不動産取引の際には、売主と買主の間で「売買契約書」を締結します。民法上、契約には必ずしも書面の取り交わしの必要はなく、口頭でも成立するものとされています。
しかし、不動産は取引の金額が大きくなることから、売主と買主の間で安全な取引を行うために詳細な取り決めを書面に記載し、契約を行うことが一般的です。
今回は、不動産取引における売買契約書について、記載される主な内容から、契約時に必ずチェックしておくべきことを詳しく解説していきます。
1. 不動産売買契約書の概要について
不動産売買契約書について、そもそもの契約の概要から書面の役割等を大まかに確認していきましょう。
1-1. 不動産売買契約ってどんな契約？
不動産売買契約とは、売主が不動産（建物・土地）の所有権を買主に移転すること、及び買主がその代金を支払うことを約束する契約のことを言います。
冒頭でも触れたように、民法上の契約は申込と承諾の意思表示が合致することで成立するため、口約束でも契約は成立するとされています。
しかし、不動産のような大きな金額の取引の場合、金額だけでなく、諸条件を売主・買主双方が合意した上で契約する必要があります。そのため不動産売買契約は、売主と買主の間で書面（売買契約書）を取り交わして行うことが一般的です。
なお、契約後も手付金の放棄等によって解約することは可能です。ただし、解約する場合は契約の相手側が契約履行の着手を行っていないことが条件となるため注意が必要です。
1-2. 不動産売買契約書の概要と書面の役割
不動産売買契約を締結すると、売主には不動産を約束した状態で引き渡す義務と売買代金を受け取る権利、そして買主には不動産を約束した状態で受け取る権利と売買代金を支払う義務が発生します。
そのため、契約の目的物である不動産の詳細や代金等に加え、契約違反や目的物に問題があった場合の取り決めを具体的に書面に落とし込み、双方が内容に合意して契約を結ぶことが必要になります。それが売買契約書の役割となります。
売主・買主間の権利義務を明確化し、取引が安全にトラブルなく行われるために非常に重要な書類であると言えます。
1-3. 不動産売買契約書は誰が作成するもの？
不動産売買取引では、不動産会社が売主と買主の間に入って仲介を行うのが一般的なため、売主と買主が売買の意思決定を行った後、不動産会社が契約書を作成します。
なお、宅地建物取引業法では、「宅地建物取引業者が不動産売買契約等において契約が成立した時に書面を交付しなければならない」と定めており、売主と買主の仲介会社が異なる場合は、どちらかが作成して双方で内容を確認した上で進めることになります。
2. 不動産売買契約書に記載される主な内容と注意点
不動産売買契約書の中に記載される主な内容について確認していきましょう。
- 売買対象物件の表示
売買対象となる目的物、つまり物件について登記簿謄本に記載されている詳細な情報（所在や地番、面積、構造等）が記載されています。表示内容が正しく記載されているか、特に住居表示は登記簿上の地番と異なる場合があるためしっかり確認しましょう。
- 売買代金、手付金の額及び支払日
売主と買主の双方で合意した対象不動産の売買代金総額と支払い時期や方法、手付金が設定されている場合はその金額が記載されます。
なお、手付金額は、新築は約5％、中古の場合は約10％程度が相場です。金額や支払期日、妥当性等について確認しましょう。
- 所有権移転・引渡し時期
売主から買主への所有権移転時期、そして物件引き渡し日が記載されます。トラブルを防ぐため、一般的には買主による購入代金の全額支払いと売主の受領、そして所有権移転登記手続きが同時に行われる、いわゆる同時履行が一般的です。
引っ越し等も考慮し、時期に無理がないか確認しましょう。
- 公租・公課等の精算
売買代金に加えて、固定資産税や都市計画税といった税金、そしてマンションであれば管理費や修繕積立金といった費用も契約内容により清算する必要があります。引渡し完了日の前日までは売主、引渡し完了日以降は買主が負担となり、引渡し完了日に清算を行います。
- 手付解除
先述したように、不動産売買契約においては契約成立から引き渡しまでの間に相手側の履行着手前に手付解除によって解約が可能とされているため、手付解除するための期日、双方の負担金額等の取り決めが記載されます。非常に重要な内容ですから十分に確認しましょう。
- 融資利用の特約
不動産購入時に買主が金融機関等住宅ローンを組む際、もし買主が住宅ローンの審査に落ちてローンが組めたくなった場合に、売主が契約を無条件で解除できる方法や請求金額、違約金当について記載されます。ただし、買主のローン手続きに関する落ち度が理由の場合は適用されません。
- 付帯設備の引渡し、修復
不動産の付帯設備有無や修復内容等について、売主から買主に引き継ぐべき内容が記載されます。引渡し時に設備の不具合等がないか確認するためにも非常に重要な内容です。なお詳細の記載については、売買契約書の他に設備表を用いて行われます。
- 契約違反による解除・違約金の額
売主と買主のどちらかが契約内容に違反した場合の契約解除方法や違約金について記載がされます。一般的には違反した側が違約金を支払い契約解除することとなり、違約金額は売買金額の2割以内に設定されます。
- 引渡し前の物件の滅失や毀損
自然災害等の売主・買主双方に責任がない理由で、物件引き渡しの前に物件の全部、もしくは一部が滅失・毀損した場合は、どちらも契約解除ができます。その場合に双方が負う責任について記載します。
- 契約不適合責任
契約不適合責任とは、売買契約において目的物が契約内容と異なる際に、売主が買主に負う保証責任のことを言います。免責事項として記載のない不具合や欠陥があった場合に、買主は減額や契約解除、損害賠償等を行う権利があります。売主に契約不適合責任があった場合、その期間や責任範囲についての取り決めの詳細が記載されます。
3. まとめ
今回は、不動産売買契約書について詳しく解説してきました。
安全に取引を行うために非常に重要な書類であることがお分かりいただけたと思います。契約を結ぶ際には内容について詳しく確認する必要があります。理解が難しい内容は不動産担当者に必ず相談し、きちんと納得した上で契約を進めることが大切です。
