住宅ローン控除の条件とは?気を付けるべきポイントを教えます!

住宅ローン・税制
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マンションの購入を検討されている方にとって、特に気がかりなのは資金計画ではないでしょうか。
住宅ローンを組む場合、税金の控除は最大限受けておきたいものです。

ただ、こうした税金がらみの制度はだいたい難しいもの。本当に控除を受けられるのか不安を感じる方もいらっしゃるかと思います。
そんなときは、自分が住宅ローン控除を受けられるかどうか、条件を確認してみましょう。

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1. 住宅ローン控除の基礎

住宅ローンを利用して住宅を購入すると、住宅ローンの残高に応じて一定割合の税額が還付されます。つまり、税金の一部が返ってきます。
この還付される期間は住宅ローン残高にもよりますが、なんと10年以上。多くの方が利用するのもうなずけます。

ただ、住宅ローン控除を受けるには条件もあるのです。ここでは住宅ローン控除の条件について解説します。

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2. 住宅ローン控除の面積条件

まずは面積の条件です。住宅ローン控除を受けるためには、「住宅の床面積が50平米以上で、床面積の2分の1以上が居住用であること」が条件です。

そのため、ワンルームマンションの一室や小さな平家建てでは住宅ローン控除が受けられない可能性があるのです。

※ 2021年の税制改正で、面積条件が40平米以上に緩和される見込みとなりました。
参考記事: 住宅ローン控除制度50平米→40平米以上に条件緩和!1LDKがお得に!?

2-1. 内法面積と壁芯面積とは

床面積とは、登記簿に記載されている面積のことですが、この登記簿には居室の壁の内側で計られ内法(うちのり)面積で記載されます。
対して、壁芯面積は壁の中心から計測された面積を壁芯(かべしん・へきしん)面積のことを指します。

壁芯面積は、マンションの販売時によく使われる面積です。
内法面積は物件が完成しないと計測できませんが、マンションは完成前から販売活動がおこなわれます。このため、壁芯面積がパンフレットなどの広告媒体や物件情報に使われるのです。

2-2. マンションの共用部分、店舗や事務所部分は含めない

分譲マンションの場合、所有権が及ぶ専有部分とマンション全体の玄関や廊下などの共用部分に分けられます。この共用部分は住宅ローン控除の面積には入りません。
また、店舗兼住宅や事務所兼住宅の場合も、住宅以外の部分は住宅ローン控除の面積条件の対象外となってしまいます。

あくまで「住宅」ローン控除ですから、住宅以外の部分は入らないのです。

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3. 住宅ローンの内容に関する条件

住宅ローン控除は住宅ローンの借り入れ条件にも制限を加えています。
控除は返済期間10年以上の住宅ローンが対象であり、短期間の借り入れでは認められません。

3-1. 住宅ローン控除の対象になるローン

どこから住宅ローンを借りるかによっても、住宅ローンの対象になる場合とそうでない場合があります。とはいえ、銀行などの一般的な金融機関やフラット35でおなじみの住宅金融支援機構は対象ですからご安心ください。

住宅ローン控除の対象となるローンは次の通りです。

  • 銀行等の金融機関や建設業者
  • 地方住宅供給公社
  • 勤務先
  • 独立行政法人住宅金融支援機構、独立行政法人都市再生機構など

3-2. 勤務先から借りても住宅ローン控除の対象となる

金融機関や住宅金融支援機構からのローンは当然としても、勤務先からのローンでも対象になるのは意外です。

ただ、勤務先からのローンでは、金利が年利0.2%以上であることが条件ですから注意が必要です。

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4. その他知っておくべき住宅ローン控除の条件

これまでお話した以外にも、重要な住宅ローン控除の条件は以下の通りです。

4-1. 高所得でも住宅ローン控除は受けられるか

控除を受ける方の所得が3,000万円以下であることが条件です。よほどの高給取りでない限り、この制限に引っ掛かることはありません。

所得によって受けられるサービスや補助金が異なることもありますが、その中で住宅ローン控除は所得制限が緩く、多くの方が享受できる控除です。

4-2. 建物の築年数に関して条件はあるか

中古住宅の場合は築後20年以内、マンションなどの耐火建築物の場合は25年以内であれば住宅ローン控除を利用できます。

もし、築年数が20年以上の中古住宅や25年以上のマンションで住宅ローン控除を利用する場合は、耐震性能があることを証明しなければなりません。

※ 詳しい内容は「築年数が古い中古マンションでも住宅ローン控除は受けられる?」をご覧ください。

4-3. 住宅ローン控除の入居時期に関する条件は

住宅を建築または購入してから原則として6か月以内に住み始める必要があります。そのため、あまりのんびり構えていると、住宅ローン控除が使えなくなってしまいます。

なお、入居時期に関しては新型コロナ対策の影響で入居が遅れることを考慮し、一定の要件の元で条件が緩和されます。

5. 住宅ローンでの注意点3選

住宅ローン控除での注意点は多くありますが、ここでは特に以下の3点を取り上げます。
どれも落とし穴になりうる、あまり知られていない事柄ですから注意しましょう。

5-1. 個人間売買は特定取得とならない

特定取得とは、消費税が8%や10%の時に取得したことを言いますが、この場合は住宅ローン控除の額が2倍になるのです。

ただ、中古住宅で個人から直接購入した場合はそもそも消費税を支払わないため、特定取得が適用されません。
特定取得になるかどうかで控除額が変わるため、注意が必要です。

5-2. 土地のみのローンでは適用されない

注文住宅の場合、土地を先行して購入してその後建物を建てるパターンがあります。土地のみを取得した状態では、住宅用地であって住宅ではありません。

住宅を取得する方を税制面から助けるのが住宅ローン控除の目的ですから、住宅になる予定であっても土地のみでは対象外となってしまうのです。

5-3. ほかの控除を受けていないこと

所得税には、住宅ローン控除の他にも多くの課税特例や控除があります。
例えば、入居年とその前後の2年ずつの5年間に長期譲渡所得の課税の特例を利用した場合、住宅ローン控除を受けられなくなってしまいます。

6. まとめ

税制や補助金など、国の制度は手続きや条件が難解であることが相場です。
特に住宅ローン控除は年間で数十万円の税金が還付される大規模なものです。条件を間違えて、万一適用されないと大きな痛手となってしまいます。

そうならないよう、ここにあげた条件を踏まえ、住宅ローン控除が適用されるようにローンを組みましょう。