不動産取得税の計算の方法とは?押さえておきたいポイントと手順

住宅ローン・税制

不動産取得税は、不動産を購入した際に、必ず掛かる税金の一つ。あまり馴染みがないため、どのように計算するのか、どのくらいの金額になるのかわからない方も多いと思います。
今回は、不動産取得税について、税額の計算方法を中心に、概要から税額が軽減される要件等もあわせてご説明します。

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1. 不動産取得税について

不動産取得税とは、名前の通り、不動産を取得した方に対して課せられる税金で、納税先は都道府県になります。
対象となる「不動産の取得」は、どのような場合かというと、不動産(土地・建物)の購入や建物の建築・増改築、等価交換、贈与によって取得した場合を言い、有償か無償かにかかわらず対象となります。

不動産取得税率は、4%が基本ですが、2024年3月31日までに取得した場合は、特例により税率が3%に軽減されます。(住宅用以外の建物の場合は特例の対象外)
また、税額を計算する際の課税標準は、実際に取引した不動産価格でなく、固定資産税評価額となること。建物と土地それぞれに分けて計算することも覚えておきましょう。

なお、相続によって不動産を取得した場合の他、取得した不動産の課税標準額が以下の場合は課税されません。

  • 土地/10万円
  • 建物の新築、増改築/23万円
  • 売買など/12万円未満
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2. 不動産取得税には軽減措置制度がある

不動産は金額も大きく納税金額の負担も重くなりますが、軽減措置制度が設けられているため、必ず適用要件を確認し上手に利用しましょう。

まず、建物は新築と中古、共通の要件は下記になります。

  • 床面積が50㎡以上240㎡以下
  • 個人の居住用、もしくはセカンドハウス用の住宅

こちらの要件に加え、中古住宅の場合は新耐震基準に適合していることが証明できることが要件となります。また、新築日に応じて控除額が異なることも覚えておきましょう。
新築住宅の控除額は1,200万円。その後築年が古くなるほど控除額は少なくなります。
なお、長期優良住宅の場合は1,300万円の控除が適用されます。
控除額は都道府県によっても異なるため、必ず管轄の自治体のウェブサイトを確認ください。

土地の場合は、宅地に対する課税標準の特例により、課税標準額が1/2となる軽減措置に加え、建物が軽減措置の対象となる場合、以下の2つのいずれか大きいほうの金額が控除されます。

A: 45,000円
B:(土地1㎡当たりの固定資産税評価額 × 1/2) × (課税床面積 × 2)※ × 税率3%
※ 200㎡限度

※ 不動産取得税の軽減については、「不動産取得税は軽減できる?基本概要と軽減措置の内容、必要書類とは」で詳しく解説しています。

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3. 不動産取得税を計算する際の手順とポイント

3-1. 税率は「3%」で計算する

課税標準額は固定資産税評価額で計算。
税率は特例により3%となるため、
「固定資産税評価額×税率3%=不動産取得税」が計算式となります。

上記の基本の計算式を基に、建物と土地に分けてそれぞれ計算していきます。

3-2. 建物の不動産取得税を計算 

建物の築年数に応じた控除額を確認し、計算式に当てはめて計算します。
「(固定資産税評価額 ― 控除額)× 税率3%」

この控除額は、新築は1,200万円(長期優良住宅の場合は1,300万円)、中古住宅の場合は各都道府県で決められた控除額を確認の上、築年に応じた金額で計算します。

3-3. 土地の不動産取得税を計算 

土地の不動産取得税を算出する際は、まず控除額を確認します。A:45,000円かBの計算式に当てはめて計算した金額、いずれか多いほうが実際の控除額となります。

A: 45,000円
B:(土地1㎡当たりの固定資産税評価額×1/2)×(課税床面積×2)※ ×税率3%
※200㎡限度

住宅用の土地は課税標準額が2分の1になる特例があるため、最終的な計算式は下記のとおりです。
(固定資産税評価額×1/2×3%)―控除額=土地の不動産取得税

マンションの場合、課税床面積には、専有部の床面積に加えて、共用部の持ち分を案分した面積も入れることは覚えておきましょう。

3-4. 最後に建物と土地の不動産取得税額を足す

建物と土地、それぞれで計算した不動産取得税を合計したものが納税額になります。

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4. 実際に不動産取得税を計算してみよう

下記の中古マンションを購入した場合を例に、不動産取得税の計算をしてみましょう。

東京都の中古マンション(1985年築)を、2020年11月1日に購入し、取得後すぐに入居。 建物の床面積は80㎡(共用部含む)で、固定資産税評価額600万円。 土地面積は500㎡で固定資産税評価額5,000万円、持ち分は1/10。

事例の取得日は2020年になるため、軽減税率が適用になり3%の税率で計算していきます。

まず、建物の不動産取得税から計算していきます。
建物の課税標準となる固定資産税評価額が600万円から控除額の420万円を引き、税率3%で計算します。

(600万円―420万円)×3%=5.4万円

次に、土地の不動産取得税。
まず、宅地の特例により、課税標準の固定資産税評価額を1/2とし、土地持ち分の1/10を掛けて、土地の課税標準額を出して不動産取得税を算出します。

5,000万円×1/2×1/10=250万円
250万円×3%=7.5万円

そして、軽減措置の対象となるため、税額の軽減分を算出。4.5万円か下記の計算式で算出した金額かのいずれか多いほうが実際の控除額になります。

(土地1㎡当たりの固定資産税評価額×1/2)×(課税床面積×2)※ ×税率3%
※200㎡限度

1㎡当たりの固定資産税評価額は、
5,000万円÷500㎡=10万円

(10万円×1/2)×(80㎡×2)×3%=24万円

4.5万円より金額が大きいため、控除額は24万円になります。

最初に計算した控除前の金額から24万円を引くと、

7.5万円―24万円=0円

土地の不動産取得税は無しとなり、物件全体の不動産取得税額は5.4万円となります。

5. まとめ

今回は、不動産取得税の計算方法について詳しく説明してきました。軽減措置の計算は、多少複雑に感じるかもしれませんが、大きな金額の軽減にもつながる可能性があるため、適用要件を含め内容を把握しておきましょう。

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多部 フク

音楽と散歩と餃子をこよなく愛する、駆け出しのWebライター。
旺盛な好奇心と食欲を活かし、皆さんに役立つ情報をお届けできるよう、日々精進しています。

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