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用途地域とは?不動産購入の際に役立つ13種類の特徴を一覧で解説

不動産知識
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不動産情報を見ていると、物件概要に必ず「用途地域」という項目を見かけますよね。そんなに注目していない方も多いと思いますが、「用途地域」は、その建物の建つ地域に指定された用途の区分を指すもので、住環境に大きく影響するとても重要な情報です。

この記事では、そもそも「用途地域」とはなにか、13種類ある用途地域の詳細について、詳しく解説していきます。

1. 用途地域とは?

まず、「用途地域」とはなにか、について詳しく見ていきましょう。

例えば、住宅街に自由に工場や商業施設などが建てられるということになれば、住環境に影響が出ますよね。もちろん、工場や商業施設側にも様々なリスクや不都合が生じます。

このようなことがないよう、計画的に市街地を形成するために建築できる建物の用途や建築の制限等、一定のルールを定めた制度が用途地域です。用途地域を定めることにより、都市の環境が保護され利便性が向上し、より良い街づくりにつながります。

用途地域がなにかが分かれば、どのような建物が建設されるエリアなのか、また建物の大きさや高さなどの制限も分かるため、住宅を購入する際には重要な情報と言えるのです。

用途地域には13種類ありますが、大きく「住宅系」、「商業系」、「工業系」の3つに分けられ、さらに建築の規制や建築できる施設の種類などの制限により細かく分けられます。

まずは、「住宅系」、「商業系」、「工業系」の3つの区分の特徴を見ていきましょう。

住居系

13種類ある用途地域のうち、8種類は住宅系の用途地域です。主に住宅を建築することを目的とした地域のため、住環境重視で、工場などの建物や大型の商業施設に制限が設けられています。

商業系

13種類のうち2種類が商業系の用途地域で、オフィスの入っているビルや大型の商業施設、レジャー施設などの建物が建てられる地域です。

工業系

13種類のうち3種類が工業系の用途地域です。工場や倉庫などといった工業系の建物を中心とした地域で、工場のみに建築が制限される地域と、住宅や宿泊施設なども建てられる地域とに分かれています。

2. 13種類の用途地域の特徴一覧

では、具体的に13種類の用途地域のそれぞれについて詳しく見ていきましょう。

2-1. 住宅系の用途地域8種

まずは、住宅系の8種類について見ていきます。

建てられる建物の高さや規模の違いや、住宅以外の建物がどのくらい建てられるのかの度合いによって分かれています。

第一種低層住居専用地域

低層住宅の良好な環境を守るための地域。高さ制限もあり、最も規制が厳しい地域です。
一戸建て、賃貸アパート、低層マンションの他、小学校、中学校も建てられます。また、店舗の場合、床面積の合計が50㎡以下であれば可能なため、小規模な店舗や事務所を兼ねた住宅などは建設できますが、広さ条件的にも一般的なコンビニエンスストアは建てられません。

住環境重視で住まいを探したい、庭や駐車場付きの一戸建てを建てたいという方には向いていると言えますね。

第二種低層住居専用地域

主に低層住宅の良好な環境を守るための地域。第一種低層住宅専用地域で建設可能な建物に加えて、店舗の床面積制限が150㎡以下であれば建設可となるため、コンビニエンスストアや飲食店など、一定規模のお店が建てられます。

住環境を重視しながらも、買い物などの利便性も叶えられる地域と言えますね。

第一種中高層住居専用地域

中高層住宅の良好な環境を守るための地域。店舗の床面積も500㎡以下までの制限となり、病院や大学、図書館などの公共施設も建てられますが、オフィスビルの建設はできません。

3階以上の住宅が建てられるため、分譲マンションが多くなる地域。住環境を重視でマンション購入を検討している方におすすめの地域です。

第二種中高層住居専用地域

主に中高層住宅の良好な環境を守るための地域。店舗への規制も2階建て以下、床面積の制限も1500㎡以下となるため、スーパーなどの大型の店舗や事務所が建てられる地域です。

