不動産を探していると、時折「任意売却物件」という文字を見かけませんか。
不動産業界では良く使われる用語ですが、一般的にはあまり馴染みがないため、この意味を理解している方は少ないと思います。
実は、「任意売却物件」は相場よりも価格が安いといったメリットがあり、きちんと理解しておくと、不動産探しの選択肢の幅も広がります。
この記事では、任意売却物件について、概要からメリット・デメリット、購入時の注意点について詳しく解説していきます。
1. 任意売却物件とは？
まず、「任意売却」について詳しく見ていきましょう。
住宅ローン等の支払いが難しくなった所有者が、物件売却をしてもローンの完済が難しい場合、債務者（金融機関）に相談の上、合意を得て売却することを「任意売却」と言います。
住宅ローンを利用して不動産を購入すると、対象不動産に金融機関の抵当権が設定されます。通常、不動産を売却するには、ローンを完済し抵当権を抹消しなければ物件の引き渡しができません。売却価格でローンが完済できれば問題ありませんが、売却してもローンが残る場合は、その分自分で補填しなければなりません。自己資金が厳しい状況での返済は難しいですよね。
こうした場合でも、任意売却の方法を利用すれば、金融機関に了承を得た上で不動産売却し、売却代金を返済することで、物件の抵当権の抹消と買主への物件引渡しが可能になるのです。
参考: 任意売却とは？メリット・デメリットや任意売却の流れをわかりやすく解説
2. 競売との違い
任意売却と同じように使われる用語に「競売」があります。こちらの方が、耳にしたことがあるという方も多いかもしれません。
住宅ローンの支払いが厳しくなり、滞納が続くと、債務者である金融機関から住宅ローンの一括返済が求められます。返済ができない場合は、担保設定した対象不動産を金融機関が強制的に差し押さえ、裁判所を通して売却し、資金を回収するという方法がとられます。これを「競売」と言います。
参考: 不動産の差し押さえとは？差し押さえから競売までの流れと期間を解説
任意売却と比較した際の大きな違いとしては、所有者側の希望はほぼ通らず、強制的に行われること。そして、一般市場の価格より安く売却される傾向にあるということです。引き渡し時期も決めることはできないため、所有者にとって、より厳しい条件のものになると言えます。
そのため、住宅ローンの返済が困難になった場合は、延滞する前に、金融機関に相談して任意売却を検討するのが一般的です。
3. 任意売却物件購入のメリット
では、任意売却で市場に出た物件を購入するメリットについて見ていきましょう。
3-1. 価格が割安
任意売却物件の最も大きなメリットは、なんといっても一般的な物件よりも価格が割安であることです。物件の売主が早期売却を希望していること、また売却理由等もマイナス要素とされることもあり、市場の相場よりも割安の価格で設定されるためです。
物件としては通常の物件と変わらないため、お得に購入することができる可能性があります。
3-2. 通常の物件とほぼ同じように購入ができる
任意売却の物件も通常の物件と同様に、詳細な物件情報の開示や物件の内覧、そして住宅ローンを利用することも可能です。また、任意売却の物件は引き渡し時期等も明確に決まっています。
通常の物件購入と大きく変わらない流れで購入できる点はメリットと言えます。
4. 任意売却物件購入のデメリットや注意点
任意売却物件にはメリットがありますが、やはりデメリットや注意が必要となる点があります。検討前に必ず確認しておきましょう。
4-1. 購入までに時間が掛かることも
任意売却物件は、通常の物件とほぼ同じように購入はできますが、手続きに時間が掛かってしまう場合があるのはデメリットと言えます。
先述したように、任意売却は物件の所有者と債権者である金融機関の合意の上で行われるものです。そのため、購入価格等の条件について必ず金融機関に承諾を得る必要があります。
その手続きに時間が掛かる場合があることを理解しておく必要があります。
こうした理由もあり、値下げの価格交渉も難しいということも覚えておきましょう。
4-2. 購入後の売主責任が免責となっている場合も
通常の物件売買であれば、売主は契約不適合責任を負います。契約不適合責任とは、物件に雨漏りや構造等の欠陥があった際に売主が負う責任のことをいい、入居後に不具合等が発生した場合は、売主に補償を求めることができます。
任意売却物件の場合、この契約不適合責任が免責となっている場合が多いため、何かあった際には自分で対応する必要があることも理解しておきましょう。
※ 契約不適合責任の詳細については、「契約不適合責任とは？期間や請求内容、免責事項についてのポイント」をご覧ください。
4-3. 住宅ローン以外の滞納等トラブルなど確認が必要
任意売却は、そもそも住宅ローンの支払いが難しくなっている状況にある所有者がローンの支払いのために行っているもの。そのため、住宅ローン以外の管理費や修繕積立金の滞納、その他金融機関からの借り入れ等、トラブルが発生している場合があります。
管理費、修繕積立金の滞納分は、通常売主が支払うものですが、任意売却の物件の場合は、買主側への支払いを交渉されることもあります。
こうした状況が中々把握しづらいということもあるため、購入を検討する際は必ず確認しましょう。
5. 任意売却物件を購入するには
任意売却の物件は、通常の物件と同様に不動産情報として掲載されています。広告上で大きく謳っていないため、問い合わせて詳細を確認して初めて任意売却の物件であることがわかるというケースが多いです。
また、任意売却物件を専門に取り扱うサイトもたくさんあるため、そういったサービスを利用するのもよいでしょう。ただし、中には悪質なものもあるため、実際に購入したい物件が見つかったら、信頼できる不動産会社や弁護士等のプロである第三者に相談してみることをおすすめします。
6. まとめ
今回は、任意売却物件について詳しく見てきました。市場の相場よりも価格が安いといったメリットは大きいですが、その分様々なトラブルが多いというデメリットもあります。実際に購入を検討する際には、こちらの記事を参考に、デメリットや注意点を理解したうえで、購入したい物件が見つかったら不動産知識の豊富なプロに助言を受けるなど、慎重に進めてください。
