中古住宅は価格や立地の良さといったメリットがある反面、なんとなく品質に不安を感じるという方も多いでしょう。中古住宅購入をより安心して行うために実施されるのが「建物状況調査」です。
今回は建物状況調査について、概要から調査項目、実施のメリットやデメリット等について詳しく解説します。
1. 建物状況調査とは
建物状況調査とは、インスペクションとも呼ばれるもので、建物の構造耐力上主要部分に劣化や不具合がないかを調べる検査のこと。この建物状況調査は、国が定める講習を修了した建築士「既存住宅調査技術者」が、国交省が定める基準を基に実施されます。
日本ではまだまだ認知や普及が進んでいませんが、中古住宅の取引がさかんな欧米では当たり前に行われているものです。中古住宅の取引が増える中、購入時に品質や性能に不安を感じるといった消費者のニーズや注目度も高まっていると言えます。
同様に使われる「ホームインスペクション」という言葉もありますが、こちらは住宅に関する検査全般を意味するものとなり、事業者によって検査内容や検査員の資格等も異なるため、厳密に言うと建物状況調査とは異なります。この点は理解しておきましょう。
2. 法改正により、中古住宅取引時の内容説明が義務化
建物状況調査は、2018年4月1日の宅地建物取引業法の改正に伴い、中古住宅取引時に宅地建物取引業者から内容説明を行うこと、そして依頼があった際には実施業者を斡旋することが義務付けられました。
具体的には、
媒介契約締結時に書面に建物状況調査の斡旋に関する事項を記載し、交付すること。
重要事項として、買主に建物状況調査の実施の有無や、実施の場合は結果の概要について説明すること。
売買契約時に建物の構造耐力上主要な部分等について、買主と売主の双方が確認した事項を書面で交付することが定められています。
あくまでも、建物状況調査の実施が義務化されたのではなく、宅建業者による説明と依頼者への調査事業者の斡旋が義務化されたという点はご注意ください。
3. 建物状況調査の調査項目について
では、実際に建物状況調査にはどんな調査項目があるのか具体的に見ていきましょう。
調査項目には「構造耐力上主要な部分」と「雨水の侵入を防止する部分」の2種類があり、国土交通省の定める検査基準に基づき、目視や検査機器による非破壊検査が行われます。
そのため、建物内の状況等の目に見えない不具合については調査することができないということは理解しておきましょう。
木造戸建住宅、鉄筋コンクリート造の共同住宅（マンション）、それぞれの主な項目は以下の通りです。
【木造戸建て住宅】
・「構造耐力上主要な部分」に係るもの
基礎、壁、柱、小屋組、土台、斜材、床版、屋根版、横架材
・「雨水の侵入を防止する部分」に係るもの
屋根、外壁、開口部
【鉄筋コンクリート造共同住宅】
・「構造耐力上主要な部分」に係るもの
基礎、基礎ぐい、壁、床版、屋根版
・「雨水の侵入を防止する部分」に係るもの
屋根、外壁、開口部、排水管
所要時間は物件の規模等によっても異なりますが3時間程度で、依頼者の立ち合いも必要です。
また、マンションの場合は共用部分に関わる内容も含むため、事前に管理組合もしくは管理会社の承諾を得た上で実施する必要があります。
また、設計図書や建築確認済証、管理規約や長期修繕計画などの閲覧や、屋上等鍵が必要な場所の立ち合いなど対応についても事前に確認が必要になるため注意しましょう。
4. 建物状況調査のメリット・デメリットと注意点について
では、建物状況調査のメリット、デメリットと注意点について見ていきましょう。
4-1. 建物状況調査のメリット
建物状況調査を実施するメリットとして、買主側はより安心して購入の判断ができることが挙げられます。中古住宅はなんとなく不安という方も、専門家の調査により建物の状況が把握できるため安心感があるでしょう。
また、建物の状況がわかるため、リフォームやメンテナンスの予定を立てやすいといったメリットもあります。
売主側は、事前に物件状況を把握することで、引き渡し後のトラブル回避をすることができることがメリットと言えるでしょう。
なお、建物状況調査で不具合がなく一定の基準を満たした住宅は、「既存住宅売買瑕疵保険」を利用することができます。「既存住宅売買瑕疵保険」とは、引き渡し後に瑕疵が発見された際に補償を受けられるというもの。
また、既存住宅瑕疵保険に加入で発行される「既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書」は、住宅ローン控除等の税制優遇を受ける際にも活用できるため、買主のさらなるメリットになります。
4-2. 建物状況調査のデメリットと注意点
建物状況調査の買主側のデメリットとしては、買主負担となった場合費用が掛かるということ。また、調査結果は瑕疵の有無を判定するものではなく、また保証するものでもないということは注意しておきましょう。
売主側のデメリットとしても、売主負担の場合は費用が掛かるため売却時の収益が減ること。そして、調査の結果で不具合が見つかった場合は、補修費用や値下げの必要が生じる可能性があることが挙げられます。
5. 建物状況調査の依頼方法
建物状況調査を実施したい場合の依頼方法としては、不動産会社から調査実施業者を斡旋してもらう方法、もしくは、「既存住宅状況調査技術者検索サイト」にて検索する方法があります。
業者によって診断の内容や費用が異なるため、複数見積もりを取ることをおすすめします。
また、選定する際のポイントとしては、検査員が定められた既存住宅状況調査技術者の資格を持っているプロの建築士かどうかを必ず確認すること。ガイドラインに則った詳細な検査が実施できるか。そしてどのような検査報告書が提出されるのかを確認しましょう。
より詳細な検査報告書を提出してくれる事業者が安心ですよね。
また、既存住宅売買瑕疵保険に加入したい場合は、加入に必要な検査項目が網羅されているかを事前に確認しておくと安心です。
6. まとめ
今回は、建物状況調査について概要から診断項目の内容等について詳しく解説してきました。
中古住宅の売買時に、建物状況調査を行うことで売主買主双方が安心して取引ができ、トラブルを未然に防ぐことというメリットがあります。中古住宅購入をこれから検討される際には、こうした知識を事前にもっておくと安心ですね。
ぜひこの記事を理想の住まいの実現にお役立てください。