住環境を重視しながら、利便性の高さを求める方にはおすすめです。

第一種住居地域

住居の環境を守るための地域。基本的に住居主体の地域ですが、3000㎡までの店舗や事務所、ホテルなどの宿泊施設が建てられます。

比較的駅近くに指定される場合が多く、大きな商業施設も増えてくる地域のため、より利便性を求める方にはおすすめの地域です。

第二種住居地域

主に住居の環境を守るための地域。第一種住居地域で建設可能な建物に加えて、カラオケやパチンコ、ボーリング場などの店舗も建てられる、賑やかな環境の地域です。

娯楽施設も増え、夜遅くまで営業する店舗も増えてくる地域のため、夜道が暗くて心配といった一人暮らしの方にもおすすめの地域です。

準住居地域

道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域。国道や幹線道路沿いに設定されることが多く、自動車関連の施設や車庫や倉庫などが多いのが特徴です。

車を普段から利用する方、また分譲マンションが多いエリアでもあるため、分譲マンションをお探しの方にはおすすめの地域です。

田園住居地域

平成30年4月より新設された用途地域で、農業の利便の増進と住環境を保護するための地域です。農業と調和した低層住宅の環境を守るための地域のため、建物の制限は第一種低層住宅専用地域と近いほか、農作物の直売所や農家レストランなどの設置が可能です。

ビニールハウスの設置も可能のため、住居とあわせて農地を確保したいという方にもおすすめの地域です。

2-2. 商業系の用途地域2種類

では、主に商業の利便性を促進するための地域である、商業系の用途地域2種類を詳しく見ていきましょう。

近隣商業地域

近隣住民が日用品の買い物をする店舗等の利便性の増進を図るための地域。様々な種類の店舗が立ち並ぶ商店街など、賑やかで日常生活に便利な地域と言えます。

また、住宅や店舗の他、床面積150㎡で危険性がなく、環境への影響がない小規模の工場が建設できる地域です。

人や車の往来も多く、賑やかで利便性も高い地域のため、住環境としては少し騒がしいエリアと言えます。

商業地域

銀行や映画館、飲食店、百貨店、事務所など、商業等の業務利便性の増進を図る地域。主要駅周辺や市街地の中心部などに指定されることの多い地域です。

風俗施設や小規模の工場の建設も可能な地域のため、住環境というより、主要駅の利用や大規模な商業施設の利便性を重視するという方には向いているエリアです。

2-3. 工業系の用途地域3種類

工業系は、主に工場などの建設が優先される地域ですが、一部を除いて住宅の建設も可能です。工業系の三種類の用途地域を詳しく見ていきましょう。

準工業地域

主に軽工業の工場やサービス施設等、環境悪化の恐れのない工場の利便性を図る地域。危険性、環境悪化が大きい工場以外は、ほとんどの建物が建てられる地域です。

店舗や小学校などの教育施設もあるため、工場で働く方や、こうした環境が気にならない方であれば、利便性も高い地域と言えます。

工業地域

主に工業の業務利便の増進を図る地域。どんな工場も建てられる地域です。住宅や店舗は建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。

湾岸エリアに指定されることが多いため、高層マンションの購入を検討される方には向いている地域と言えます。

工業専用地域

専ら工業の業務利便の増進を図る地域のため、どんな工場でも立てられますが、住宅の他、お店や学校、病院やホテルも建てられない地域です。

以上が13種類の用途地域の詳細です。
それぞれの地域で住環境や利便性が異なるため、住宅を検討される際は、どのようなライフスタイルか、将来的にどのような暮らしがしたいかによって、用途地域を選ぶ必要があります。

参考: https://www.mlit.go.jp/crd/city/plan/03_mati/01/index.htm

3. 用途地域の調べ方は?

用途地域を調べる方法は、インターネット検索や、自治体の都市計画課の窓口で調べるといった方法があります。簡単な方法としては、やはりインターネットの検索エンジンで、調べたい「市町村の名前」「都市計画図」を入力して検索すれば確認できます。

都市計画図で用途地域は色分けされており、ほとんどの自治体で表示される色は変わらないため見方は同じですが、一点、白色の地域は用途地域が指定刺されていないという意味という点は注意してください。

また、一つの土地に複数の用途地域が指定されていることもあるため、その際は自治体に確認をしましょう。

4. まとめ

住宅購入の際に知っておきたい用途地域について、概要や13種類それぞれの詳細な内容をご紹介してきました。それぞれの地域で建設する建物への規制が異なり、住環境への影響が大きいことがご理解いただけたと思います。

ぜひ、ご自身で実現したい暮らしや住まいに合わせて用途地域を検討してみてはいかがでしょうか。