不動産を売却する際、一般的に不動産会社に依頼して売却を行います。この時に不動産会社と締結するのが媒介契約です。媒介契約は、不動産会社の義務や売主への取引の制限内容によって3つの種類に分かれています。
今回は媒介契約について、中でも「専任媒介契約」を中心に、特徴からメリットやデメリット、媒介契約を選ぶ際の注意点について詳しく解説していきます。
1. 媒介契約とは？
媒介契約とは、冒頭でもお伝えしたように不動産売却を不動産会社に依頼する際に締結する契約のことを言います。
不動産会社は、売主と買主の間で売買に係る色々な業務を行う仲介（媒介）の役割を果たし、売主の代わりに買主を探すために物件販売活動を行ったり、売買契約の交渉や書類作成等の業務を行います。
1-1. 媒介契約の3つの種類と主な特徴
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つの種類があり、売主は自分の売却の要望、物件の状況等を踏まえて自由に選択できます。契約期間は、一般的には3ヶ月（一般媒介は原則決まりがないが3ヶ月推奨）となります。
3つの媒介契約の主な違いは二点あります。
一点目は、売主が結ぶことのできる媒介契約の数です。
専属専任媒介契約、専任媒介契約の場合、売主は不動産会社一社としか契約できないのに対して、一般媒介契約の場合は複数の会社と契約を結べるという点が異なります。
そして、二点目は自己発見取引ができるかできないか、つまり自分で見つけた買主と取引ができるかどうかという点です。専属専任媒介契約は不可ですが、専任媒介契約、一般媒介契約は可能です。
その他詳細な取り決めでも異なる点はありますが、契約内容をよく理解して、自分の状況や要望にあったものを選ぶことが不動産売却成功の近道と言えます。
2. 専任媒介契約とは？
ここからは専任媒介契約について、他の取引とも比較しながら詳しく解説していきます。
2-1. 契約できるのは1社のみ
先ほど主な特徴でも挙げた通り、専任媒介契約では、売主が契約できるのは1社のみで、複数の不動産会社と媒介契約を結び売却の依頼を行うことができません。
複数社と契約できる一般媒介契約のほうが売却も早く決まるという考え方もできますが、1社に絞って契約することで、より積極的な販売活動やフォローや期待できるとも言えます。
2-2. 自己発見取引が可能
こちらも先述した通り、専任媒介契約は売主が自分で買主を探して契約できる自己発見取引が可能です。一般媒介契約も同様に自己発見取引が可能ですが、専属専任媒介契約では不可となっています。
例えば、自分の友人や親類などに購入したい人が現れたとしても、専属専任媒介契約ではその買主に物件を売ることはできませんが、専任媒介契約と一般媒介契約は自己発見取引ができるため売却が可能です。
さらに、間に不動産会社を介さず直接取引することになるため、仲介手数料も必要ありません。もし自分の周辺に購入したい人がいる可能性のある方は専任媒介契約、もしくは一般媒介契約を選ぶのがおすすめです。
2-3. レインズへ7日以内に登録する義務がある
専任媒介契約では、レインズへの登録を7日以内に行う義務があります。
レインズとは、国土交通省大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムのこと。言わば不動産会社専用の不動産情報ポータルサイトと言えるもので、全国の不動産情報を一元化して効率よく情報共有を行い、流通を促すための不動産業界のインフラシステムです。
つまりレインズに登録をすれば、全国の不動産会社がすぐに情報を閲覧することができ、多くの買主に情報が伝わり早期売却につながるということです。
ちなみに、専属専任媒介は5日以内とより短期で登録する義務があるのに対し、一般媒介契約では登録義務自体がありません。
2-4. 2週間に一度の報告の義務がある
専任媒介契約では、不動産会社は売主に対して2週間に一度の活動報告の義務が定められています。
どんな販売活動を行っているのか、レインズへの登録が済んだのか、物件の反響状況はどうなのか、購入希望者との交渉状況などを2週間に1度は報告を行うということです。定期的に物件の状況がわかるため、売却方針を検討する上でも非常に重要なポイントだと言えますね。
専属専任媒介契約の場合は、1週間に一度というさらに短い期間での報告義務がありますが、一般媒介では報告義務自体がありません。
3. 専任媒介契約のメリット
ここまで見てきた専任媒介契約の特徴から見ても分かる通り、売主側の取引の自由度もありながら早期売却も期待できる、3つの契約の中で最もバランスの良い契約内容だと言えるでしょう。
専任媒介契約は不動産会社1社に絞った契約になるため、積極的な販売活動を期待することができますし、レインズへの登録義務や報告義務もあるため任せていても安心感がありますね。また、自分で買主を発見することもできるため、直接取引で手数料無しで取引できる可能性もあります。
取引の自由度で言えば一般媒介契約も同様にメリットがありますが、販売活動の状況把握が難しく、また複数社に依頼することになるため、やりとりも煩雑になり忙しい人にとっては手間が掛かると感じる方もいらっしゃると思います。専任媒介契約であれば、窓口も一本で連絡もしやすいこともメリットと言えるでしょう。
4. 専任媒介契約のデメリット、注意点
専任媒介契約のデメリットとしては、担当者の良し悪しによって売却が左右されてしまうということです。これは複数社に依頼することができないことによる最も大きなデメリットと言えるかもしれません。
媒介契約を結ぶ際は、複数の不動産会社に問い合わせをし、事前の比較検討をしっかりと行いましょう。過去の実績や対応の早さ、自分との相性などを見極めることが非常に重要です。
また、不動産会社による「囲い込み」にも注意が必要です。仲介手数料を売主からも買主からも取りたいがために、レインズへの登録をしても他社からの問い合わせを受けず、自社で買主を探すという行為のことを囲い込みと言い、不動産流通が阻害される一つの要因として問題となっています。
専任媒介契約は様々な面でメリットがありますが、早期売却のためには、不動産会社の売却活動について注視することが重要です。
5. まとめ
今回は、専任媒介契約について詳しく解説してきました。不動産売却を早期に行うためには、媒介契約の特徴をよく知ったうえで、自分にあった契約を選択することが非常に重要です。
