住宅ローンを借りるためには厳格な審査を受ける必要があります。
そこで、事前審査と本審査という2段階の審査を乗り越えるにはどうしたら良いのでしょうか。
今回は、2つの審査の概要とその違い、そして審査を突破するための方法について説明します。
※ FLIE（フリエ）では、銀行でのローン審査に苦戦した方、ローン審査の条件面に不安を持たれている方などへ対し、幅広い条件で審査が可能な新しい住宅ローン「フリエ提携ローン」をご紹介しております。
1. 住宅ローン審査の流れ
住宅ローンを借りるための関門として、審査があります。
金融機関としても、ローンを返せない方にお金を貸すわけにはいきませんから、厳格なチェックが必要なのです。
審査に通過するためには、借りる側も審査内容を把握しておく必要があります。
ここでは、2段階の審査に必要な書類や、各審査の違いについて説明します。
1-1. 住宅ローン審査は事前審査と本審査の2段構え
一般的な住宅ローン審査は、事前審査と本審査の2段構えとなっています。金融機関によっては、事前審査を仮審査と呼んでいるところも。事前審査と本審査では、審査する部署、時期や必要な書類が異なります。
基本的には金融機関から要求される書類を提出すれば審査は開始されるものです。これらに加えて、金融機関とは別に、保証会社の審査や団体信用生命保険（団信）加入のための審査もあります。
1-2. 事前審査はこんな審査
事前審査は多くは金融機関のローンセンターや支店内でおこなわれる審査です。書類がきちんと揃っていれば、1～2営業日で結果が分かります。
事前審査の目的は、収入や物件の価値から考えて融資額が妥当かどうかの確認です。数日で結果が分かるものの、人気物件だとスピード勝負になることもあります。事前にできるだけ準備しておきましょう。
1-3. 事前審査に必要な書類
事前審査で必要な資料は、主に収入に関する書類、本人確認書類、物件に関する書類の3種類です。収入に関する書類は源泉徴収票や確定申告書、会社を経営していれば決算報告書等がこれに該当します。
本人確認書類は運転免許証、健康保険証等、物件資料は仲介業者が提供する物件概要、全部事項証明書等が挙げられます。
1-4. 本審査は契約後に
事前審査に合格すると次は本審査です。本審査は売買契約を行った後に受けます。
金融機関から見れば、事前審査の段階では本当に物件を購入するのか判断が付きません。
もしかすると住宅購入以外の用途に使ってしまう恐れもありますから、売買契約の締結を確認する必要があるのです。
1-5. 本審査に必要な書類
本審査では、事前審査で必要だった書類に加えて、売買契約書や重要事項説明書の写しが求められます。これは、物件の取得を確実に行うかを確認するためです。
このほか、建物図面や配置図などが要求されることもありますが、これは建物の価値を図るうえで必要な書類です。本審査では、契約内容や建物の詳細な調査がおこなわれます。
1-6. 事前審査と本審査はどこが違うのか
事前審査と本審査では、審査する部署が異なります。金融機関にもよりますが、事前審査はローンセンターや支店内、本審査は本店の審査部での審査です。
審査の内容も、事前審査は収入面や本人確認に重きを置いているのに対し、本審査では売買契約の内容を重視しています。
また、団信加入も条件となり、加入できない場合は不合格となる場合もあるのです。
1-7. 事前審査に合格しても本審査に落ちることがある
事前審査に合格しても本審査で落ちることはあります。
きちんとした統計はありませんが、本審査の合格率は95％前後で、5％程度は不合格と言われています。
原因は書類の不備や団信へ加入できなかったことが原因です。売買契約後に住宅ローンが借りられないとなると、解約も含めた大きな問題となりかねません。
2. 審査を突破するための書類作成方法
住宅ローンを借りるためには、どの部分が審査されるのかを知り、対策に万全を期す必要があります。とはいえ、収入面や健康面はすぐに改善できるものではありません。
ここでは、主に書類作成の面で審査を突破する方法について考えていきます。
普段は書かない難解な書類を作成するのは大変ですが、住宅ローンを借りるためと思って頑張りましょう。
2-1. 書類不備を極力減らすこと
