日本は1年を通して様々な災害が発生する可能性があります。
特に近年では、地震や台風や大雨による水害などが少なくありません。
そこでこの記事では、災害への強さを意識した中古マンション選びのポイントを解説します。
また、災害に強いエリアについても解説しているため、これから中古マンションを購入しようとしている方はぜひ参考にしてみてください。
1. 地震に水害…災害に遭う可能性は常にある
地震や大雨、洪水などの水害、強風、土砂崩れなど災害はいつ起こるか分かりません。中でも近年は、2019年8月の九州北部豪雨、2019年9月の台風19号、2018年の北海道胆振東部地震、2018年6月の大阪北部地震など、水害や地震が日本各地で起こっています。さらに、南海トラフ地震など将来的にも災害が起こることも以前から指摘されています。
災害の多さ、これから起こる災害を考えると、中古マンションを選ぶ際には災害について考慮することが非常に重要だと言えるでしょう。中古マンション購入後は災害が来ないようにただ祈るだけ、とするわけにはいきません。
災害が発生した際のリスクを少しでも減らすためには、どういった建物が災害に弱いのか、またどういったエリアが災害に弱いのか、といった点を押さえておく必要があります。
※ 参考記事: 「おろそかにしがちな防災対策、取り組んでいない方は約半数！その心の内は？ フリエ住まい総研が「お住まいの防災対策」について調査！」
2. 災害に弱いマンションは？
では、実際に災害に弱いと考えられるマンションには、どのような特徴があるのでしょうか。詳しく解説します。
2-1. 川に近い
川に近いかどうかは、1つのポイントです。川の近くは景色の良さや開放感、さらには散歩コースなど魅力が多いのが特徴ですが、災害対策となると注意しなければいけません。
特に注意が必要なのが、大雨や台風によって河川から水が溢れてくる河川氾濫です。基本的に川には水が溢れないように堤防が設置されていますが、雨量によってはそれを超えてくることがあります。もし氾濫が起こると水が流れ込んできてしまい、建物が浸水する可能性もゼロではありません。
川の近くにマンションがあると、水がすぐにやってくるため、被害に遭いやすいと言えるでしょう。もちろん川から離れていれば氾濫による浸水被害にあわないということはありませんが、中古マンションを選ぶ際には川からの距離もチェックしておくことをおすすめします。
2-2. 旧耐震基準
日本の場合、どこに住んでいても地震に遭遇する可能性があります。マンションなどの建築物の場合、地震に対して一定以上の耐震基準を持つように法律によって定められています。現在の耐震基準は、1978年に起こった宮城県沖地震を受け、1981年6月に定められたものです。しかし、築年数の長い中古マンションの中には、現在の耐震基準よりも前、つまり旧耐震基準のもとで建てられたものもあります。
旧耐震基準と新耐震基準の大きな違いは大地震に対する想定度合いです。旧耐震基準は、震度5強程度の地震が発生した際に建築物が損傷しないことを想定していますが、新耐震基準では震度6以上の地震が発生した際に建物が耐えられることを想定しています。近年は震度5や震度6の地震が発生することもあるため、中古マンションを選ぶのであれば、できるだけ新耐性基準のものを選んだ方が良いでしょう。
3. 災害のリスクを回避するためには
ここからは、災害発生時に少しでも被害に遭う可能性を下げるためにできることについて解説します。
3-1. ハザードマップをチェック
不動産に詳しくない方からすると、一目見ただけでは、そのエリアが危ないのかどうか、どういった危険が隠れているのかなかなか分からないものです。そのようなときに活用したいのがハザードマップです。
ハザードマップは、災害が発生した際に被災すると考えられる危ない場所や各地域の避難場所・避難経路など各種情報を表示している地図のことです。災害被害の軽減、防災対策などに活用することを目的として国土交通省や自治体などによって作られています。
例えば、気になる中古マンションがある位置をチェックしハザードマップと照らし合わせたところ、洪水発生時に大きな被害を受ける可能性があると分かり、候補から外すといった使い方ができます。
ちなみに災害と一言で言ってもその種類は多岐にわたるため、ハザードマップも洪水、高潮、津波、土砂災害、火山など災害の種類別に存在します。
ハザードマップは公開されているので誰でも閲覧可能です。
気になる方は国土交通省 国土地理院を確認してみてください。
また、各自治体のウェブサイト等にも掲載されています。
※ ハザードマップの活用方法は、「マンション購入の際には「ハザードマップ」を確認しよう！」で詳しく解説しています。
3-2. 耐震基準をチェック
先ほども説明しているように、マンションなどの建物には耐震基準が定められており、中古マンションの場合、建設時の耐震基準をチェックしておく必要があります。
確認する際は建築年ではなく、建築確認を受けているタイミングです。簡単に言うと1981年6月1日以降に建築確認を受けていれば新耐震基準の建物で、それ以前は旧耐震基準の建物ということです。
マンション等の建物は竣工までに1年以上掛かるケースもあるため、中古マンションの中には、1980年に建築確認を受け、1981年6月以降に竣工しているものもあるかもしれません。そのため、竣工日で判断すると実は旧耐震基準のマンションだった、となりかねないため、必ず建築確認のタイミングを確認するようにしてください。もし、分からない場合は、不動産会社に直接聞いてみると良いでしょう。
※ 中古マンションの耐震基準については、「中古マンションの耐震について、簡単に分かりやすく説明します！」を併せてご覧ください。
3-3. 海抜をチェック
水害対策を考える上では海抜も重要なポイントです。エリアによっては、標高が満潮時の水面よりも低い「海抜0m」の場所もあります。海抜0mのエリアは洪水や高潮、津波が発生した際に被害を受ける可能性があるので注意が必要です。これは、河川が氾濫すると上から下に水がくだってくる形になるためです。
マンションであっても低層階だと大量の水が流れ込み、床下浸水や床上浸水が発生するケースがあります。
4. 災害に強いエリア、弱いエリアは？
エリアによって、災害に遭う確立は変わってきます。例えば川や海の近くなら水害に遭う確立が高くなり、山の近くなら土砂崩れに遭遇する確立が高くなるでしょう。また、沖縄のように台風の進路になることの多い県もあります。
そのため、マンションを購入する際には、エリアを意識することが大切です。
「地震に関する地域危険度測定調査（2018年）」によると、東京都では危険度の高いエリアは主に23区内に集中しています。中でも以下の区内には危険度が最も高いとされる場所がいくつかありました。
新宿区・台東区・墨田区・江東区・品川区・大田区・中野区・杉並区・北区・荒川区・足立区・葛飾区・江戸川区
これらの区の中でも江東区や江戸川区、墨田区、葛飾区には、先ほど解説した海抜0mのエリアがあります。
一方で、郊外に行くほど危険度は下がっており、23区外で危険度が最も高いレベルの市町村はありませんでした。このような情報は各自治体によって発表されているため、ハザードマップなどと合わせてチェックし中古マンション選びの参考にしてみてください。
5. まとめ
今回は、地震や水害など災害への強さを意識した中古マンション選びのポイントを解説しました。災害はいつ起こるか分からないため、被害に遭うのもしょうがない、と諦めている方もいらっしゃるかもしれませんが、エリアの選び方次第で、被害に遭うリスクを低減することはできます。
中古マンションを探している方は、今回紹介した内容をマンション選びに役立ててください。
また、マンションの防災対策については他の記事でも紹介しています。ぜひ併せてご覧ください。
※ 参考記事: 「マンションの災害に備え、知っておきたい防災に関するポイント」
