住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住まいを購入する際に、一定の要件を基に税の控除が受けられる制度のこと。その控除内容が、2022年以降縮小の傾向にあるということは、以前からニュース等でも取り上げられていたためご存じの方も多いと思います。
その内容が、2021年12月10日、政府・与党から「税制改正大綱」として発表されました。
今回は、これから住宅購入を検討されている方であれば必ず知っておきたい、2022年以降の住宅ローン控除の内容について、現行制度との変更点や、変更の背景も含めてご説明していきます。
1. 2022年度税制改正大綱内容について
では、2022年度の税制改正大綱の内容について詳しく見ていきましょう。
税制改正大綱とは何かというと、毎年行われる税制の見直し内容をまとめたものです。税制は国の財政状況に直結するため、その状況を踏まえて各省庁が税制改正の要望を出し、政府与党の税制調査会が議論の上、取りまとめを行います。
その後、税制改正案が国会に提出され、審議と採択が行われた後、原則として翌年4月から施行されるという流れです。
2021年にも住宅ローン控除の改正は行われましたが、主には対象住宅の床面積の緩和といった内容で、改正内容はプラス要素のものでした。しかし、2022年度の税制改正大綱では、大枠では住宅ローン控除額が縮小となる方向の改正内容となっています。
では、次の項目で具体的な内容をご説明していきます。
参考:
2. 現行の住宅ローン控除制度との変更点
今回の税制改正大綱で出された内容と現行制度との変更点を中心に、具体的な内容とポイントについて詳しく見ていきましょう。
2-1. 住宅ローン控除の期間は4年間延長
住宅ローン控除の適用要件は、過去２度の税制改正でも期間の延長や特例措置がなされ、現状2021年12月末までに入居という期限が定められています。
その入居期限が、今回の税制改正大綱では2025年12月末までに変更になり、4年間延長されています。住宅ローン控除制度の対象期間自体はプラスになったということですね。
2-2. 住宅ローン控除率が、１％→0.7%に縮小
そして、最も気になる住宅ローン控除率。こちらは現行の１％から０．７％に縮小されています。
住宅ローン控除は、年末の住宅ローン残高から控除割合相当額が所得税等から減税されるとうもの。その控除率がより厳しくなったということです。
今回の見直しの背景としては、1％未満の金利で住宅ローンの借り入れができる低金利時代が長く続いているという状況において、住宅ローンの利息よりも控除額が上回っている、いわゆる「逆ザヤ」となるケースが増えているという実態があること。この状況を問題視し、2021年の税制改正大綱の中でも控除額や控除の在り方について言及されていました。
控除率が下がることにはなりますが、今回の見直しによって、より実態に即した内容に変更がなされるということです。
2-3. 新築の控除期間は、原則13年間に延長。認定住宅には優遇措置を拡充。
新築住宅では、控除期間及び対象となる住宅ローン残高の上限の変更があります。
現行制度での住宅ローン控除の期間は原則10年、特例措置によって13年間とされていたものが、今回の改正によって原則13年間に変更となります。
また、控除対象となる年末の住宅ローン残高の上限額にも変更があります。一定の基準を満たした認定住宅の場合は、現行では認定住宅5,000万円、その他住宅は4,000万円となっているところ、省エネ水準によって5,000万円（長期優良住宅棟の認定住宅）、4,500万円（ZEH ゼロエネルギー住宅）、4,000万円（省エネ基準を満たす住宅）の三段階に分けて上限を設定。省エネ基準を満たさない一般住宅は、4,000万円3,000万円に引き下げられることになりました。こちらは、入居時期によっても上限額が異なり、22年、23年末までに入居の場合は、上記記載のとおり。24年、25年末までに入居の場合は、認定住宅は500万円、その他は1,000万円上限額が引き下げられます。
ちなみに、中古住宅は現行制度のまま原則10年、残高上限についても変更点はありません。
2-4. 所得制限は、3,000万円から2,000万円に引き下げ
控除対象の所得制限については、現行が3,000万円であるところから2,000万円に引き下げられることになるため、高額所得層にとってはマイナスとなる内容になっています。
3. 中古住宅を購入する際の影響
税制改正大綱の内容を現行制度との変更点を中心に見てきましたが、プラスにつながる変更点は、省エネ性能を満たす認定住宅等の新築住宅を対象とするものが多く、全体に関わる控除内容の変更点としては控除額縮小につながるものでした。
新築住宅では、控除期間の延長や省エネ性能のある住宅に対しては優遇措置の拡充がありますが、一般の中古住宅の場合、期間は10年、住宅ローン残高の上限は2,000万円に据え置きです。控除率は1％から0.7％に引き下げになるため、10年間の最大総控除額は現行の200万円から140万円となり、一般の中古住宅には少し不利な状況になると言えます。
ただし、中古住宅でも省エネ性能が高い認定住宅の場合は、縮小率が異なるため、事前に確認することをおすすめします。
4. 駆け込み購入はせず、じっくりと購入検討を
こうした住宅ローン控除の制度変更があると、必ず駆け込みで購入したいという方いらっしゃいます。しかし、住宅ローン控除の適用には、物件条件だけではなく、契約や入居時期の条件もあります。そして、そもそも住宅ローン控除は所得税からの控除が前提になるため、納める所得税額によっては恩恵がないといったこともあります。
住宅ローン控除が縮小になる前に購入したいという気持ちも分かりますが、住宅購入はご自身のライフプランや希望の優先順位等も含め、きちんと検討の上で進めましょう。
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6. まとめ
この税制改正案は、これから国会に提出され審議と採択後、翌年4月から施行されるという流れになるため、現時点では確定ではありません。しかし、事前に把握しておくことで皆さんの住宅購入の検討に役立つと思います。ただし、あくまでもご自身やご家族の希望やライフスタイルを最優先として、きちんと検討の上、住宅購入されることをおすすめします。
