マンション購入を検討されている方であれば、不動産広告の物件概要欄にある「告知事項あり」という言葉を一度は見かけたことがあるのではないでしょうか。
不動産知識のない方でも、なんとなく、物件に係る良くない情報があるのかなというイメージをお持ちになると思います。
この記事では、不動産の物件情報に記載されている「告知事項あり」について、その意味と「告知事項あり」物件の購入を検討する際の注意点について、詳しく解説していきます。
1.「告知事項あり」とは？
「告知事項あり」の意味は、その名前の通り、物件について告知すべき事項があるということ。
わかりやすく説明すると、物件が気に入っていたとしても、その事実を知ったら購入を迷う、事前に知っていたら購入しないと感じるというような、購入の意思に影響を与える事実があるということです。
こうした物件の欠陥にあたる内容のことを「瑕疵」と言い、本来備わっているはずの機能、品質、性能が備わっていないことを意味する法律用語です。普段はあまり使うことはありませんが、不動産売買おける非常に重要な言葉になるため覚えておきましょう。
「告知事項あり」の多くは、何らかの理由で人の死に係る事故や事件が起こった過去のある、所謂「事故物件」と言われるものになりますが、それ以外にも告知事項にあたるものがあります。
次の項目で詳しく見ていきましょう。
2. 告知事項に該当する内容、種類
告知事項にあたる瑕疵には、4つの種類があります。
心理的瑕疵
心理的瑕疵とは、買主や借主がその事実を知ることで、心理的な抵抗を感じる恐れのある事象を言います。
心理的瑕疵にあたる例では、前に住んでいた方の自殺や他殺、事故死、孤独死などといった人の死に係るもの。マンションの棟内や物件の周辺での事件や事故。その他にも近くにお墓がある、騒音や悪臭、迷惑な行為をする住民がいるなど様々です。
その事実を知って、人がどう感じるかが重要視されるものであるため、明確な基準がなく、判断が非常に難しいのが心理的瑕疵です。
※ 心理的瑕疵については、「心理的瑕疵とは？不動産購入の際に知っておきたい告知義務について」で詳しく解説しています。
環境的瑕疵
環境的瑕疵は、物件の周辺に嫌悪感を抱くような施設や環境がある場合の瑕疵を指します。
具体的には、暴力団施設や火葬場、墓地、ゴミ処理施設等が近くにある、騒音や悪臭などが発生する工場がある、高速道路や鉄道などの音や振動といったものが環境的瑕疵に該当する事象です。
内容によっては、心理的な瑕疵にあたるケースもあります。
物理的瑕疵
物理的瑕疵は、物件や土地にある目に見える重大な欠陥を指します。
建物で言えば、雨漏りや水漏れ、シロアリ被害、構造上の欠陥、給排水管等設備の故障等。土地で言えば、地盤沈下やゴミや廃棄物の埋設物、土壌汚染等が物理的瑕疵にあたります。
法的瑕疵
法的瑕疵は、建築基準法や消防法、都市計画法などといった法的に問題がある瑕疵を指します。構造上の安全性や容積率、建ぺい率などが基準を違反している、防災設備の設置義務違反などがあたります。
※ 建ぺい率については、「建ぺい率、容積率とは？基本知識から計算方法、緩和条件について」で詳しく解説しています。
3. 告知義務と契約不適合責任について
物件の瑕疵にあたる事項は、購入の意思を左右する重要な事実であるため、宅建業法では、宅建業者が告知義務を負うことを定めています。
重大な瑕疵があることを知りながら、故意に伝えなかった場合は告知義務違反にあたり、民法の契約不適合責任を問われることもあります。
契約不適合責任とは2020年4月の民法改正により創設されたもので、旧法での売主責任は「瑕疵担保責任」と呼ばれていました。
※ 契約不適合責任の詳細については、「契約不適合責任とは？期間や請求内容、免責事項についてのポイント」をご覧ください。
瑕疵担保責任とは、「売買の目的物に隠れた瑕疵があった」場合に、売主が買主に負う責任のこと。民法改正では、「瑕疵担保」から「契約不適合」という表現に変更され、より広い範囲で買主の権利を認めた内容になりました。
主な変更点は、瑕疵担保責任が隠れた瑕疵に対しての責任であったのに対し、契約不適合責任では、隠れた瑕疵であるかにかかわらず契約内容と異なる点に対する責任へと範囲が広がったことです。
また、買主が請求できる権利が、契約解除、損害賠償責任に加え、履行の追完（補修、代替物の引渡し、不足分の引渡しのいずれか）、代金減額が可能となりました。
契約不適合責任に改定されたことにより、告知義務も含めた契約内容の重要性が増したと言えますね。
4. 心理的瑕疵の告知義務について
先述した瑕疵の中でも、心理的瑕疵は個人の感じ方によるものであり、死因や期間、状況もケースによって様々であることから、告知義務にあたるかどうかの明確な線引きが難しいというのが実際の状況です。
そうした状況による不動産取引のトラブルも多く発生していることから、国では心理的瑕疵に対する告知義務の基準について、ガイドラインの策定に取り組み始めました。
2021年5月に発表された「心理的瑕疵ガイドライン案」では、「他殺や自死・事故死、その他原因が明らかでない死亡」は告知事項の範囲とし、「自然死又は日常生活の中での不慮の死」については告げる必要はないと明記。ただし、長期間にわたって放置されたことで特殊清掃が必要となるような状況の場合は告知範囲とするとしています。
まだ案の段階ではありますが、今後判断基準が明確になることによって、売買時のトラブルが回避されることが期待されます。
5.「告知事項あり」物件選びの際の注意点
先述したように、不動産業者には告知義務がありますが、告知する期間や内容の程度については決められているわけではなく、あくまでも内容は任意になります。そのため、なるべく購入に影響を与えないようにと、詳細を告知しない可能性もあります。
もし、気に入った物件の不動産広告の表記に「告知事項あり」と記載されていたら、しっかりと詳細の内容の確認をしましょう。
人の死にあたる事項であれば、どういった死因なのか、また室内状況はどのようになっているのかについても確認したうえで検討をすることをお勧めします。
6. まとめ
今回は、不動産広告の告知事項ありの意味について解説してきました。
不動産購入の意思に係る非常に重要な内容になるため、担当者に詳細内容の確認を行い、納得した上で購入することが重要です。ぜひ、この記事を参考に、物件検討の際にお役立てください。
