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住宅ローンの種類を詳しく解説!金利・返済方法の違いとは?

住宅ローン・税制
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中古マンションを購入するときに住宅ローンを利用する方がいらっしゃいます。購入のための資金調達がしやすいというメリットがある一方で、「どのくらいの金利が掛かるのか」という不安を感じる方もいらっしゃるようです。マンションは、人生の中でも特に大きな買い物ですから、住宅ローンの仕組みをしっかりと理解しておきましょう。

この記事を一読することで、住宅ローンの金利やローンの返済方法を把握できます。マンションの購入を検討されている方は、ぜひ参考にしてください。

1. 住宅ローンは2つのタイプがある

三菱UFJ銀行やみずほ銀行などのメガバンクを始め、多くの金融機関では住宅ローンのサービスを展開しています。各金融機関によってサービスの内容は異なりますが、住宅ローンには主に2つのタイプがあることを覚えておきましょう。

1-1. 変動金利

変動金利とは、返済期間中の金利が変動する住宅ローンのことです。変動金利は、政府の政策金利に連動して決定しています。もう少し詳しく説明すると、短期プライムレートに基づいて金利を決めているのです。

そのため、景気が良くなると政策金利が上がり、住宅ローンの金利も上昇します。一方で、景気が後退すると政策金利が下がり、住宅ローンの金利も下降するのです。なお、通常は半年ごとに金利が見直されます。

変動金利のメリットは、景気の状態によって金利が下がることです。そのため、借入時には金利が高くても、景気の状況によっては金利が下がりお得に利用できます。

もう一つのメリットは、固定金利よりも金利を低く設定していることです。変動金利は金利の上昇のリスクがあると考えられており、借入時の金利を低く抑えています。

1-2. 固定金利

固定金利とは、返済期間中の金利が一定の住宅ローンのことです。固定金利の場合、借入時から一定期間について固定金利を適用する「固定金利特約型」と、借入時から完済時まで固定金利を適用する「全期間固定金利型」があります。

固定金利を選択するメリットは、毎月の金利が一定であるため、返済計画を立てやすいことです。毎月の返済額も一定ですから、家計簿を付けやすいと感じる方もいらっしゃいます。

もう一つのメリットは、景気に左右されにくいことです。先ほども紹介しましたが、変動金利の場合は景気によって金利が変動します。そのため、借入時よりも金利が高くなる可能性があるのです。一方で、固定金利を選択するなら完済時まで同じ金利で利用できます。

※ 固定金利をご検討されている場合は、「フラット35とは?中古マンションでも使える便利な住宅ローンを解説」も併せてご覧ください。

1-3. 住宅ローンを利用するならどちらのタイプがお得?

それぞれにメリットはありますが、住宅ローンを利用する多くの方は変動金利のタイプを利用しています。理由は、日本が超低金利時代に突入しているからです。

日本銀行による「長・短期プライムレート」(https://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/prime/prime.htm/)によると、住宅ローンのベースとなる短期プライムレートは、2009年以降変動していない状態となっています。急激な景気上昇は起こりにくいとされているため、しばらくは低金利の状態が続くと考えられているのです。

注意点として、住宅ローンを利用する方の多くは、20~30年といった長期間の借入となっています。20年後や30年後に関しては、景気が上昇して金利が上がっている可能性もあるでしょう。そのため、金利が上昇したときには、住宅ローンの借り換えをするなどの対策を取る必要があります。国内や世界の経済情勢に詳しくない方は、固定金利を選択肢に入れておくと良いでしょう。

2. 住宅ローンの返済方法

住宅ローンを利用する際には、金利に加えてローンの返済方法も慎重に検討しましょう。返済方法は大きく分けて2種類ですが、選択した方法によって総支払金額が異なるため注意が必要です。

2-1. 元利均等返済

元利均等返済とは、毎月の支払金額が一定となる返済方法です。住宅ローンを利用すると、借入をした元金と借入をしたときに発生する利息を支払います。
ただし、住宅ローンの返済を始めた頃は借入残高が大きいため、多くの利息を支払う必要があるでしょう。そこで、元金と利息の支払金額を調整して毎月の返済額を一定にします。

元利均等返済のメリットは、返済計画が立てやすいことです。毎月の返済額が変わらないため、毎月の生活費の計算がし易いでしょう。なお、返済当初は元金返済よりも、利息の返済を優先して支払います。

2-2. 元金均等返済

元金均等返済とは、元金の部分のみを一定にした返済方法です。借入のときに発生する利息については、残りの元金に合わせて返済します。

利息は残った元金によって変動するため、毎月の返済額は異なります。始めのうちは、利息が大きいため支払額は高額です。ただし、元金が減ると利息も減っていくため、徐々に支払額は下がっていくというメリットがあります。

2-3. 元利均等返済と元金均等返済はどちらがお得?

それぞれにメリットはありますが、お得に返済したい方は元金均等返済が良いでしょう。理由は、総支払金額を抑えられるからです。

元利均等返済は、毎月同じ金額を返済するため、返済計画を立てやすいという魅力があります。しかし、利息を優先して返済するため返済期間は長くなるでしょう。その結果、総支払金額も増えるのです。
一方で、元金均等返済を選択すると、元金を優先して返済するため、返済期間は短くなるでしょう。そのため、総支払金額が少なくなるのです。

3. 住宅ローンの借り換えで金利を軽減する

住宅ローンを利用したいものの、できる限り金利を軽減したいという方もいらっしゃるでしょう。そのような場合、住宅ローンの借り換えがおすすめです。住宅ローンの借り換えによって、住宅ローンの残高分を新たな住宅ローンで返済します。短期プライムレートが下がったときに、以前よりも低い金利での返済が可能です。

注意点として、新たに住宅ローンを借り換えるときには、登録免許税や保証料、印紙代などの諸費用が発生します。そのため、諸費用を支払うことで貯蓄を減らしてしまうという点に注意が必要です。

4. まとめ

この記事では、住宅ローンの金利についてまとめました。金利は、大きく分けて「変動金利型」と「固定金利型」の2つのタイプがあります。それぞれにメリットがありますから、自分に合ったタイプを選択しましょう。
また、返済方法も「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があるため、慎重な決定をおすすめします。

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