日々の買い物など、物を購入する際に日常的に支払っている消費税。不動産購入の際、消費税ってどうなるの？と思っている方も多いと思います。不動産は金額も大きいため、消費税の有無について気になりますよね。
実は、新築マンションには消費税が掛かりますが、中古マンションの場合、掛かる場合と掛からない場合があります。
この記事では、中古マンション購入において、消費税が掛かる場合と掛からない場合、その他注意すべきポイントなどについて解説していきます。
1. 「個人」が売主の場合は消費税非課税、「法人」が売主の場合は課税される
消費税は、事業者が販売するモノやサービスに対して掛けられるもの。したがって、不動産であっても、個人が売主になるものは消費税が非課税となり、売主が不動産会社等の法人の場合は課税されます。
売り出されている中古マンションの多くは個人が売主の物件ですが、築年の経った中古マンションを不動産会社がリノベーションした上で販売される「リノベーションマンション」などは課税対象となります。
2. 土地には消費税は課税されない
不動産価格は、建物の価格と土地の価格で算出されます。実は、この2種類のうち課税対象となるのは建物のみで、土地は非課税になります。税法上、土地の売買は譲渡とみなされるため非課税と定められていることが理由です。
一般的には築年が経てば建物価格が低くなるため、不動産価格に対する消費税の影響が少なくなる傾向がありますが、立地や建物の状況等によっても異なるため、建物と土地価格の内訳を確認しましょう。
3. 投資物件は売主の事業規模により消費税の取り扱いが異なる
多くの方は、ご自身の住まいとして物件購入を検討されると思いますが、中には投資用として不動産購入を検討されている方もいらっしゃると思います。
実際に住むための不動産購入とは異なり、収益を得る目的で物件を購入する場合は、売主の規模によって消費税の取り扱いが変わります。
売主は、課税期間の基準期間 ※において課税売上高が1000万円を超える場合は、個人でも法人でも「課税事業者」となります。逆に、課税売上高が1000万円以下は「免税事業者」となり、その場合は課税が免除されます。
消費税が課税されるかどうかで物件価格への影響も変わるため、事前に仲介会社に確認してみることをおすすめします。
※ 法人の場合は前々事業年度、個人の場合は前々年。
4. 消費税が掛かるか掛からないかを見分けるには「取引態様」と「価格表示」を確認
では、実際に消費税が掛かる物件とそうでない物件を見分ける方法について、詳しく見ていきましょう。
方法は2つあります。
まず、1つ目の方法は「取引態様」の確認です。
不動産情報を検索していると、物件概要の情報の中に「取引態様」と書かれた項目がありますが、その意味についてはあまり知られていないため、簡単にご説明します。
「取引態様」とは、不動産取引を行う際の関わり方・立場を示すもので、3つの種類があります。
1つ目は、売主が直接取引を行う「売主」。この取引は、一般的には不動産会社などの宅地建物取引業者が売主となる場合がほとんどです。2つ目は、売主から依頼を受けた不動産会社が取引を行う「代理」。3つ目は、不動産仲介会社が売主と買主の間に立って取引の仲介を行う「媒介（仲介）」です。
どのような立場で不動産取引に関わるかによって、宅建業法上の規制や仲介手数料の有無などが異なるため、「取引態様」は消費者がトラブルなく安全に取引を行うためにとても重要な情報なのです。
そのため、不動産会社が不動産広告や取引の依頼を受ける際には、必ず「取引態様」の明示を行うことが宅建業法で定められています。不動産チラシやインターネットなどの広告の物件概要には必ず記載があるため、ぜひチェックしてみてください。
そして、消費税が掛かるか掛からないかを見分けるのにも、この「取引態様」で判断ができます。
売主が法人の場合は消費税が掛かるわけですから、不動産会社自身が直接売りに出しているもの、すなわち、取引態様が「売主」と記載されている場合は、消費税が課税される物件と判断できます。
取引態様が「代理」「媒介」の場合は、売主に依頼された不動産会社が物件情報を掲載しているため、この取引態様だけで売主が個人か法人か見分けることはできません。実際には個人に依頼されている場合が多いですが、確実に知るためには、物件を掲載している不動産会社に問い合わせてみましょう。
※ 併せて「売主・代理・媒介とは？取引態様による仲介手数料の違いについて解説」もご覧ください。
もう一つの見分ける方法は、物件価格の表示です。
