フラット35とは?中古マンションでも使える便利な住宅ローンを解説

住宅ローン・税制
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新築、中古に関係なく住宅を購入する際には住宅ローンを利用するのが一般的です。一方で、住宅ローンといってもその種類は多岐にわたりどれを選べば良いのか分からない方もいらっしゃるでしょう。

この記事では、住宅ローン商品の1つであるフラット35を取り上げ、その概要から利用するメリット、具体的な利用条件などを解説します。住宅ローンを検討中の方はぜひ参考にしてみてください。

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1. フラット35とは

住宅ローンを検討していて「フラット35」という名前を聞いたことのある方もいるのではないでしょうか。フラット35とは、財務省所管の独立行政法人「住宅金融支援機構」と民間の金融機関が提携して提供している住宅ローン商品のことです。

最長で35年間の固定金利で利用できる住宅ローンであり、銀行をはじめとして信用金庫や信用組合といった各種金融機関で取り扱われています。

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2. フラット35のメリット

ここでは、フラット35を利用するメリットを解説します。ここで取り上げるのは、以下の4点です。

  • 長期固定金利
  • 保証料・繰上返済手数料は無料
  • 住宅の性能次第で金利が引き下げられる
  • 生命保険制度がある

それぞれ確認していきましょう。

2-1. 長期固定金利

フラット35は、最長35年まで固定金利で利用できます。住宅ローンによっては金利が返納するタイプもあります。一方でフラット35は固定金利ですから、資金計画も立てやすくなるでしょう。

ただし、フラット35を利用中に市場の金利が低下した場合であっても、フラット35の金利は変動しません。最初に設定した金利のままで返済し続けることになるため、注意してください。

2-1-1. フラット35の金利

2023年5月時点におけるフラット35の金利は以下の表の通りです。

返済期間~20年21年~35年
金利の範囲年1.400%~年2.660%年1.830%~年3.090%
最低金利年1.400%年1.830%

返済期間によって金利の範囲が変わる点に注意してください。また、金利自体が変動すると範囲も変わるため、申し込みの際は最新の金利をチェックするようにしましょう。

2-2. 住宅の性能次第で金利が引き下げられる

フラット35は住宅の性能によって金利が引き下げられる「フラット35S」という商品もあります。例えば、省エネルギーの住宅や耐震性のある住宅、さらにはバリアフリーの住宅などです。条件を満たしていれば、金利が0.25%引き下げられます。

「中古マンションの場合は適用外なのでは?」と思う方もいらっしゃるかもしれませんが、リノベ済みの物件など、バリアフリーの項目をクリアしている物件もあります。

2-3. 生命保険制度がある

フラット35には加入者が死亡したり、身体障害を持ったりした際などに利用できる「新機構団体信用生命保険制度」があります。これは、住宅金融支援機構に対して支払われる生命保険が住宅ローンに充当されるというものです。そのため、それ以降の返済は必要ありません。

一方で、もしこちらの生命保険に加入していないと、相続する方がフラット35の支払いを引き継ぎます。

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3. フラット35の利用条件

フラット35は、誰でも利用できるものではありません。まず、利用可能な方の条件として、以下を満たしている必要があります。

  • 申込み時に満70歳未満の方
  • 日本国籍を持つ方・永住許可を受けている外国人
  • 借入金に対する年間の返済額が年収に対して一定の割合以下である方
    • 年収400万円未満: 30%以下
    • 年収400万円以上: 35%以下

上記の条件を満たした上で、以下の住宅の条件も満たしていなければいけません。

  • 住宅金融支援機構が定める技術基準に適している住宅である
  • 一定以上の床面積である
    • 一戸建て、連続建ておよび重ね建ての場合: 70平米以上
    • マンションなどの共同建ての場合: 30平米以上

これらを全て満たして、初めてフラット35の申し込みができます。

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4. 中古マンションの購入にフラット35を利用する場合

中古マンションを購入する際にもフラット35は利用可能です。その際には適合証明書と呼ばれる書類が必要です。これは、フラット35で定められている技術基準を当該物件が満たしているのか証明する書類です。検査機関もしくは、適合証明技術者へ物件検査の申請を行い、合格すると発行されます。

なお発行にあたっては、発行費がかかるケースがあるので注意してください。また、らくらくフラットというサイトでは、物件検査を既に受けている中古マンションを探すことができます。適合証明の審査が簡単になるので、こちらのサイトもチェックしてみてください。

具体的には以下の条件を満たしている必要があります。

接道原則として一般の道に2メートル以上接道 している
住宅の規模30平方メートル以上
住宅の規格原則として2以上の居住室、ならびに炊事室、便所及び浴室の設置
併用住宅の床面積住宅部分の床面積が全体の2分の1以上
住宅の構造耐火構造、準耐火構造または耐久性基準に適合している
管理規約管理規約が定められていること
長期修繕計画計画期間が20年以上である
劣化状況外壁、柱等に鉄筋の露出がないことなど
住宅の耐震性建築確認日が昭和56年6月1日以後であること
(昭和56年5月31日以前の場合は、耐震評価基準などに適合していること)
戸建型式等木造の住宅は一戸建てまたは連続建てに限る

上記をクリアすると適合証明書が発行されます。
ちなみに、融資金額は100万円以上8,000万円以下で建設費もしくは購入価額以内となっています。

5. 中古住宅購入時のフラット35の手続の流れ

中古住宅を購入する方がフラット35を利用する際の手続きの流れは以下の通りです。

  • 物件の検査を行ってもらい、適合証明書を申請する
  • 事前審査
  • 正式審査
  • 金消契約
  • 決済・融資実行

以上が大まかな流れです。ちなみに、審査結果が届くまでは1〜2週間程度掛かります。また、融資を受けるタイミングで、登記と抵当権の設定を行います。さらに返済終了までは、火災保険も式は火災共済に加入する必要があるため、そちらの手続きも行ってください。

5-1. フラット35の申し込みに必要な書類

フラット35に申し込む際には、以下の書類が必要です。

  • 借入申込書
  • 所得を証明する書類(借入を申し込む年度の前年・前々年の公的な収入証明書)
  • 売買金額が確認できる書類
  • 登記事項証明書

上記はあくまでも、一般的に必要になる書類です。金融機関によって必要な書類が異なるケースもあるため、詳しくは各金融機関に確認するようにしてください。

6. FLIE(フリエ)なら幅広い条件で審査可能な住宅ローンを利用できる

FLIE(フリエ)では、銀行でのローン審査に苦戦した方、ローン審査の条件面に不安を持たれている方などへ対し、幅広い条件で審査が可能な新しい住宅ローン「フリエ提携ローン」をご紹介しております。

以下のようなケースで住宅ローンの審査が通らないという方は、是非お気軽にお問い合わせください。

  1. 年収が低く断られた
  2. 欲しい物件が、築年数が古く断られた
  3. 耐震診断の結果など、物件の事で断られた
  4. 自己資金がなく諸費用まで借りられなかった
  5. 独身が理由で断られた
  6. 希望した融資額が承認されず、悩んでいる
  7. 勤務先の内容で断られた(規模、従業員数、給与支払方法など)
  8. 「総合的な判断」という理由で断られた

7. まとめ

今回は、フラット35の概要からメリット、利用条件、利用の流れなどを解説しました。長期固定金利のフラット35は、金利変動のリスクがないため資金計画を立てやすいのが特徴です。また、中古マンションでの利用も可能ですから、中古マンションの購入を検討中の方は、ぜひフラット35の利用も検討してみてください。