皆さん、「契約不適合責任」という言葉はご存じでしょうか。前回の民法改正の際に、これまでの瑕疵担保責任に変わって新たに定められた契約時の売主責任のことを言います。
今回は、従来の瑕疵担保責任とはどう変わったのかを中心に、契約不適合責任で注意すべき免責事項についても詳しく解説していきます。
1. 契約不適合責任とは？
「契約不適合責任」とは、その名称のとおり契約内容とは適合しないものを引き渡した際に売主が買主に対して負う責任のことを言います。
売主は売買契約の内容にあったものを買主に引き渡す義務を負うため、不備や不具合があったり契約内容と異なる場合、買主に対して責任を負うということです。
例えば、不動産の売買契約の場合、引き渡した物件に雨漏りがあることについて売買契約書に記載がなかったのに売却後雨漏りがあることが判明した場合、買主は売主に対して修繕の請求をすることができます。
不動産は大きな買い物ですから、万が一何かあったときのためにも契約不適合責任について十分に理解しておくことが重要です。
参考: 住宅業界に関連する民法改正の主要ポイント｜国土交通省
参考: 瑕疵担保責任について｜国土交通省
2. これまでの瑕疵担保責任とはどう違うのか
では、「瑕疵担保責任」と「契約不適合責任」にはどんな違いがあるのか具体的に見ていきましょう。
2-1. 対象となる欠陥の違い
瑕疵担保責任の「瑕疵」とは傷や欠陥のことを意味し、契約時点で買主が知らなかった、且つ注意しても見つけることができなかったもの。この瑕疵に対して売主が責任を負うというものでした。
契約不適合責任では瑕疵の規定が撤廃となり、売主と買主が合意した契約内容と合わない場合に売主への責任追及が可能となりました。つまり、シンプルに契約内容に適合するかどうかがポイントとなり、契約書の記載内容が非常に重要となったと言えます。
2-2. 買主の請求内容の違い
瑕疵担保責任における買主側の請求権利は、損害金額の支払い請求ができる「損害賠償請求」と、売主の履行がない場合に契約解除と代金の返還請求ができる「契約解除」2つでした。
契約不適合責任ではそれらに加え、契約内容と合ったものを改めて請求できる「履行の追完請求」、代金を減額できる「代金減額請求」の２つが可能となり、買主の権利の幅が広がりました。
2-3. 期間制限の違いと時効について
瑕疵担保責任では、売主への通知と権利行使をする必要があると定められていましたが、契約不適合責任では通知を1年以内にしさえすれば、権利を行使するのはそれ以降でも可能となりました。
例えば、契約内容には記載のない雨漏りがあった場合、1年以内に売主に通知をすれば、修繕費用や損害賠償請求は1年後でも可能であるということです。より買主にとって有利なものになったということですね。
なお、売主による悪意や重過失による場合には、1年以内の通知を行わなくても損害賠償請求は可能です。
ただし、買主が不具合を知ったタイミングから5年間、または権利を行使できる時から10年間権利を行使しなかった場合は、買主の権利は時効消滅することになります。通知までの期間制限だけでなく、権利の時効消滅の期間も覚えておくことが重要です。
3. 契約不適合責任の免責についての基本的なポイント
売買契約で購入者が損をしないために、免責とはどんなものなのか予めよく理解しておく必要があります。基本的なポイントについて押さえておきましょう。
3-1. 買主にとって不利な契約内容である
契約不適合責任の免責は売主の責任を免除するものであるため、買主にとってはデメリットがあるということは認識する必要があります。契約内容に免責事項が多い場合は、買主がリスクを負う可能性が高くなるため注意が必要です。
3-2. 売主・買主双方の同意内容が優先される
契約不適合責任は「任意規定」であるため、法律で定められた事項とは異なる合意がなされた場合、そちらが優先されるという性質があります。
一度同意した契約内容は無効にはできないため、売買契約時にきちんと内容を確認し、同意するかしないかを適切に判断することが重要です。
3-3. 免責の条件は売主が誰かによって異なる
免責事項の条件は、売主が「宅建業者」、「宅建業者以外の法人」「個人」の3つの種別によって異なります。
個人が買主の場合、宅建業者は宅建業法に則って売却後2年を超えるまでは免責にできません。なお宅建業者である売主は引き渡し後2年以内に不具合の通知を受けたものだけとする特約を付けることは有効とされています。
宅建業者以外の法人の場合は、消費者契約法に則って契約を行う義務があるため、引渡し直後からの免責はできません。期間の明確な定めはありませんが1年程度が一般的です。
個人が売主の場合は、適用されるのは民法のみであるため、任意で免責をつけることができるため原則条件はなく、売主と買主が合意した場合に有効となります。
4. 契約時確認しておきたい買主側のポイント
ここまで契約不適合責任について詳しく見てきましたが、実際に買主側が契約時に確認しておきたいポイントについて見ていきましょう。
まず、契約書の内容をしっかりと確認することが最も重要な点と言えます。契約不適合責任を追及するには契約書に記載されている内容が非常に重要です。不動産の契約書は専門的な用語も多く、理解が難しい場合も多いでしょう。
しかし、そういった場合も疑問に思う点があれば必ず確認する必要があります。特に、免責事項の記載や通知期間の記載には十分注意しましょう。
契約はあくまでも売主からの一方的なものではなく双方で納得した上で初めて締結されるものです。もし、契約書の内容に納得のいかない部分があれば、売主や不動産仲介会社に伝える、また専門家に相談をするということも重要です。
5. まとめ
不動産は一生に一度の大きな買い物。
万が一、引き渡された物件に不具合や契約内容と違うことがあった際に買主としての権利を行使できるように、契約不適合責任についてしっかりと理解しておくことはリスクを回避する上で非常に重要です。
専門的で理解が難しい、また実際に不具合があった際の対応に不安があるという方は、不動産会社の担当者や専門家へ相談することをおすすめします。
