中古マンションを購入したいけれど、年収が低い・頭金が用意できないといった理由で購入を諦めてしまう方も多いかと思います。
金融機関が提供している住宅ローンの条件を見てみると、「前年の年収100万円以上」と記載されているケースが多いですが、実際の年収が100万円台ではほとんど審査に通りません。
では、どのくらい年収があれば住宅ローンを借りられるのでしょうか。
また、年収が低い場合でも審査に通りやすい住宅ローンはあるのでしょうか。
今回は、中古マンションを購入するために年収はいくら必要なのかについて詳しくお話します。
※ FLIE（フリエ）では、銀行でのローン審査に苦戦した方、ローン審査の条件面に不安を持たれている方などへ対し、幅広い条件で審査が可能な新しい住宅ローン「フリエ提携ローン」をご紹介しております。
1. 住宅ローンの年収制限は意外に低い
中古マンションを購入したいと思っても、年収が低いと審査に通らないのではないかと諦めてしまう方も多いと思います。
インターネット上でも、「住宅ローンを借りるには、年収300万円以上は必要」との記事をよく目にします。
しかし、実際に金融機関のウェブサイトを見ると、「前年度の年収が100万円以上」と記載されていることが多く、基本的には極端に年収が低い場合を除いて審査を受けられないというケースはほとんどありません。
2. 年収よりも返済比率を重視
では、金融機関は何を基準に住宅ローンの審査をしているかというと、年収に対する年間の返済比率を重視しています。
返済比率とは、年間の総収入（額面収入）に対して年間の返済額がどの程度の割合があるかの指標です。
返済比率 ＝ 年間返済額 ÷ 年間総収入 × 100 で計算されます。
例えば、年間の返済が100万円とすると、年間総収入が500万円の場合の返済比率は20%です。
銀行などの金融機関では、審査基準として返済比率は30〜35%以内としているところが多く、フラット35は、年収400万円以上で35%以内、年収400万円未満で30%以内となっています。
返済比率を35%以内と考えると約303万円、30%以内と考えると約354万円の年収があれば2000万円の物件が買えるということです。
3. 住宅ローン審査は年収以外も重要
では、300万円台の年収であれば2000万円の物件の審査に通るのかといえば、必ずしもそうとは限りません。
ここでは、返済比率以外にも重要視される審査のポイントを細かくチェックしてみたいと思います。
3-1. 金融機関のチェックポイント
一般的な金融機関では、返済比率以外にも次の項目をチェックしています。
- 勤務体系（正社員、非正規雇用、アルバイトなど）
- 勤務先（上場企業等会社の信用度）
- 年収・自己資金（個人の信用度）
- 勤続年数（1年程度でも可だが、3年以上が望ましい）
- 個人信用情報（ローン、カード、携帯の延滞履歴等）
- 他の借入状況（現在の住宅ローンや車ローン）
- 健康状態（団体信用生命保険に加入できるか）
どれも重要ですが、個人信用情報で延滞情報（事故）が発覚すると基本的にはどの金融機関もアウトです。
また、勤務体系が非正規雇用であったり、勤務先が中小企業等であれば評価が下がってしまいますし、業績や成績に左右されやすい職種の場合は、本来の年収よりも少ない評価になってしまいます。
このように、それぞれの評価が下がってしまうと返済比率が低くても希望金額が出ない、最悪の場合はローンが通らないとなるわけです。
3-2. 物件の担保評価
個人の属性以外では、物件の担保評価があります。
新築は評価が高いですが、築年数が古い旧耐震物のマンションだと希望金額に満たない、そもそもローンが通らないということもあります。
※ 併せて「不動産投資ローンと担保とは？銀行の担保評価について銀行員が徹底解説！」もご覧ください。
住宅金融支援機構のフラット35においては、返済比率の制限はありますが、上記で解説した個人の属性はそれほど重視せず、物件の担保評価を重視します。
この点が、フラット35が金融機関と比べて、年収が低い場合でも審査が通りやすいと言われている理由です。
※ フラット35については、「フラット35とは？中古マンションでも使える便利な住宅ローンを解説」もご覧ください。
なお、旧耐震のマンションなど、住宅金融支援機構の基準に満たないものは、住宅適合証明書を取得する必要があります。
住宅適合証明書とは、住宅金融支援機構がその住宅が機構の定める技術基準を満たしているかを証明する書類で、検査は第三者である検査機関所属の建築士資格者に依頼する必要があります。
4. 年収300万円以下だと中古マンションは買えないのか
4-1. 年収300万円以上ある方が有利
年収300万円未満の場合、勤務体系が非正規雇用、勤務先の規模が小さいなどの理由で評価が低くなる傾向があるため、住宅ローン審査に不利になってしまいます。
そのため、年収200万円台ではなかなか希望の住宅ローンが組めないケースも多く、気に入った物件が見つかっても購入できないといったケースが考えられます。
一般的に、「年収が300万円以上あった方が良い」と言われているのは、総合的に見て審査で良い評価を得られやすいためです。
5. FLIE（フリエ）なら年収200万円から審査可能な住宅ローンを利用できる
FLIE（フリエ）では、銀行でのローン審査に苦戦した方、ローン審査の条件面に不安を持たれている方などへ対し、幅広い条件で審査が可能な新しい住宅ローン「フリエ提携ローン」をご紹介しております。
以下のようなケースで住宅ローンの審査が通らないという方は、是非お気軽にお問い合わせください。
- 年収が低く断られた
- 欲しい物件が、築年数が古く断られた
- 耐震診断の結果など、物件の事で断られた
- 自己資金がなく諸費用まで借りられなかった
- 独身が理由で断られた
- 希望した融資額が承認されず、悩んでいる
- 勤務先の内容で断られた（規模、従業員数、給与支払方法など）
- 「総合的な判断」という理由で断られた
6. まとめ
中古マンションを購入する際には、年収が300万円以上ないと金融機関の住宅ローンの審査を通過することは難しいのが実情です。
しかし、年収300万円未満でも、個人属性ではなく、物件を重視してくれるフラット35を活用すれば、中古マンションを購入することも可能です。
また、フリエでは年収が200万以上あればじっくり話を聞いてくれる金融機関をご紹介できます。
年収が300万円未満だからとあきらめなくても大丈夫です。まずは、FLIEエージェントに相談してみましょう。
