地震大国といわれる日本においては、建物の耐震性は住まい選びの際に特に重視される要素です。物件価格の高騰やリノベーションの普及によって、中古マンションを住まいの選択肢にされる方も年々増えていますが、築年の経過した物件購入を検討する上で耐震性を不安に思われる方も多いのではないでしょうか。
耐震基準は地震があるたびに見直されていますが、1981年（昭和56年）を境に「旧耐震基準」と「新耐震基準」とに分かれます。この新旧二つの耐震基準は何が違うのか、確認方法、旧耐震基準物件の注意点と選び方について詳しく解説していきます。
1. 耐震基準とは
耐震基準とは、建物が一定の強さの地震でも倒壊、損壊しないために満たすべき耐震性の基準のこと。
1919年に建築基準法の基となる市街地建設物法が制定されますが、この時点では木造のみの基準となっており、耐震性についても触れられていません。その後、関東大震災後の1924年に大幅な改定がなされ、耐震基準が導入されました。
1950年に市街地建物物法は廃止、新たに建築基準法が制定されました。耐震基準の規定がなされてから、大きな地震があるたびに耐震基準の見直しが行われていきますが、最も大きな改正が行われたのが1981年6月1日の改正です。
これは、1978年に発生した宮城県沖地震を踏まえて行われたものです。この改正において耐震設計法が抜本的に見直されたため、改正前後で「旧耐震基準」「新耐震基準」と呼ばれることになります。
2. 旧耐震基準と新耐震基準の違い
では、具体的に旧耐震基準と新耐震基準の違いについて見ていきましょう。
2-1. 旧耐震基準
1950年に施行された旧耐震基準では、10年に一度発生するとされる震度5強程度の中規模地震が発生した際に、建物が倒壊しないという基準で定められていました。
震度6以上の大規模地震については想定されておらず、基準も設けられていません。
2-2. 新耐震基準
1981年（昭和56年）6月に施行された新耐震基準は、震度5強程度の中規模地震では建物損傷等の被害がほとんどなく、震度6強～7程度の大規模地震でも建物が倒壊するといった大きな被害が生じないよう基準が定められました。
1978年に宮城沖地震が発生による大きな被害があったことを背景に改正がなされた新耐震基準では、建物の倒壊を防ぐだけではなく建物内の人命が重視され、安全基準がより強化されたものになっています。
3. 旧耐震か新耐震かを確認する方法
建物の耐震基準が旧耐震基準か新耐震基準かは、「建築確認日」が1981年6月1日の前か後かで判断します。1981年6月1日は新耐震基準が施行された日付です。「竣工（完成）年」で判断することはできないため、注意が必要です。
建物を建築する際には、建築基準法に適合しているか審査するため、着工前に建築確認申請を行う必要があります。審査後、適合していることを証明する「確認済証」が交付されてから工事が始まるという流れです。
したがって、この確認済証に記載された日付「建築確認日」が旧耐震か新耐震かの判断基準となります。
特に、マンションの場合は着工から完成までに時間がかかるため、建築確認日から竣工日が離れているのが一般的です。例えば、1981年6月以降に竣工した物件であっても、建築確認申請はそれ以前に行っていることになるため、旧耐震基準で建てられた物件と判断されます。
築40年くらいのマンションを購入する際は、事前に確認しておきましょう。
4. 旧耐震物件の注意すべき点
旧耐震基準の物件は、価格が安く、比較的好立地に建っていることが魅力ですが、購入する際にあらかじめ知っておくべき注意点があります。詳しく見ていきましょう。
4-1. 建物の老朽化によるリスク
旧耐震基準の物件は、築40年程度経過していることになるため、経年による建物や設備の劣化が進んでいる可能性があることは理解しておきましょう。コンクリート造は耐久性が高く寿命も長いですが、電気やガス、給排水管の設備は20～30年が寿命となります。
きちんと定期的な修繕がなされている物件であれば問題ありませんが、されていないようであればかなり劣化が進んでいると考えられます。これまでの修繕履歴や今後の修繕計画など管理状況をしっかり確認しましょう。
また、築年の古い物件の中には、構造的に配管の更新がしづらいもの（コンクリートスラブに配管が埋設されているなど）もあります。旧耐震基準の物件を検討されている場合は、このあたりの部分も含め、十分に確認した上で購入することをおすすめします。
4-2. 建て替えや修繕積立金額が高くなることも
築年の古い物件では、建替えになるリスクも想定しておく必要があります。建替えは住民の5分の４以上の合意により決まるもの。したがって、実際にはハードルが高く簡単に決まるものではありませんが、建替えが決まった場合は一時的に多額の費用負担が発生する可能性があります。
購入時点で、マンション内で建替えの話が出ている場合は、総会の議事録などで確認が可能なため、不動産担当者に依頼し資料を取り寄せて確認することをおすすめします。
その他にも、建物修繕のために積み立てられている修繕積立金が、建物の劣化状況により大幅に見直され金額が上がるというケースもあります。
4-3. 税制優遇措置を受けるには耐震基準適合証明書が必要
マンション購入の際に多くの方が利用する住宅ローンには、一定の条件を満たした場合に税制優遇が受けられる「住宅ローン控除」があります。その条件の中には、耐震基準を満たすことも一つの条件となっており、証明となる「耐震基準適合証明書」の提出が必要になります。
旧耐震基準のマンションでも、耐震診断を行っていて現行の耐震基準を満たすことが証明できる物件であれば、耐震基準適合証明書の発行が可能です。証明書の発行には建築士事務所や指定確認検査機関等に依頼する必要があり、費用も5～8万円程度掛かります。
発行の際の注意点としては、必ず物件引渡し前に実施すること。そして発行までに1ヶ月程度期間もかかるため、発行を希望される方は早めに手配を行いましょう。
5. 旧耐震物件を購入する際のポイント
旧耐震基準の物件は、新耐震基準の物件と比べて耐震性に不安を感じる方も多いと思いますが、旧耐震基準で建てられている物件すべてに耐震性の問題があるわけではありません。
旧耐震基準の物件は、価格や立地のメリットも大きいですから、きちんと見極められれば良い物件を手に入れることも可能です。
旧耐震基準の物件を選ぶ際に確認しておきたいポイントについて詳しく見ていきましょう。
5-1. 管理状況、修繕履歴を確認
管理状況や修繕履歴の確認は、すべてのマンション購入の際に共通するポイントですが、特に旧耐震基準の物件の場合は経年による建物や設備の劣化リスクもあるため、しっかり確認しましょう。定期的なメンテナンスが行われているか、大規模修繕などの共用部修繕履歴も確認しましょう。
そして今後の修繕もちゃんと計画されているか、修繕に必要な積立金の額にも不足がないかも確認しましょう。
5-2. 建物形状や構造を確認
建物の形状や構造も、より地震の揺れに強いものを選ぶのがおすすめです。マンションの構造では壁式構造のもの、そして長方形よりは正方形で低層の建物が比較的地震に強いとされています。
5-3. 立地する土地の地盤を確認
建物のことばかりに気を取られがちですが、立地するエリアの土地の地盤の強さも確認しておきましょう。地盤の強さも地震の揺れに非常に影響します。地盤の状態は、自治体の防災マップなどで確認が可能です。
6. まとめ
今回は、旧耐震基準と新耐震基準について、それぞれの違いから注意点、物件選びのポイントについて詳しく解説してきました。
メリットも多い旧耐震基準の物件。ご紹介したポイントを踏まえて、理想の住まい選びにお役立てください。
