2020年12月10日、令和3年度税制改正大綱が与党自民党・公明党より発表になりました。新型コロナウィルスの感染拡大による経済への影響を踏まえ、住宅取得に関しても、住宅ローン控除の対象床面積の要件緩和をはじめとした改正内容が盛り込まれています。
参考: 自民党 令和3年度税制改正大綱
参考: 国土交通省報道発表資料 住宅ローン減税等の延長について
今後、閣議決定、通常国会での承認を経て、改正された税制が施行されるという流れになりますが、気になる住宅ローン控除に関する改正のポイントについて、この記事で詳しくご紹介します。
1. 住宅ローン控除とは 現行要件について
まず、住宅ローン控除の基本的な概要と現行の要件について見て行きます。
住宅ローン控除は、個人が住宅ローンを利用して住宅を購入する際、一定要件のもと、所得税から控除が受けられる制度。年末の住宅ローン残高の1％相当額が10年間（1年間最大40万円）所得税から減税され、所得税から控除しきれない額は、控除限度額の範囲内で個人住民税から控除されるというものです。
※ 住宅ローン控除の概要は、「住宅ローン控除は年末調整が必要！控除までの流れから注意点まで解説」で詳しく解説しています。
2019年10月の消費税10％増税時には、控除期間を10年から13年間に延長。当初、こちらの特例は「令和2（2020）年12月末までの入居」という適用要件でしたが、新型コロナウィルス感染拡大の影響により入居できない方のため、下記の要件を満たしたうえで「令和3（2021）年12月末までに入居」すれば特例措置の対象となる弾力化措置が取られることになりました。
- 一定期日までに（注文住宅の場合：令和2年9月末、それ以外の場合：令和2年11月末）
- 契約が行われていること
- 既存住宅を取得した際の入居期限要件（取得日から6か月以内）について、取得後に行った増改築工事の契約が、既存住宅取日から5か月後まで、もしくは関連税制法案の施行の日から2か月後までに行われていること
参考: 国土交通省報道発表資料 住宅ローン減税の適用要件が弾力化について
そして、今回の令和3（2021）年度税制改正により、さらに適用要件が緩和されることになります。
2. 2021年税制改正の住宅ローン控除、対象拡大内容について
では、今回の税制改正による住宅ローン控除の主な内容について、具体的に見て行きましょう。
2-1. 13年控除の入居期限が、2022年末まで延長に
先ほどご説明したとおり、新型コロナウィルス感染拡大による特例措置として、控除期間が13年となる要件が「令和3（2021）年12月末までの入居」に延長されていましたが、今回の税制改正によってさらに一年延長され「令和4（2022）年12月末までに入居」と適用要件が緩和されることになります。
ただし、下記の期間に契約した場合が対象となります。
- 注文住宅の場合：令和2（2020）年10月から令和3（2021）年9月末までに契約
- それ以外の場合：令和2（2020）年12月から令和3（2021）年11月末までに契約
契約時期や入居時期によって、適用される特例措置が異なるため注意が必要です。
※ 2022年以降の最新情報については、「住宅ローン控除、2022年以降の内容は？ 変更点とポイントについて」で詳しく解説しています。
2-2. 対象面積条件を50平米以上→40平米以上に緩和
そして、今回の改正の大きなポイントとなるのが対象床面積要件の緩和です。これまで住宅ローン控除の対象床面積の要件は「50平米以上」であったため、1LDKや2DKといったコンパクトマンションなどの小規模住宅は対象外でした。それが、今回の税制改正により「40平米以上」に対象が拡大されることになります（延長期間分に限る）。
ただし、今回拡大された「40～50平米未満」の住宅取得については、これまでより所得制限が厳しくなります。50平米以上の物件の場合「3000万円以下」の年間所得金額であることが適用要件ですが、50平米未満の物件の場合は「1000万円以下」となるため注意が必要です。
また、見落としがちなのが床面積の算出方法です。床面積の算出方法には、壁芯面積（壁の中心軸から測定）と内法面積（壁の内側から測定）の二種類あります。登記簿上の面積は内法面積で記載されますが、区分マンションの場合、インターネットや不動産の販売チラシには壁芯面積の表示がされていることがほとんどです。住宅ローン控除の適用要件は、登記簿謄本上の面積になるため十分に注意が必要です。
2-3. 2022年以降の方針 住宅ローン控除額縮小！？
これは今後の動きになりますが、税制改正大綱に記載のあった、控除額の今後の方針についても触れておきます。低金利時代が続き、1％未満の金利で住宅ローンを借り入れている方が多い中、住宅ローン支払利息額よりも控除額が上回っているケースが増えているのが現状です。
こうした点が問題視されている状況のため、今回の税制大綱の中でも、控除額や控除の在り方について令和4（2022）年度の税制改正で見直されることが言及されています。年末時点のローン残高の1％か、その年に払った利息の総額の少ないほうとするなど、より実態に即した内容に変更されることになりそうです。
3. 不動産価格への影響は？今後、40平米以上の小規模物件の価格が高騰する？！
今回の改正により床面積要件が40平米以上に緩和されることになれば、1LDKや2DKのコンパクトマンションが、住宅ローン控除の対象として追加されることになります。単身者やDINKSなどの二人世帯でも、これまで賃貸で暮らしていたけど、住宅ローン控除があるなら購入を検討してみようという方が増加するかもしれません。
こうした背景から、不動産価格への影響も気になるところだと思います。現時点で価格が上昇するかどうかは分かりませんが、控除対象となり人気が高まれば、物件価格にも反映されて価格の上昇につながる可能性があります。こうした点も踏まえ、控除の利用をしたいがために購入を急ぎすぎるのではなく、購入は慎重に検討しましょう。
4. FLIE（フリエ）なら幅広い条件で審査可能な住宅ローンを利用できる
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- 「総合的な判断」という理由で断られた
5. まとめ
今回の税制改正のポイントをご紹介してきました。住宅ローン控除の床面積要件の引き下げに控除期間特例の延長と、これから住宅購入を検討される方には大きな後押しになる内容だと思います。
今後国会で可決された後に正式に施行されますが、今のうちに内容を確認していただき、今後の住宅購入検討の参考にしてください。検討されている物件が住宅ローン控除の対象になるかなど、実際に利用したいという方はぜひお気軽にご相談ください。
