中古マンションの購入を検討する場合、失敗しないためにも様々な点をチェックする必要があります。
一般的には、立地や外観、間取りなど分かりやすいものに目が向いてしまいがちですが、忘れてはいけないのが「管理」です。
マンションの購入においては、管理が購入の成否を左右するといっても過言ではないくらい重要なものです。この記事では、マンションの管理を担う組織である管理組合について解説します。
1. 管理組合とは
管理組合とは、そのマンションに住む住民によって構成されるマンションの管理を担う組織のことです。マンション管理というと、管理会社が行なっていると考えている方が多いかもしれません。
確かに管理会社も管理に関与しますが、あくまでもサポート的な立ち位置に過ぎません。実際にマンションを管理するのはそのマンションの住民です。
ちなみにマンションの所有者は、法律によって管理組合への加入が義務付けられています。マンションの管理に興味が無い、面倒だからといった理由で組合に入らないことは認められません。
1-1. 管理組合の主な活動内容
では、管理組合はどのようなことをするのでしょうか。簡単に言えば、マンションの共用部分の維持管理です。
マンションは各住民が所有する専有部分（部屋）と廊下やエレベーター、駐車場といった共用部分に分けられます。専有部分は各住民が維持管理しますが、共用部分は管理組合によって管理されています。
例えば、エントランスの掃除や故障したエレベーターを修理するといったイメージです。
管理組合は、定期的な会議を開催し、マンションの管理に関する事項を決定すると共に、マンションの住民が気持ちよく日々の暮らしを送れるよう様々なことに取り組みます。
2. 管理組合の実務を担う理事
管理組合は、マンションの共用部分の維持管理に取り組みますが、管理組合全員（=住民全員）で管理に関する議論をするのは現実的ではありませんし、非効率的です。
そのため、多くのマンションは、管理組合に所属する方の中から「理事」を選出し、この理事が理事会を通してマンション管理に関する各種事項を決定する形を取っています。
ただし、予算や決算といった重要な事項の決定に関しては、組合全員が参加する総会を開いて意見等を確認することになっています。
2-1. 理事会への関わり方
理事会への関わり方は、理事になる方とそうでない方とでは大きな違いがあります。ここでは、それぞれの立場から見た理事会への関わり方について解説します。
2-1-1. 理事になった場合
理事になった場合は、定期的に開催される理事会に参加します。理事会では、管理会社からの報告を受け、マンションが抱える問題などについて議論をします。また、理事の中でも、理事長をはじめとして会計担当や監事などの役割があるため、場合によっては役職を担当する可能性もあるでしょう。
ここまで読むと理事は負担でしかない、と思う方もいらっしゃるかもしれませんが、メリットもあります。例えば、理事としてマンション管理に関われば、マンションの修繕積立金がどのように使われているのか、住民のマナーは良いのか悪いのか、といった点を把握できます。
また、理事会のメンバーは比較的関わる機会が多いため、同じマンション内で知り合いを作ることも可能です。さらに、自分の取り組みがマンションをより良いものにしているというやりがいを感じることもできるでしょう。
2-1-2. 理事以外の場合
理事以外の場合、「総会」に参加し自分の意見を述べることはありますが、基本的に業務はありません。
また、多くはありませんが、マンションの管理に関する知識や経験を持っていらっしゃる方がオブザーバーとして理事会に参加するケースもあります。
3. マンション管理会社とは
マンション管理において理想的なのは、住民だけで全てを管理することです。しかし、実際には専門的な知識が必要だったり、理事の仕事に十分な時間を割けなかったりするため、現実的ではありません。
そのため、多くのマンションでは管理組合をサポートする存在としてマンション管理会社を利用しています。
マンション管理会社の関わり方は、全ての業務を管理会社に任せる業務委託、一部の業務を管理会社に任せる部分委託、などマンションによって異なります。近年のマンションは全ての業務を任せる業務委託の形を選ぶのが一般的です。
マンション管理会社は、専門的な知識をもとに理事会にアドバイスをするほか、掃除や会計などの実務を担うこともあります。また、理事会や総会の際にサポートも行なってくれるなど、その業務範囲は多岐に渡るのが特徴です。
3-1. 管理会社はコミュニティ形成にも取り組む
管理会社によっては、各種イベントを開催して住民同士の交流を図り、コミュニティ形成に取り組むケースもあります。具体的には、夏祭りを開催する、クリスマスツリーを設置する、防災訓練をするといったものが挙げられます。
同じマンションに暮らす住民同士、生活をする上で多少の関わりは発生します。そういったときに住民同士のつながりがあれば、マンションでの暮らしがより良いものになるはずです。
マンションコミュニティについては、「管理からコミュニティの時代へ、マンションコミュニティのメリット」で詳しく解説しています。
4. 良い管理組合と悪い管理組合の特徴
ここからは、良い管理組合と悪い管理組合を見分ける際のポイントについて解説します。中古マンションを購入する際の参考にしてみてください。
4-1. 良い管理組合の特徴
そのマンションの管理組合が良いか悪いかを判断する場合、住民にマンションを管理しようという意識があるかどうかをチェックしてみてください。
例えば、共用部分の清潔さ、ゴミ捨て場が散らかっていないか、自転車やバイクは綺麗に並んでいるか、といった点です。こういった部分は住民のマンション管理に対する意識が反映されるものです。
もし、これらの部分が綺麗であれば、住民全体にマンションを管理しようという意識が根付いており、管理組合がしっかりと機能していると考えられるでしょう。
4-2. 悪い管理組合の特徴
悪い管理組合の特徴は、良い管理組合の逆だと考えてください。共用部分が汚い、整理されていない、ゴミ捨場にゴミが溢れているといった様子なら管理が十分に行き届いていない可能性があります。これらのことが起こる背景には、マンション内でのコミュニティが十分に形成されていないケースも考えられます。
もし、住民同士のつながりが強ければ、他の人も使用する部分を雑に使用しようとはなかなか考えられないためです。
これらの点は、内見の際に分かる部分であるため、ぜひチェックしてみてください。
5. 中古マンション購入時は修繕計画と修繕積立金をチェック
中古マンションを購入する際は、マンションの修繕計画と修繕積立金のチェックが欠かせません。
マンションは、時間が経つにつれて様々な部分が劣化します。劣化部分をそのままにしていると、マンションの資産価値自体が低下してしまうのはもちろん、住民も安心して生活できません。
そのため、多くのマンションでは定期的に大規模な修繕をしています。この修繕の計画を「修繕計画」と言います。また、修繕のために住民から徴収するお金のことを「修繕積立金」と呼びます。
※ 修繕積立金については、「中古マンション購入時のポイント！修繕積立金の概要を押さえておこう」で詳しく解説しています。
修繕計画と修繕積立金に関しては、主に以下の点をチェックしてみてください。
- 修繕計画が存在するか（作っていないマンションもある）
- 修繕積立金は高すぎないか、安すぎないか
- 修繕計画に対して修繕積立金は妥当な金額と言えるか
修繕計画や修繕積立金の管理も管理組合の仕事の1つです。そのため、しっかりとした修繕計画があるマンションは管理組合もしっかりと機能していると考えられます。修繕計画、修繕積立金は、マンションの管理会社に問い合わせれば確認できるため、忘れずにチェックするようにしましょう。
6. まとめ
今回は、中古マンションを購入する際のポイントの1つとしてマンションの管理について解説しました。管理組合の取り組みはマンションの共用部分や修繕計画など様々な部分で現れます。
管理に関しては、意識して確認しないと見落としてしまう部分であるため、中古マンションを購入する際は、ぜひ今回の内容を参考にしてみてください。
