住宅購入は人生で最も大きな買い物。そのため、なるべく長く安全・快適に暮らせて、価値が下がらない物件選びをしたいですよね。
近年は中古マンションを購入して自分好みにリノベーションされる方も増えており、新築だけではなく中古マンションへの注目も集まる中、築年の経過したマンションって一体どのくらいもつの？と不安に思われている方も多いと思います。
この記事ではマンションはどのくらいもつのか、耐用年数や寿命についての考え方、長く快適にマンションを使うために必要なポイントについて詳しく解説していきます。
1. マンションの「耐用年数」は47年？
メディアの記事などで、「マンションの耐用年数は47年」という年数を見かけますよね。
建物の寿命を表現する言葉としてよく使われるこの「耐用年数」という言葉。これは、建物の減価償却を算出するために決められた「法定耐用年数」を指すことが多く、この47年という年数は鉄筋コンクリート造の建物の「法定耐用年数」で決められた年数なのです。
税務上、資産が時間の経過とともに価値が減るという考え方を「減価償却」と言い、不動産のような固定資産の取得にかかった費用を耐用年数に応じて配分して費用計上することで節税効果を得ることができます。この減価償却の費用を算出するために便宜上決められた年数が「法定耐用年数」です。
マンションの場合47年で税務上では価値がゼロになるという意味になりますが、この数字だけが独り歩きして広まり、マンションは47年しか持たないという風に勘違いされている方も多くいらっしゃいます。あくまでも法定耐用年数は税務上の数字であり、そのまま建物の耐用年数・寿命ということではありません。
2. 国際的に見ても、日本の住宅の利用期間は短い
国交省から出されている白書によると、国際的に見ても日本の住宅利用期間は短く、アメリカが55年、イギリスが77年に対し、日本は30年というデータが出ています。
国によって地形や地質、地震発生頻度等の条件は異なりますが、このように日本の建物の利用期間が短い理由としては、戦後に建てられた住宅の質が悪く長く利用できる建物が少なかったことや、先ほどご説明した法定耐用年数による影響が挙げられます。
木造住宅の法定耐用年数は、建物の耐久性からマンションよりも短く22年。約20年たらずで資産価値がないと判断されることになります。また、法定耐用年数は住宅ローンの借入期間を決める要素となるため、築年の経った建物は借り入れが難しく、流通もしづらいのです。
こうした背景から、欧米諸国のようにメンテンナンスをしながら長く使うという発想ではなく、古くなったら壊して新しいものを建てることが日本の住宅傾向として浸透したと考えられます。
参考: 国土交通省 長持ち住宅の手引き
3. 実際、マンションはどのくらいもつの？
では、本当のマンションの耐用年数・寿命はどのくらいなのでしょうか。
皆さん良くご存じの表参道ヒルズですが、このビルが建つ前にあった建物は大正時代に建てられた「同潤会アパート」です。
関東大震災後、日本で建てられた初期の鉄筋コンクリート造の建物で、1926年に竣工後2003年に解体されるまで約77年間現役で使用されてきました。当時の建築技術で建てられた建物が77年使用されたということを考えると、各段に技術の進歩した現在の鉄筋コンクリート造の建物が、さらに長く使用できるものであることは容易に想像できますよね。
国交省の『「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書』によると、鉄筋コンクリート造の平均寿命は68年、建物の物理的な耐久性という観点から見た寿命は推定117年とする調査研究例も掲載されており、実際の建物耐用年数は100年以上とかなり長いことがわかります。
もちろん、すべての建物が100年以上持つということではありませんが、改めてよく言われている耐用年数と、実際の建物寿命とは異なるということは理解しておく必要があります。
参考: 国土交通省 「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書
4. マンションの寿命は、管理状態で決まる
物理的には100年以上もつという鉄筋コンクリート造マンションですが、この寿命は適切な建物管理を行っていることを前提としての数字です。
つまり、管理状態が悪ければ建物が劣化し、想定した年数よりも寿命は短くなるということです。
耐久性の高いコンクリート造でも、毎日直射日光や雨風に晒され続けていれば当然劣化していきます。また、配管や設備といった構造部以外ももちろん劣化していくため、定期的なメンテンナンスや更新工事は必須なのです。
マンションの機能・性能維持のための長期的な修繕計画は、必要不可欠として国でも推奨しており、国交省でも長期修繕計画のガイドラインを策定しています。日々の清掃やメンテナンスに加えて、外壁・屋根塗装や防水、給排水設備部分といった共用部を対象とした大規模な修繕工事を周期的に行うというものです。
また、修繕に必要となる積立金の金額や設定方法等も定めています。
こうした修繕が行われて初めて、長く快適に使用できる建物の維持が可能となるのです。
5. マンションの管理状態を確認するには
管理状態の良いマンションを選ぶための具体的なポイントは、先ほどもご説明した「長期修繕計画」がきちんと立てられているのかどうかを確認することです。加えて、その修繕計画が実際にちゃんと実施されているのかどうか、これまでマンションで行われた修繕工事の履歴も確認しましょう。
そして、今後の修繕工事を行うための積立金がちゃんと貯まっているかどうか確認するのも重要です。どのくらい溜まっているのか、また住民の滞納などがないかというのも確認しておきましょう。修繕積立金が足りない場合は、修繕積立金が値上げされたり、一時金として追加で徴収される可能性があります。
こうした管理に関する資料は仲介会社の担当者に依頼すれば取得可能です。購入を希望するマンションが見つかったら、必ず管理状態の確認を行いましょう。自分で判断が難しい場合は、不動産のプロである仲介会社にアドバイスをもらうのもおすすめです。
6. まとめ
今回は、マンションの耐用年数について、日本における住宅市場の状況等も踏まえて詳しくご説明してきました。マンション寿命については様々な考え方があることがお分かりいただけたと思います。そして、長くマンションの価値を維持するためには、管理が重要であることもご理解いただけたと思います。ぜひ皆さんのマンション選びの際にお役立てください。