チラシやウェブサイトの価格表示部分に「税込」「非課税」と書かれている場合があります。これが表示されていれば、一番わかりやすいですよね。こちらの表示は義務付けられているわけではないため、すべてのケースには当てはまりませんが、書かれている場合はこの表示だけで判断が可能です。
5. 不動産の表示価格は消費税込みの価格
チラシやウェブサイトで表示されている物件価格は税込みなのか？それともこの価格から消費税が掛かるのか？気になると思いますが、物件の価格表示は総額表示がルールになるため、消費税込みの価格です。先にもご説明した通り、実際の価格の内訳については、契約書の建物と土地の割合を確認しましょう。
6. 仲介手数料などの諸費用にも消費税が掛かる
消費税は、不動産価格だけでなく、購入する際の諸費用にも掛かるという点には注意が必要です。購入時の諸費用には様々ありますが、仲介手数料と司法書士費用には消費税が掛かります。
仲介手数料は、物件価格の3％＋6万円が上限金額です。司法書士の費用の相場は10～20万円と言われているため、それぞれの費用に消費税を掛けた額を支払うことになります。
その他、住宅ローンを利用する場合は、事務手数料にも消費税が課税されることも確認しておきましょう。
※ 諸経費の詳細については、「中古マンション購入時に掛かる諸経費とは？内訳を詳しく解説！」をご覧ください。
7. FLIE（フリエ）なら仲介手数料が最大無料
仲介手数料にも消費税が掛かるとお伝えしましたが、なるべくなら諸費用は抑えたいですよね。そんな場合には、以下の特徴があるフリエというサービスを利用すると良いでしょう。
- 売主と直接やり取りできる
- 交渉や手続きに関しては全面バックアップ
上記について詳しく解説します。
7-1. 売主と直接やり取りできる
そもそもフリエとは、売主と買主が直接取引できるプラットホームです。フリエにはたくさんの物件が掲載されていますが、その物件は全て売主が直接販売している物件です。
つまり、フリエを利用すれば売主と直接やり取りできるため、仲介手数料が最大無料になります。仲介手数料を支払わなくて良いということは、物件によっては100万円以上の費用が浮きます。
そのため、浮いたお金を予算に回せば予算アップできますし、手持ち資金として残しておくこともできます。
7-2. 交渉や手続きに関しては全面サポート
売主と直接やり取りするということは、間に仲介会社が入らないということです。そのため、交渉や手続きに関して不安を感じる方もいらっしゃるでしょう。しかし、フリエを利用すれば担当エージェントが以下のようなサポートをしてくれます。
- 売主との交渉や手続きのサポート
- 住宅ローンについての相談
- 内見に立ち会ってプロとしてのアドバイス
上記のサポートがあるため、売主と直接やり取りするとしても安心できます。このように、フリエは売主と直接やり取りするので仲介手数料が最大無料となる上に、担当エージェントのサポートも受けられるのです。
8. 住宅ローン控除や住まい給付金を利用してお得に
不動産は大きな買い物になるため、消費税の負担も大きいもの。そこで、少しでも負担を軽減するために、住宅ローン控除や住まい給付金などを上手に利用することもお勧めです。
住宅ローン控除の場合、消費税の有無で減税される額や期間が異なります。個人が売主で非課税の物件を購入した場合は、最長10年、最大控除額は年間20万円。法人が売主で、消費税が課税された物件を購入した場合は最長13年、最大控除額は年間40万円となり、課税された物件を購入した場合のほうが控除額は大きくなります。
住まい給付金は、2014年に消費税がアップした際に、増税による税額の負担を軽減するために創設された制度です。したがって、消費税が課税される不動産購入が給付対象となります。その他に、既存住宅瑕疵保険への加入、住宅ローンの利用、年収が510万円以下であることが主な対象要件です。
住まい給付金は、物件価格にかかわらず年収に応じて給付金が支給されるため、詳しくは、住まい給付金のウェブサイトで給付金のシミュレーションしてみてください。
参考: http://sumai-kyufu.jp/simulation/index.html
9. まとめ
ここまで、中古マンション購入の際の消費税について解説してきました。売主によって、消費税の課税、非課税が異なりますが、課税対象となる土地と建物の割合による税額や、その他住宅ローン控除や住まい給付金などの利用等も鑑みて、費用については総合的に考えてみるのがおすすめです。ぜひ、皆さんの住まい選びの際の参考にしてみてください。