誤字脱字はもちろん、書類不足、要求と異なる書類の提出等は極力避けましょう。心証が悪くなりますし、ひどいと事実と異なる内容を記載した、と解釈されてしまいます。
慣れない書類作成ではありますが、チェックを怠らないようにしましょう。
2-2. 審査対策にはシミュレーションが大事
金融機関の審査担当者はいわば融資のプロですが、書面審査が中心であることから、人柄や勤務態度などの数字に表せないものは評価されにくくなります。
そうなると、審査対策は書面中の数字の勝負、つまりシミュレーションが大事です。同じ年収、借入額でもシミュレーションがしっかりおこなわれている書類は評価が高くなる傾向があります。
2-3. シミュレーションの方法
シミュレーションといっても大掛かりなものでなくとも大丈夫です。手取り年収から生活に必要な費用を引き、住宅ローンに回せるお金を割り出します。このお金をボーナス払いと月々の支払いに分割するのです。
そして、毎年掛かる費用だけでなく、将来的に掛かる費用も計算します。
もしお子さんがいらっしゃる場合は、何年後に高校へ入学し、大学へ進学するかも予想できます。
こうした将来的に掛かる費用を積み立てることも計算に入れておきましょう。
3. 審査に落ちた時はどうする？
万全の態勢で臨んでも、審査に通らないことはどうしてもあるものです。
ですが悲観的になることはありません。審査に落ちても再チャレンジの可能性は残されているのです。
ここでは、審査に通らなかった場合の対処法をご紹介します。
※ 「住宅ローンの審査に落ちた理由は？落ちないためにポイントをチェック！」も併せてご覧ください。
3-1. 別の金融機関に申し込む
ある金融機関で不合格でも、別の金融機関に審査を申し込むと、すんなり合格するケースがあります。
これは、金融機関によって審査項目やボーダーラインが異なるためです。
例えば、年収が300万円以上でなければ貸さない金融機関もあれば、300万円未満でも担保が充実していれば審査に合格する金融機関もあります。
参考記事: 年収300万円でもマンションは買える？住宅ローン審査のポイントとは
3-2. 再審査を受ける
同じ金融機関に再審査を申し込むことも可能です。
ただし、前回の審査と同じ内容では同じ結果となることは目に見えていますから、自分で審査に通らなかった原因を考え、そこを修正したうえで再審査に臨まなければなりません。
不合格の原因が年収や信用情報の場合はともかく、簡単な書類の不備の場合もあります。
実際に再審査で合格することもよくあることです。
3-3. フラット35に申し込む
住宅金融支援機構と民間金融機関が共同で運営するフラット35は、一般の住宅ローンよりも通りやすいと言われています。これはフラット35が、多くの方に住宅を所有してもらう目的で創設されたからです。
そのため、収入制限が緩和されており、収入が安定しない自営業者の方でも借りやすくなっています。
※ フラット35については、「フラット35とは？中古マンションでも使える便利な住宅ローンを解説」も併せてご覧ください。
4. FLIE（フリエ）なら年収200万円から審査可能な住宅ローンを利用できる
FLIE（フリエ）では、銀行でのローン審査に苦戦した方、ローン審査の条件面に不安を持たれている方などへ対し、幅広い条件で審査が可能な新しい住宅ローン「フリエ提携ローン」をご紹介しております。
以下のようなケースで住宅ローンの審査が通らないという方は、是非お気軽にお問い合わせください。
- 年収が低く断られた
- 欲しい物件が、築年数が古く断られた
- 耐震診断の結果など、物件の事で断られた
- 自己資金がなく諸費用まで借りられなかった
- 独身が理由で断られた
- 希望した融資額が承認されず、悩んでいる
- 勤務先の内容で断られた（規模、従業員数、給与支払方法など）
- 「総合的な判断」という理由で断られた
5. まとめ
住宅ローン審査はほとんどの方が初めての経験です。慣れない作業のため、最初は戸惑いがあるかもしれません。
何千万円ものお金を借りる経験はそう簡単にできるものではありませんし、少し勉強すれば審査に合格できる可能性は飛躍的に高まります。
ぜひ必要な知識を仕入れてから住宅ローンの審査に臨みましょう。
また、FLIE（フリエ）では住宅ローンに詳しいエージェントが皆様からのご相談をお待ちしております。ご不明な点がございましたら、ぜひご利用ください。
