マンション購入後、ライフスタイルの変化や様々な事情で買い替えを検討する可能性がありますよね。住宅ローンを利用して購入したマンション、残債が残ったままでも買い替えができるのか？売却と購入、どんな流れで進めればよいの？といった疑問や不安をお持ちの方も多いのではないでしょうか。
人生には何が起こるかわからないもの。もし買い替えが必要になった場合もスムーズに進められるように、今回は買い替えを行う際に必ず押さえておきたい基本的知識として、流れやお金に関することなどを詳しくご紹介していきます。
1. マンション買い替えの前に知っておきたい基礎知識
1-1. 買い替えのタイミング
買い替えをする際、なるべく損をしたくないからベストなタイミングを知りたいという方もいらっしゃいますよね。例えば、マンションを購入して〇年後の買い替えがお得なの？といったご質問もあるかと思います。
結論から言えば、ベストなタイミングは人それぞれであり、家族の状況、お仕事の転勤や転職などライフスタイルの変化が訪れた際といった回答になります。
マンション価格の相場といった観点からみると、マンション価格は当然築年の経過とともに安くなるものですが、近年のマンション価格相場は2013年からずっと上昇傾向にあるため、そこまで価格が下がらないケースも珍しくありません。
特に新築マンションが中々売りに出ないような人気エリアではそうした傾向が顕著です。しかし、逆に言えば購入するマンション価格も上がるという意味では注意しておく必要がありますね。
マンション価格相場の傾向も気になると思いますが、ご自身のライフスタイルにあわせて必要なタイミングで買い替えを検討されるのがベストだと思います。
※ 参考記事: 「マンションを購入するベストなタイミングは？引越しシーズンは高いって本当？」
1-2. 住宅ローンの残債があっても買い替えは可能
住宅ローンが残っているのに買い替えなんてできるの？という疑問は多くの方がお持ちでしょう。買い替えは住宅ローンの残債があっても可能です。ただし、住宅ローンは一括返済する必要があるため、多くの方は売却資金でローンの残債を返済して物件を購入されます。
もしも、売却金額が想定よりも低く、ローンの一括返済ができなくなってしまった場合も、買い替えローン（住み替えローン）などのサービスを利用すれば、差額分の借入することも可能です。詳細については後述します。
2. マンション買い替えの流れ2パターン、メリットデメリット
買い替えには、物件の売却と購入の二つを、タイミング良く行う必要があります。その順序の違い等で大きく２パターンに分けられます。
それぞれにメリットやデメリットがあるため、理解した上でご自身に適した方法を選択しましょう。
2-1. 「売り」先行の買い替え
「売り」先行とは、物件売却が決まってから購入するというパターンです。
売却した金額で、住宅ローンの残債と新居の購入資金に充てるという方法で、先述したように、多くの方は売り先行の流れで買い替えを進められています。
売り先行になるため、売却金額が確定した上で購入が進められますから、資金計画が立てやすくより堅実な方法と言えます。また、売却期間が決められているわけではないため、売り急ぐことがないこともメリットと言えます。
デメリットとなる点としては、すぐに売却が決まり物件引き渡しまでに時間がない場合、仮住まいを用意する必要があるということです。仮住まい先の手配、引越しの手間、費用も掛かるため、この点は注意が必要です。
通常、売却まで3か月程度は要すること、そして契約が決まっても引渡し前に1ヶ月程度時間があるため、この間に新居を見つけられれば問題ありませんが、そうした調整が必要になることは理解しておきましょう。
※ 併せて「マンション売却の流れとは？売却の全体像と具体的な進め方とポイント」もご覧ください。
2-2. 「買い」先行の買い替え
「買い」先行は、新居の物件を決めてから売却を進めるというパターンです。
物件探しの期限がないため、妥協をせずにじっくりと探せるという点がメリットと言えます。売り先行では仮住まいの心配もありましたが、その分の手間や費用も掛かりません。
デメリットとしては、売却金額が確定しないまま新居の購入をするため、事前の資金計画が難しいという点です。思ったよりも低い価格で売却することになった場合は、資金計画を変更する必要があります。
また、先行して購入するにあたり、新たな住宅ローンと元々支払っている住宅ローンの二重で支払いが発生する「ダブルローン」の状態になるため、支払いコストが増えて生活を圧迫する可能性があること。加えて、こうした二重ローンを許容する金融機関が限られることから、ローン審査が通りづらいということもデメリットとなります。
こうしてみると、買い先行の買い替えはリスクが大きいのがわかりますね。
※ 併せて「中古マンション購入の流れと、失敗しないためのポイントを解説」もご覧ください。
3. マンション買い替えの際に押さえておきたいお金のこと
買い替えは売却と購入を同時に行うことになるため、資金計画は非常に重要です。事前に抑えておきたいお金に関するポイントをご紹介します。
3-1. できるだけ売却代金で住宅ローンを一括返済する
住宅ローンを利用して物件を購入すると、物件には抵当権が設定されます。
抵当権が付いたまま売却はできないため、基本的には売却した金額で住宅ローンを完済します。まず、住宅ローン残高より、売却金額が高く設定できるかという点を踏まえて資金計画を行いましょう。
3-2. 借り換え（住み替え）ローン
住宅ローンの残高よりも売却金額が低く一括返済が難しい場合は、買い替え（住み替え）ローンを検討しましょう。
住宅ローンの残債と新居の購入代金を一本化してローンが組めるため、返済管理がしやすいというメリットがあります。ただし、残債が上乗せになるため、元々支払っていた月々の返済金額よりも負担が大きくなってしまう場合もあること。また、審査自体も通常の場合よりも厳しくなる点は注意が必要です。
3-3. つなぎ融資
買い替えの際に発生する、一時的な資金の立替融資のことを「つなぎ融資」と言います。
つなぎ融資で借り入れた金額で新居を購入し、マンション売却後に売却代金で一括返済するというものです。家が売れるまでの間は金利のみ支払います。売却も購入も妥協したくないという方には向いていると言えるでしょう。
ただし、つなぎ融資はあくまでも一時的な融資であるため、期間は1年以内であること。そして、通常の住宅ローンよりも金利も高くなるため注意しましょう。
3-4. 売却時の税金について
購入した時の金額よりも高く売却ができた場合、差額の売却益に対して住民税と譲渡所得税が掛かります。家の所有期間によって「長期譲渡所得（所有期間5年超）」「短期譲渡所得（所有期間5年以下）」と分けられ、課される税率も異なります。
なお、一定要件に当てはまる場合、税金が控除される特例があります。譲渡所得3,000万円まで税金が掛からないという「3,000万円特別控除の特例」、所有期間が売却した年の1月1日時点で10年を超える家の売却は、税率軽減が適用される場合があります。いずれも特例を受けるためには確定申告が必要となるため注意しましょう。
4. まとめ
今回は、マンション買い替えの基礎知識として、事前に知っておきたい進め方のポイントや注意点をご紹介してきました。実際買い替える場合にスムーズに進められるよう、ぜひこの記事を参考にしてください。
