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知っておこう税金の知識!中古マンションに掛かる税金と優遇税制

住宅ローン・税制
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中古マンションを購入する際、税金は切っても切れない関係にあります。
しかし、税金は控除や特例などの規定も盛りだくさんで、計算が難しいイメージがあるのも事実です。

まずはどのような税金があり、どんな制度なのかを把握することが重要です。
中古マンションを購入する際の税金について勉強してみましょう。

1. 中古マンション購入時に掛かる税金

中古マンションを購入する際には、多くの税金が掛かります。
不動産取得税などは名前からしてどのタイミングで課税されるのか一目瞭然ですが、ほかにはどのような税目があるのでしょうか。ひとつずつ見ていきましょう。

1-1. 不動産取得税

不動産取得税は文字通り、不動産を取得した時に掛かる税金です。
中古マンションを取得した直後ではなく、しばらく経過した後に課税されることも覚えておきましょう。

不動産取得税の税額は下記の通り計算します。

不動産取得税
2021年(令和3年)3月31日まで:固定資産評価基準 × 標準税率(3%)
適用期限以降、本則・標準税率適用:4%

1-2. 印紙税

契約書などに収入印紙を貼付することによって納税するのが印紙税です。
契約書や領収書に切手のような紙が貼ってあって、多くの場合印鑑が押してありますが、それが収入印紙です。

印紙税は直接お金を収める税金ではないため、貼っていなくても分からないのではないか、と考えがちです。しかし、こうした行為は脱税となってしまいますから必ず貼るようにしましょう。

印紙税は、契約書や領収書の記載金額に応じて税額が決まっています。
不動産の売買契約書の場合、令和4年3月末までは軽減税率が適用されるため、注意が必要です。

契約書記載金額税額
10万円超50万円以下200円
100万円以下500円
500万円以下1,000円
1,000万円以下5,000円
5,000万円以下1万円
1億円以下3万円
5億円以下6万円
10億円以下16万円
50億円以下32万円
50億超48万円

1-3. 登録免許税

登録免許税は、所有権移転登記や抵当権設定登記の際に納税する税金です。
多くの場合司法書士への報酬の中に含まれていますから、納税者が直接収める税金ではありません。

登録免許税は以下のような算式で税額を計算しますが、ほとんどは司法書士が計算してくれます。

所有権移転登記
建物の場合
課税標準(固定資産税評価額)× 20 / 1000 = 税額

土地の場合
2021年(令和3年)3月31日まで:課税標準(固定資産税評価額)× 15 / 1000 = 税額
適用期限以降、本則・標準税率適用:課税標準(固定資産税評価額)× 20 / 1000 = 税額

抵当権の設定登記
課税標準(債権金額)× 4 / 1000 = 税額

1-4. 消費税

一番身近な税金と言える消費税も掛かります。
費税は売主の属性によって掛かる場合とそうでない場合があり、売主が課税業者であれば消費税が掛かるものの、売主が個人だと掛かりません。

なお、物件自体に消費税が掛からないケースがあっても、仲介手数料などの諸費用には掛かるため、注意が必要です。

2. 中古マンション購入後に掛かる税金

中古マンションに掛かる税金は購入時だけではありません。
不動産を所有しているかぎりずっと掛かる税金もあるのです。

その中でも、固定資産税と都市計画税は代表的な税目になっています。
これらの税目は、同時期に課税されるため、同時に納付することが一般的です。賦課方式を取っているため、市町村(東京23区では区)が税額を計算して納税通知を送付します。

2-1. 固定資産税

1月1日時点の所有者に対して課せられる税金が固定資産税です。
固定資産税は次の計算式で計算されます。税率は1.4%が多いですが、市町村によって異なることがあるため注意が必要です。

固定資産税
固定資産税課税標準 × 1.4%(標準税率)= 固定資産税

2-2. 都市計画税

都市計画税は、課税方式などは固定資産税に準じています。
固定資産税と異なる点としては、市町村によって税率が異なることです。

都市計画税の税率は0.3%が一般的ですが、市町村によってはこれと異なる税率を採用しているところもあります。また、同じ市町村内でも課税されるエリアとそうでないエリアがあるのも特徴です。

都市計画税の税額は下記の通り計算します。

都市計画税
都市計画税課税標準 × 0.3%(制限税率)= 都市計画税

3. 中古マンション購入時の税制優遇

もちろんお金を取られるばかりではありません。

所得税と贈与税では、優遇税制も定められています。
続いては、所得税からは有名な住宅ローン控除、贈与税からは相続時精算課税制度と住宅取得等資金の非課税制度のご紹介します。

3-1. 住宅ローン控除

住宅ローン控除は、住宅ローンを借りている場合に支払った税金の一部が還付される制度です。その額は1年あたり20万円。省エネ住宅などの優良な住宅であれば最大で40万円が還付されます。

所得からの控除ではなく、税額の控除ですからこれらの金額が直接返金されるのです。対象者も多く、利用しやすい制度です。

入居時期に関しては、新型コロナ対策の影響で入居が遅れることを考慮し、一定の要件の元で入居条件が緩和されます。
一方で、10年以上の長期間の借り入れでないと適用されないなど、思わぬ落とし穴もあるため注意が必要です。

※ 住宅ローン控除の詳しい内容については、「住宅ローン控除の条件とは?気を付けるべきポイントを教えます!」をご覧ください。

3-2. 相続時精算課税制度と住宅取得等資金の非課税制度

通常の贈与税は、110万円が基礎控除で、それ以上の贈与には高率の贈与税が掛かります。

この贈与税の中で2,500万円まで非課税枠が拡大されているのが、相続時精算課税制度です。この制度は、親や祖父母などからの贈与の場合に住宅取得の資金は特別控除分2,500万円が非課税、それ以上は20%の贈与税が一律に掛かります。

3-3. 住宅取得等資金の非課税制度

両親や祖父母から住宅取得資金として贈与を受けると、一定金額が非課税として扱われます。
この制度は先ほどの相続時精算課税制度と併用が可能ですから、ぜひ活用しましょう。

消費税10%で取得した場合の非課税枠は以下の通りです。

契約時期非課税枠
2020年4月1日~2021年3月31日1,000万円(一般住宅)
1,500万円(一定基準を満たす住宅)
2021年4月1日~2021年12月31日700万円(一般住宅)
1,200万円(一定基準を満たす住宅)

4. まとめ

今回は、中古マンションを購入する際に必要となる税金や利用できそうな制度について解説してきました。自分で計算しなければならないものもあるものの、役所や司法書士が計算してくれるものも多くあります。

売買には不動産仲介業者が介在することが一般的ですから、税制については勉強しつつも、彼ら専門家のアドバイスも仰ぎましょう。
もちろん、FLIE(フリエ)のエージェントサービスでも同じように相談を承っております。ぜひお気軽にご相談ください。