行うことはできないということになります。
賃借権より地上権のほうがより強い権利となり、土地を借りる側にとって有利ということがわかりますね。こうした理由から、住宅の場合は賃借権が設定されることのほうが多い傾向にあります。
2. 借地権の種類について
借地権は、1992年を境に旧法と新法に分けられます。それぞれどのような違いがあるのか詳しく見ていきましょう。
2-1. 1992年の改正前後で「旧法借地権」と「新法借地権」に分かれる
借地権は、1992年（平成4年）に施行された借地借家法に基づく「新法借地権」と、それ以前の借地法に基づく「旧法借地権」に分けられます。
1992年以前に結ばれた借地契約は旧法が適用され、自動的に新法の適用に切り替わることはありません。そのため、現在でも旧法と新法それぞれが適用されている物件が混在して存在していることになります。
2-2. 「旧法借地権」の特徴
旧法借地権の主な特徴は、土地を借りている側である借地人の権利が強く、地主には不利な内容であるということ。
鉄筋コンクリートなどの堅固な建物の契約期間は30年以上、木造などの非堅固の建物は20年以上期間を定めなければならず、また契約で期限の定めがない場合は堅固な建物は60年、非堅固の建物は30年とされ、この期間内もしくは更新の際に正当な理由がない限り地主は借地人に明け渡しを請求できないとされています。つまり、借地人は半永久的に土地を借り続けることができるということです。
歴史上、地主の力が強い時代が長く続き、社会的な立場の弱い借地人の権利を保護するために作られた法律でしたが、圧倒的な借地人に有利な権利となってしまい、地主の不利益が大きくなることで様々な問題やトラブルが生じることになりました。
2-3. 「新法借地権」の特徴
1992年8月1日に新たに施行された借地借家法に基づいたものが新法借地権になります。新法では、旧法で崩れていた地主と借地人の権利バランスが正常になるよう内容が改正されました。
新法では、借地権をより明確に定義づけするために5種類に借地権が細分化されました。その5種類はは、大きく「普通借地権」と、契約更新が認められない「定期借地権」の2種類の区分に分けられます。
普通借地権の場合、存続期間は期間の定めがある場合は30年以上、定めがない場合は30年となります。また、建物構造による期間の違いも新法では一律30年となりました。なお、更新する場合は1回目が20年以上、2回目以降が10年以上とされています。また、更新時の「正当な理由」についても明確に定義され、地主が契約更新の拒絶ができるようになりました。
そして新たな借地権として設けられた「定期借地権」は、契約期間は50年以上（一般定期借地権の場合）。契約更新はなく、更地にして返還するというものです。
このように、半永久的に地主に土地が戻ってこないという旧法の問題点を解決しながら、借地人の権利が守られるような内容に改定されたのです。
3. 借地権のメリット、デメリット
ここからは、借地権付きの物件を検討する際に知っておきたいメリットとデメリットについて詳しく見ていきましょう。
3-1. 借地権付き物件のメリット
まず、借地権付き物件のメリットとして挙げられるのが価格の安さです。所有権の物件と比較して安く売りに出される傾向にあります。
また土地の固定資産税、都市計画税の負担がないことも挙げられます。先述したように、旧法借地権の物件であれば半永久的に借りられるということを考えれば、メリットも大きく感じられるかもしれません。
3-2. 借地権付き物件のデメリット
賃借権の場合は建物の売却や増改築などの際には地主の承諾が必要になるため、所有権の物件と比べると自由度が減ってしまうというのはデメリットとなります。
また、固定資産税等の税金が掛からないというメリットはありますが、地主への地代の支払いが必要になります。あくまでも借地権であるため、地代を支払い続けても自分の所有になることはないということも覚えておきましょう。
そして、最も大きなデメリットとなるのが、通常の物件に比べて住宅ローンの利用が厳しくなるという点です。金融機関にとって住宅の担保価値は非常に重要になりますが、借地権の物件は地上権でない限り土地部分に抵当権を設定することができないため、担保価値が低くリスクが高いと判断されてしまいます。そのため、住宅ローンが利用できる金融機関が限られてしまう点は注意しましょう。
こうしたことから、借地権付きの物件を売りたい際に、買い手が中々つきづらいということも理解しておく必要があります。
4. まとめ
今回は、地上権や賃借権、旧法と新法の違いなど、基本的な借地権の概要について詳しくご説明してきました。
借地権について知らないまま、なんだか不安だからという理由で選択肢から外してしまうのは非常にもったいないこと。メリット、デメリットを踏まえて、ご自身の住まいの選択肢として検討できれば可能性は広がります。ぜひ、参考にしてみてください。
